关于楼市的15个预测
原创 刘晓博2023年即将过去，房地产行业的冬天尚未结束。展望未来，给出下面15个预测，供大家参考。
第一部分，关于未来几年的预测。
1、楼市进入鼓励建设“好房子”的时代，真正的豪宅将不断涌现，房价梯度明显拉开。
刚刚结束的“全国住房城乡建设工作会议”通稿里，7次提及了“好房子”，传递了强烈信号：中国房地产行业未来的重点工作，是给国民提供改善型、升级版的住房，通过鼓励换房拉动经济。
“9070”、新房限价等政策将淡出，真正的豪宅将出现。未来的住房套型更大、层高更高、隔音更好，梯户比、车位比更高，智能化、绿色化程度提升，配套、物管更优，外立面更讲究。之前开发的刚需型住宅，历史上留下的老破小住宅，价值将逐步降低。国家像鼓励换车、换手机、换家电一样，鼓励居民换“好房子”。禁墅令将松动。
2、房地产迈入新模式。
之前的模式是“高杠杆、高负债、高周转”，供地和人口增长错配。未来，“三高”要实现“三降”，并建立“人、房、地、钱”联动的机制。
房地产过剩产能将被挤出，这个行业能容纳的就业人口进一步下降，国企市占率将提升，房企将比拼“管理红利”，房地产开发的利润显著降低。
3、城中村改造进入“净地出让”时代，将助涨中心区地价。
以前，城中村拆除重建是开发商和村集体、村民直接谈判，没有中间层。现在提出要采取“净地出让”出让模式，也就是政府主导拆迁，拿到净地之后出让给开发商。这有利于提高旧改效率，但增加了“中间层”，地价成本将上升。对于地方财政来说，净地出让意味着可以从城中村重建中获得土地差价。城中村改造，是未来几年房地产的三大工程，将在超大、特大城市全面推进。
4、楼市进入“转移支付时代”，大城市对中小城市财富的虹吸力度加强。
之前严格的限购政策，让中小城市的富裕家庭更多地留在当地买房。现在限购逐渐取消，这些家庭重新配置资产、自由配置资产的时代来临，他们会卖掉三四五线城市多余的房子，到一二线城市中心城区买房，财富从中小城市向大城市的转移，对于楼市来说这相当于“转移支付”。带来的影响是，大城市和中小城市的差距进一步加大。
5、中国城市发展进入4.0时代，民企发达、经济转型成功的城市更有前途。
1949年以来，中国城市发展经历了4个阶段（下图）：
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随着房地产出现拐点、经济转型，中国财富发动机从“城镇化+房地产+大基建”正切换为“科技创新+资本市场”。在这个阶段，科技发达、民企活跃，发明专利多、上市公司多的城市，将更有前途。内地传统的权力城市，面临新的挑战。
6、如果仍然坚持“不大水漫灌”，全国楼市完成这一轮调整至少还要2年；一线城市、强二线城市核心城区将率先走出调整，人口流失的三四五线城市可能长期波澜不惊。
7、房地产税全面落地，仍将遥遥无期。
第二部分，关于2024年的预测。
8、作为个人房贷利率基准的“5年及以上LPR利率”，有望在2024年继续降低，幅度可能超过20个基点（跌到4.0%或以下），略大于1年期LPR。
9、一线城市会继续放松楼市，到2024年末，广州将只保留象征性限购；北上深将有大约一半的城区大幅降低限购或取消限购。北上深也将取消土拍限价、新房限价。
10、二线城市残留的限购、限售、限价有望在2024年底之前全面取消。
11、大城市落户门槛进一步降低。未来将没有一个城市敢于傲娇地宣布，我要减量发展。谁真的这样做，谁就会无可奈何地衰落。
12、房地产去产能继续，可能还会有大房企暴雷。一批昔日的龙头房企，即便未来死里逃生，也将规模大幅缩减，变成中小房企。
13、几个超跌的地产龙头股，2024年会有显著的反弹机会，可能出现在下半年。
14、2024年新增城镇人口有望重回800万上方。1998年到2018年，中国每年新增城镇人口2200万；最近几年不断下滑，2022年下滑到了646万人。2023年尚未公布，2024年有望小幅反弹。2024年的新生儿数量，也会有所反弹（比如达到1050万），但反弹很难持续。
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15、2024年全年国有土地出让收入可能在5.5万亿到6万亿之间，新房销售面积大约11.5亿平方米，销售金额大约12万亿元。上述三大指标的历史高点均出现在2021年，具体是：土地出让年收入8.7万亿，新房销售18亿平方米，新房销售18.2万亿元。
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