楼市大变局已来，需要注意什么？
近期短短一周之内，发生了三件大事情：第一件，昨天下午，深圳配售型保障房再出新动态，首批共13个配售型保障性住房项目集中开工了！而就在不久前，全国第一笔配售型保障性住房开发贷款已成功落地。
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上锋推动“保障+市场”双轨制新模式意志坚定、进度神速！也意味着，未来商品房回归市场化、商品化属性，将会是后续政策推行的主要方向。
第二件，上周六，前海时代三期270套建面约190-300平的大4房全部日光，收金57.38亿！
改善市场正在回暖，同时高总价房源市场活跃度明显提升，高端改善客和豪宅客户已经入场。
第三件，存款利率再次下调，这已经是今年下半年以来的第三次下调了。三年前，最简单的银行大额存单4%轻轻松松，但现在2%就够到天花板，明年可能会继续降。
存款利率持续一点点慢慢下行，把钱放在银行里所能收到的利息就会越来越少，起初可能不觉得有太大区别，但长期下来，最终可能会发现银行的存款利息已经低到可以忽略不计了！这就有点类似于“温水煮青蛙”效应。
那么，想要安全靠谱的投资，除了银行存款之外，还有什么值得我们选择？2024年的楼市将会如何？
一兵的判断是，楼市将迎来“保障+市场”双轨制新模式元年，其中某些类型的房产，一定是楼市结束调整的领先品种，或许更能成为下一个跨周期的主流!
12月30日，一兵将举办《2024年楼市前瞻——从取消豪宅税看一线房产置业趋势》私享会，欢迎私信报名，免费参加！
市场交易活跃，将彻底进入高品质改善时代！
二手市场上，深房中协的周录得量已连续三周破千，上周也有984套。近4周的录得量，环比前四周涨幅达15.06%！
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与此同时，前海时代三期270套大4房全部售罄！
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种种细节，释放强烈信号，改善市场的信心已快速修复！
一直以来，部分网友会认为豪宅行情是是独立于整个市场的，但其实豪宅客户在市场上行时反应最快最灵敏，而在价格下行期间高品质豪宅则更为抗跌，豪宅的成交表现对于观察楼市动向具有重要意义。
纵观今年的日光新盘，福田海德园、龙岗布吉信义金域半山、深房光明里以及前海时代三期，四个项目中海德园与前海时代三期都是高端豪宅，信义金域半山与深房里也是在各自片区内属于优质改善型项目。
认房不认贷政策出台之前，除了几个日光明星，深圳新房开盘当天的去化普遍只有30%以内，能达到50-60%甚至更高者廖廖无几，一兵团队盘点一圈下来，不难发现，年度的热销盘，基本都是以四房、大平层、千万以上高端改善为主。
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数据来源：房地产信息平台等 制表：湾区看房帮
11月的二套首付宽松新政之后，高端改善客和豪宅客更迅速入场。
市住建局数据显示，11月一手豪宅共成交375套，环比上升28.4%；成交面积为4.9万平方米，环比上升22.0%。其中，1000万元-2000万元价格段成交占比高达86.7%，上升了3.5%。（来源：中国基金报）
深圳中原研究中心的监测数据也显示，今年11月，深圳总价在2000万元及以下的一手豪宅成交占比保持上升态势，占比高达93.1%，较去年同期提升10.4个百分点。（来源： 中国基金报）
二手房同样改善当道，新政后，多个片区的豪宅成交都有了明显的增长，包括深圳湾、华侨城、科技园、蛇口片区均有成交。
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乐有家研究中心数据，深圳门店成交800万及以上房源成交总占比，从新政前一周的21%，在新政实施后一周内上涨至23.7%。（来源： 乐友家研究中心）
在国家以“保障+市场”双轨制新模式为核的背景下，保障房的供应基本以刚需小户型为主，面积段与房型有很大局限性，改善端的需求，就会更多的由市场端来承担，那么未来商品房市场里流动性强的香馍馍，一定是高品质的改善型豪宅！
放眼全球，普通人能够紧紧抓住的、用以对抗通胀的手段有且仅有两种，一是优质的资产，二是可控的负债。
而纯改善的豪宅大平层，就是普通中产家庭的核心目标！既满足舒适自住使用功能，又撬动一部分金融杠杆，承担了负债的功能。
如今高总价房源的市场活跃度明显提升，高端改善客和豪宅客户已经入场，尽管现在楼市整体还在振荡期，但结合未来发展趋势已可以判断，高品质改善为王的时代来了。
大平层的流量密码，就看前海-蛇口豪宅带
深圳高品质豪宅的分布，除了华侨城、香蜜湖少数几个是以湖山资源为主，其余大部分都以滨海岸线为主，同时也呈现一路向西的特征。
