楼市盘点及展望：年末翘尾或延续，今年行情看一月
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刚过去的2023年楼市，被许多人称为是“政策大年”。这一年，从中央到地方相关支持政策频出，深圳年内更迎来“双证合一”“认房不认贷”“降低二套首付”“取消750万豪宅税”等政策出台，为楼市缓慢复苏奠定了基础。
深圳长期扮演着“楼市晴雨表”的角色，进入2024年，深圳楼市的走势会如何变化？从2023年的数据趋势或能窥见一二。
从数据表现来看，过去一年，深圳二手房成交量实现了超五成的增长。业内认为，楼市已经触底，2023年末的翘尾行情更为2024年楼市带来信心。
翘尾行情
去年12月二手成交9个月来最高
一手房方面，据深圳房地产信息平台数据，2023年12月深圳新建商品房成交为45.26万平方米（3748套），同比增加25.27%；其中新建商品住宅成交为25.47万平方米（2554套），同比下滑1.74%，环比下滑7.9%。分面积段来看，90-144平方米的商品住房成交了1463套，依然是主流成交面积；另外90平方米以下的商品住房成交了1027套；144平方米以上的商品住房仅成交了64套。
二手房方面，深圳市二手商品房成交为38.23万平方米（4231套），同比增加0.63%；其中二手商品住宅成交为33.43万平方米（3544套），同比增加0.63%，环比增加13.1%。2023年12月二手成交套数为近9个月最高，也为2023年第二高，仅次于当年3月。
对于年末翘尾行情的出现，乐有家认为，“二套房首付四成”及“取消750万豪宅线”两大政策的促进是直接原因，这也为2024年一季度楼市带来信心。另外，受高总价项目入市影响，2023年12月新房成交价6.3万元/㎡，环比微涨2%；而2023年12月二手房成交均价为6.42万元/㎡，尽管价格方面持续下滑，但可以看到跌幅有所收窄。
值得留意的是，2023年末的最后一个假期深圳楼市依然相对活跃。乐有家研究中心数据监测显示，元旦假期（2023.12.30-2024.1.1）乐有家门店成交同比2023年元旦（2022.12.31-2023.1.2）上涨48%。同时，假期客户看房积极性明显提升，元旦假期乐有家门店二手看房量同比上涨超90%，整周（2023.12.25-2023.12.31）二手看房量环比上涨14%。
另据诸葛数据研究中心监测数据，今年元旦假期二手住宅成交深圳涨势强劲，元旦期间成交39套二手住宅，成交量均较去年达翻倍状态；但新房方面，元旦假期深圳新房共成交181套，较去年元旦假期成交量下降10%。
全年表现
一二手卖出6.44万套，同比涨15%
整体来看过去的2023年，深圳楼市都经历了什么？
统计数据显示，2023年深圳全市一二手住宅合计成交约6.44万套，相比2022年有近15%的增长。
这个成交量是深圳近10年来次新低，距离最高峰的2015年一二手住宅成交超20万套，有很大距离。
而2023年，深圳住宅新批入市达7.2万套，近10年新高。新建商品住宅共有127盘次获批预售，房源套数近5.4万套，但整体的网签率仅35%（网签数据截至2023.12.28）。
为稳住楼市成交，深圳共出台/执行了9次调控新政，“认房不认贷”对市场的支撑作用较为显著，对签约量有60%的拉升。
拆解
二手成交量超4万套涨势强劲 但比2008年还少1万套
根据深房中协统计的二手房录得量数据分析，2023年全年，深圳二手房录得（含自助）42574套，对比2022年26853套的录得量，大幅增长58.5%，不过相对于2020之年前年均7万至8万套的水平，依然相差较大。（录得量，系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。）
另外在网签量方面，乐有家研究中心数据显示，2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51%，终于走出了“2022历史最低点的阴霾”。但同样拉长时间周期来看，这一成交量也还不够理想，比2008年还少1万套。
分片区来看，各区二手住宅过户量排名第一的是龙岗，过户成交7441套，同比上涨32.7%。第二是福田，过户成交6491套，同比上涨48.6%。南山排名第三，过户成交5570套，同比上涨57.6%。乐有家研究中心数据显示，除宝安成交量同比下跌外，其余行政区均呈现上涨。
月均成交未破5000套“荣枯线” 部分小区成交价回到2018年
尽管二手成交量全年稳中有涨，但从全年的成交走势来看，依然没有月份突破行业普遍认可的5000套交易“荣枯线”标准。
数据显示，深圳去年全年二手房录得量有两个“小高峰”，即3月与12月。深房中协认为，作为疫情放开后的首个“金三”月份，承载了太多市场预期，加之叠加疫情期间积压的需求，集中在3月释放。但宏观经济的修复是一个漫长的过程，其表现在楼市成交方面主要体现在交易量回升缺乏持续动力，因此，从4月开始，一直延续到9月，交易量开始再次呈现筑底的特征，其间随着货币与信贷政策以及调控政策持续性“松绑”，才在四季度止住“颓势”。
成交量缓慢“向上修复”的同时，过去一年二手房价却依然没止住下跌趋势。乐有家门店成交数据显示，2023年四季度深圳二手房价为6.5万元/㎡，对比2022年下跌12%，比2021年一季度的历史最高点下跌22%。而部分片区及楼盘的成交价已经回到2018年，与最高点比跌幅30%～40%。
具体来看，深圳中原研究中心数据显示，2023年各区二手价格继续深度调整，至年底，南山区二手均价跌破10万，福田二手均价跌破8万。
回溯
二手成交重回主导地位 业内：“中介最难的日子过去了”
