“三大工程”引领2024年楼市，保交楼、化风险仍是重点｜界面预言家⑰
界面新闻记者 | 王婷婷
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过去的2023年，对于房地产行业来说是充满挑战的一年，部分民营房企仍在积极化解债务压力，市场销售处于触底阶段，各大城市纷纷出台楼市支持政策。
展望2024年，房地产行业的供求关系发生根本性转变已成为共识，房地产行业必须向旧模式告别，要让房屋迅速回归居住属性和民生属性，一场新的发展模式之变正在徐徐展开。
房地产发展新模式是促进市场健康发展的治本之策，也是行业“先立后破”的关键。但新模式不能一蹴而就，仍需以“基础性制度建设”深化配套改革。
于是，“三大工程”应时而来，不仅被视为房地产发展新模式的抓手，也成为房地产稳中求进的着力点。
在12月中旬召开的中央经济工作会议上，再次强调要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，对2024年楼市发展方向定调。
保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，重点解决商品房需求断层的问题。如今保障性住房被纳入“三大工程”， 意味着保障性住房建设将得到多方政策支持并予以推动。
在保障性住房领域，保障性租赁住房的建设是重要一环。
近两年来，多地加快保障性租赁住房建设，行业迎来量与质的双进阶。这期间，随着保障性租赁住房领域新产品不断涌现，引发金融机构的高度关注和重视，以保租房公募REITs为代表的金融产品规模不断壮大，为行业发展再注入新的活力。
从目前已发行的4支保租房REITs来看，2023年上半年四支保租房REITs营业收入合计超1.4亿元，净利润合计4383万元，平均毛利率超50%。12月28日，国泰君安城投宽庭保租房REIT成功设立，成为目前市场中规模最大的保租房REITs产品。
毫无疑问，在2024年将有更多城市加快保障性租赁住房的推进节奏，多样化、高品质的保障性租赁住房将不断面市，以满足市场多层次住房需求。而且随着REITs示范效应逐渐形成，新的一年保租房REITs也会进入常态化发行。
作为“三大工程”之一的城中村改造被提上重要日程，在2024年也会迈进新的发展阶段。
城中村改造重点是解决新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求。因此在业内看来，城中村改造的逐步推进也将成为拉动房地产开发投资的有力抓手。
进入2024年，城中村改造“因城施策”的实施细则将会陆续出台并落地，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产市场企稳。
除了保障房、城中村改造被认为是未来房地产行业的巨大变量，公募REITs扩容至消费基础设施也是探索房地产发展新模式的重要方向。
这对于过去长期依赖销售型物业的房地产企业而言，转型意义重大。甚至可以说，也是房地产行业走向转型升级、高质量发展的一条合适新路径。
2023年3月，发改委宣布将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目；10月20日，证监会正式宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施。很快，华夏华润商业资产REIT、中金印力消费基础设施REIT、华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT等4只产品就正式获批。
政策落地迅速，“上新”节奏更是加快。12月底，华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT两只产品也于近日申报至上交所。
REITs工具不仅有助于盘活存量资产、带动新增投资，也有利于引导企业提升资产管理水平、促进行业的高质量发展。
新的一年，预计会有更多房企选择申报发行，行业规模扩大、资产类别扩容，消费基础设施REITs会成为2024年新晋热点之一。
房地产发展向新模式过渡需要“变”，如着力推进保障房建设、积极落地超大特大城市城中村改造等；但也需要一些“不变”，如继续将防范化解风险作为工作重心和重点、坚定不移地推动实质性保交楼。
房地产行业进入到新、旧模式交替之年，房地产的金融问题会更受关注，与民生相关的“保交楼”进展则是全社会和全行业关心的焦点。
中央经济工作会议也明确指出，房地产领域将仍以防范化解风险为重要主题，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。
可以期待的是，2024年对企业端的资金支持政策将继续细化落实，“三个不低于”有望落地，这对于改善企业融资环境大有帮助。
即便是已经出险的民营房企们，或许也能等来实质性助益。一旦融资政策落地，其偿债压力将会有所降低，一些资产质量较好的民营房企能获得一定的喘息空间。
实际上，在多重利好不断释放之下，不少受困的房企在2023年终于暂时化解了债务危机，披露的境内外债重组方案初步框架已取得部分债权人支持。最典型的就是融创，完成了900 亿元的境外债务重组，成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。
在2024年，预计会有更多的房企宣布此类好消息，然后逐步恢复正常经营。
“保交楼”则是房地产行业在深度调整大潮中的一支稳定剂。2023年，在全国列入“保交楼”项目涉及的350万套住房中，已实现交付超268万套，总体交付率超76%。在带动房屋竣工面积明显增长的同时，也对化解房地产领域矛盾纠纷起到积极效果。
这期间，在“保交楼、保民生、保稳定”要求下，多家房企项目交付量不断刷新纪录。比如碧桂园2023年交付套数达到50万套，龙湖也迎来史上最大规模的交付量14万套，旭辉集团累计交付超10万套新房等，房企们均在努力坚守着交付底线。
进入2024年，“保交楼”将进入攻坚阶段，工作将落实属地责任。这表明，2024年对资金硬缺口和难度比较大的保交楼项目，会压实地方政府完成保交楼的刚性责任。同时，“保交楼”配套资金和政策会进一步落实，以修复市场预期。
2024年将是房地产新发展模式的破局之年，市场将逐步实现自我革新。房地产行业也会迎来关键转折点，但仍需要政策持续呵护，为房地产市场企稳打下坚实基础。
房地产调整已经持续长达两年半，行业的复苏与反弹是一场持久战，2024年将见证楼市如何稳中求进、以进促稳和先立后破。
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