深圳湾已多年无新房住宅供应，近年的高端新房基本就是集中在蛇口-前海段的海岸沿线。
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区域内典型的纯改善标杆新项目，除了去年开盘去化99%的颐城栖湾里，此前热销的临海揽山等，还有12月刚刚开放展示中心的金众云山海公馆。
就拿金众云山海公馆来说，项目位于南山赤湾片区，东临蛇口太子湾，西接前海自贸区，双湾汇聚，既是深圳未来两大高预期发展中心相互融合的桥梁地带，也是深圳滨海生态文化带与城市综合服务功能带的重要组成部分，既可享受蛇口的成熟生活配套，又能搭乘前海未来的发展快车！这里，就像是深圳的心脏，源源不断的为整个深圳、整个湾区，提供磅礴的擎动之力！
蛇口国际海洋城作为南山十大重点发展片区之一，是海洋科技、海洋文化、港口经济、邮轮经济产业聚集地。
赤湾作为蛇口国际海洋城的三大承载区之一，将建设赤湾海洋风情小镇、赤湾海洋科技产业园等，与太子湾片区、蛇口片区共同融入深圳“大空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊！
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赤湾目前陆路交通与轨道交通都逐步优化、更加便捷，项目直线距离约200米就是地铁2/5号线交汇的赤湾站，还邻近12号线左炮台东站。
另外周边有28号线（规划中）、24号线（规划中）环绕，未来5条地铁线齐聚，可便捷通达前海、后海、宝中、深圳湾、香蜜湖、深圳北站总部基地等深圳各大中心。
加上太子湾邮轮母港、深圳湾口岸这两个海上门户，便捷连接香港机场、澳门机场以及粤港澳大湾区多个城市，可以通往世界各地！
金众云山海公馆社区一路之隔，就是约4.6万平的赤湾汇商业（建设中）；1站即达约46万平的太子湾高端商圈，近享亚洲规模最大的K11（建设中）；2站可到约100万平的海上世界、前海印里商业、前海世贸中心等。
活动范围在稍微外拓一些，6站可以到达万象前海、前海卓越intown，7站到前海山姆会员商店等商圈！生活无比丰富繁华。
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金众云山海公馆周边的教育资源非常丰富，公办+民办+国际名校扎堆，是深圳优教资源最集中的区域之一。
项目自带两所公办18班幼儿园（建设中），直线距离约280米就是公办九年一贯制南二外赤湾学校。
南二外一直是南山区的顶流公办院校之一，近几年升学率更是扶摇直上。南二外赤湾学校就坐落在小南山下的山坡上，为了方便学生上学放学，还直接修了一座直通校门的垂直电梯。
附近有深大附中高中部、北师大南山附校高中新校区（即市第三十高级中学，建设中）均位列深圳十大高中榜，还有2所规划中的九年一贯制学校。（入学条件、学区划分均以政府相关政策及学校相关规定为准）
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再是，周边的国际学校资源就更密集丰富，能占整个深圳国际教育资源的约80%。
包括十二年制的南山中英文学校、SIS太子湾校区、深圳贝赛思国际学校、深圳前海哈罗港人子弟学校、维思顿国际蒙特梭利学院、深美国际学校、深圳曼彻斯通城堡国际学校、科爱赛国际学校等。
老牌名校南山中英文学校，早在2006年就被评为省一级学校，双语教师和外籍教师资源很好，师资有不少来自美国、英国、澳洲、加拿大。受到不少家长的青睐，今年新开办了“港籍学生班”，名额极其难求，据闻托关系都上不了，可见其教学水平之优异。（入学条件以学校相关规定为准）
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此外，湾区最大歌剧院，约22.2万平深圳歌剧院（建设中）、涵盖30余种潮流体育娱乐项目的湄南河体育小镇、蛇口价值工厂、深圳湾游艇会等高端休闲生活配套，也都云集在项目周边！
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整个前海-蛇口豪宅带上，汇聚了深圳顶级规划定位，以及便利交通、繁华商业、优质教育、城市级配套资源，但在这样多种精粹汇聚的优质地段上，偏偏纯改善的大平层新房供应依然非常稀缺，所以一旦有项目入市就都是热销的节奏，成为深圳高端局的流量密码！
万万没想到，使用率高达85-89%左右！
金众云山海公馆即将推出的西区房源只有330套，全是建面约111-129平四房户型和约174平五房户型，纯正的高端改善大平层产品。
[*]“基建工程兵”的辉煌品质
金众地产是深圳建工控股旗下的综合性房地产开发企业。