据乐居监控深圳市房信平台数据，2023年深圳售出约64389套商品住宅。值得关注的是，从2023年深圳一二手住宅成交占比来看，二手住宅成交重新占据主导位置。
具体来看，2023年深圳网签31621套一手住宅，同比下跌8.2%，这也是近5年来新房市场成交的最低点，新房成交均价6万元/㎡，同比微跌1.6%。2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51%。
众所周知，深圳是存量市场，在过去很长一段时间，二手住宅成交占据主导位置，自2014年至2020年，二手住宅成交量均高于一手住宅，除了2014年，周期内二手住宅成交量基本是一手住宅的2倍。
这种情况逆转于2021年，一手住宅持续两年占据深圳楼市主导地位。但随着多项调控政策的出台，有利于存量市场的成交，2023年二手住宅成交占比为51%，比2022年增加12个百分点，重回主导地位。
回顾2023全年成交情况，3月份楼市成交量出现一波“小阳春”，一二手成交达到了全年的峰值。
“2023年的二手房市场非常的突出，中介行业最难的日子已经过去了。2023年重点30城二手房成交同比上升了33%，涨幅超过50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青岛、郑州。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示，购房者选择二手房的原因很简单，首先是交付问题一直在困扰新房市场，所以很多购房者，尤其是刚需购房者选择购买二手房；第二，二手房相对单价和总价都比一手房略微便宜一些；第三，二手房市场上次新房的挂牌量增加，今天很多的二手房不是“旧房”，实际上还是新房。
新房供应为近10年高峰 网签量仅35%左右，前海表现最好
看回2023年的深圳楼市，新房供应量是近10年高峰，比2015年、2020年还高。
在预售商品住宅供应上，无论是预售楼盘数量，还是预售房源数量，宝安是当之无愧的2023年深圳“双冠王”，全年入市24盘次，唯一预售商品新房突破1万套的区域。
龙岗以微弱优势排在第二，光明、龙华紧随其后。但与庞大供应量不匹配的是，网签量仅35%左右。
而据乐居监控统计，2023年开盘的预售项目中，整体网签量较好的区域是前海、福田以及宝安。
前海有5个新盘拿证入市。其中，万科瑧湾悦二期及云海湾花园网签量超过九成，2023年内第四个“日光盘”前海时代尊府刚开盘不久，网签还在持续。前海热销充分佐证了，核心区域房产依然有号召力。
福田虽然新盘不多，但是整体网签率超过六成，归功于2023上半年入市的中洲滨海华府二期、海德园A区的逆市热销；节前官宣股权重组的金地环湾城，2023年内两次拿证开盘，网签量也快过半了。
南山8个项目入市，备案均价11.4万/㎡-8.2万/㎡之间，因价格高、区位优劣不一等因素，这8个项目整体网签量不到三成。
顶着“最卷”名头的龙华，供应房源量与光明、龙岗差不多，靠着深圳北站超核润府、深高北学区众福红山印逆袭，网签量超过其他两区。一定程度来说，优惠价格战对去化还是奏效的。
展望
170+新盘潜在入市，二手挂牌升至4.6万套
1月市场走势较为关键
截至1月1日，深圳新建商品住宅可售量还有约5.2万套，按照去年12月月度2554套成交计算，去化周期达20.2个月，去化压力依然不小。
据深圳中原地产统计，2024年潜在入市的住宅、公寓新楼盘合计170+个，其中44个已开放样板房，7个为现房/准现房。
现房集中于宝安、南山，包括宝安的都市茗荟花园二期、泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、榕江云玺锦庭，以及南山大学城汉园茗院的准现房。
分区域来看，潜在入市楼盘最多的依然是龙岗共31个，宝安、南山、龙华皆有超过20个盘量，光明和福田分别有18个、10个。
过去的一年二手房市场的供应依然在缓慢攀升，去库存压力仍在。深圳中原研究中心数据显示，2023年内深圳二手挂盘量持续创新高，截至2023年12月底，挂牌量超4.6万套，自年初开始挂盘量增长超81%。
从2023全年的放盘变化来看，深房中协指出，尽管进入二季度和三季度后，市场再次“遇冷”，但业主的持续出售放盘意愿却不减，其中不排除有部分业主急于“出货”的心态，但也有置换群体遇到市场消化变慢，累计积压放盘量持续升高的情况，而随着年末“翘尾”行情的出现，持续高涨的放量有所下滑，市场在此期间集中消化掉了不少“笋盘”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，热点城市二手房交易年底翘尾回升，背后的驱动因素就是“以价换量”。当价格跌到一定程度，单价和总价都可控、居住氛围好的二手房，是购房者的选择。从区域上来看，中心区交易量最大。
也有业内人士认为，2023年末二手成交出现了翘尾行情，一定程度上意味着深圳的成交量已经触底，随着政策调控效果的显现，2024年楼市或迎来喜势。
中指研究院认为，由于今年春节假期在2月份，因此作为完整销售月份的1月市场走势较为关键，1月销售需要保持一定规模才能为全年市场企稳奠定基础。而元旦假期虽然客户看房积极性明显提升，但从成交数据看依旧低迷，随着政策效应的减弱，市场活跃度仍显不足。不过展望2024全年，市场企稳的关键是居民预期的转变及政策的支持力度，2024年房地产供需两端政策有望继续发力，政策端将延续宽松基调，预计随着利好政策的持续加持，市场信心将逐步修复可期。
采写：南都·湾财社记者 孙阳 综合深圳乐居
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