深圳建工创立于1983 年，前身是解放军基建工程兵304团，被誉为“特区建筑企业标兵”，获19座“鲁班奖”，如市民中心、宝安机场、南方科大等民生标志性重要建筑均出自其手。
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传承了深圳建工“铁军精神”的金众地产，35年来深耕湾区，也打造了众多口碑项目，获“深圳地产10年最具影响力品牌地产商”荣誉。
此前开发的“TOP级公馆系列”，包括位于南山西丽的麒麟公馆以及东莞的柏悦公馆，都凭借超高品质创造了现象级行业热度，获得全网的一致好评。金众麒麟公馆，更荣获中国建设工程两大最高奖-鲁班奖和詹天佑奖。
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[*]TOP级公馆系外立面与园林
金众云山海公馆作为金众第三座TOP级公馆，金众麒麟公馆的迭新之作，无论是地段、配套，还是景观、产品等素质都更加出色。
沿袭精工美学品质标准，金众云山海公馆外立面采用白色铝板与中空Low-e玻璃相间，配备系统门窗，具备优异的隔音、隔热、保温等功能，让滨海豪宅的视觉美学与品质体感相互成就。
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另外，建筑的排布做到以东南、西南朝向为主，能让海风从海平面吹过建筑吹向山上，获得舒适的自然互动。
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园林也延续了金众公馆系的基因，采用院落式的布局，同时树植采用凤凰木、乌桕、朴树等，四季皆景。
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将现代中式园林特有的东方雅韵呈现同时，高标准打造小区社交休闲空间，可谈心、品茗、会客、对弈、健身等，一园之中，即可满足日常丰富的休闲需求。
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[*]突破极限的使用率
除了外立面与园林，金众云山海公馆的高品质特点，更鲜明的体现在户型使用率上。
市面上，核心地段项目的常规计赠使用率只有约72-75%之间，如前三、海德园。稍微再好一些的项目，也就在80%左右，如深业云海湾，万科瑧湾悦等。
但是，金众云山海公馆，单单不计赠送的使用率就已经高达约76%-80%，再加上大阳台、全屋飘窗的设计，算上赠送面积后的实际使用率在85%-89%左右！这个数值，在前海与蛇口都非常少见，堪称突破式设计。
因而，项目不仅在外立面、园林等公区的打造上品质高端，远超市场的户型设计，高达85-89%的使用率，也让一兵等地产老炮儿由心赞叹！
高超的使用率，也让金众云山海公馆各个户型空间感都非常优异。
如建面约111平的户型，就能做到正规的竖厅4房2厅2卫，空间利用的极致，已经超越了去年在前海非常轰动、年度热销级的户型（万科瑧湾悦建面约115平4房）！简直是片区内上车四房的天花板，势必会成为接下来的网红级标版。
这个四房户型做到了格局方正，动静分区功能布局合理，且还是南向采光，主卧套房带衣帽间、U型明厨，同时保全了实用性和舒适度，在整个南山都非常罕见稀缺。
建面约116平四房二卫 ，同样是竖厅格局，所有空间的尺度都比较均衡。小次卧还采用了L型飘窗设计，会获得270度的景观视野。
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建面约117平四房二卫，采用的是大横厅设计，各个功能空间的联系更紧密，客餐厅的通透性与尺度感非常优越，全屋赠送的飘窗与大阳台，制造出堪比市面上建面约125平左右的空间感受！
此外，建面约129平四房二卫，也是经典的竖厅，但客厅的大阳台直接横穿到次卧，主朝向的视野更开阔大气。
建面约174平五房三卫户型，更是空间使用率到极致的体现！
174平这个面积，在南山前海新房通常只能做到四房，想要5房3卫，面积得上到190平，但金众云山海公馆却突破性的做到了，主卧的大套房带独立衣帽间和浴池，也保证了都是全明方正的格局，实属难得。
超奢侈的大横厅、约7.3米超大瞰景阳台，五开间朝南、全屋飘窗，这个户型，是能满足终极改善的稀缺产品！
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综合以上，金众云山海公馆可以说是集好城区、好社区、好小区、好房子于一体，“四好”特性极高，想要置换到前海-蛇口豪宅带的朋友可得盯紧，未来这样的机会已经不多了。
项目已开放展示中心与2个异地装修创意空间，快的话预计春节前就能够取证入市，会是明年纯改善头炮红的种子选手，感兴趣的朋友，可加群了解项目最新动态！
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