北京宣布，楼市振奋！
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中房报记者 田傲云 北京报道
北京购房政策调整优化的“靴子”终于落地。
12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称“通知”），包括调整北京房贷首付比例，优化普宅标准，延长最长贷款期限。此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整。
这一政策组合的发布，被合硕机构首席分析师郭毅描述为一场调控宽松的组合拳。在她看来，这既是迅速响应了中央经济工作会议关于房地产市场调控系统化解风险的要求，也是为当前市场低迷时期注入更多信心的举措。她预计短周期内将明显推动成交量上升，尽管增幅可能有限。
高首付比例曾一度使许多准备购买二套房的群体望而却步。根据新政，北京首套住房贷款的最低首付比例统一调整为30%；二套住房贷款的最低首付比例，购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%。贷款的最长年限也由此前的25年调整为30年。这一政策立即生效。
易居研究院研究总监严跃进认为，下调首付比例不仅提高了购房者的购买力，也落实了区域方面的差异化政策，更有利于促进中心城区人口疏解，促进职住平衡。“此次政策说明，根据城六区和非城六区做了差异化政策，有助于各地根据实际情况落实购房政策。”
由于北京市现行的普宅标准自2014年发布以来，与市场实际情况存在一定的差距，此前很多住房交易被豪宅化，因此市场强烈呼吁调整普通住房标准。
根据北京市住建局的数据，此前二套住房的首付比例为普通住房60%，非普通住房则高达80%，此次新政对普宅标准进行优化，预计将显著降低购房者的资金门槛。
新标准将于2024年1月1日生效，并设定了三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下；价格标准取消了总价段限制，仅保留单价标准，其中5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下，5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下，6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。
这使得大约70%的北京住房符合普通住宅的定义。
多位受访人士均表示，降低住房首付、优化普通住房认定标准，不仅有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠等政策，也利好改善型住房需求释放，对于二手房的交易成本降低和活跃将起到积极作用。
“新政对高端改善楼盘，尤其是120～144平方米的大户型影响较大。”北京一品牌房企营销人士李阳（化名）向记者表示，不看容积率，仅看面积和价格，以北京5环内一套144平方米的新建住房为例，若价格为8万元/平方米，这类住房的定位将从豪宅转变为普通住宅。这意味着对于购买第二套房的人来说，首付金额将从原先的大约921.6万元降至576万元，大幅降低了购房门槛。
但李阳也指出了一个需要关注的问题：降低首付可能导致月供增加，这是购房者需要考虑的情况。他解释道：“首付从80%降到50%，相应的贷款额度就会从20%变成50%，这将导致月供的压力翻倍甚至更多。”
李阳的担忧是有道理的。新政策发布后，尽管购房成本有所降低，但许多购房者仍持谨慎态度。在接受记者采访时，多位北京市购房者表示，他们暂时不计划因新政策而加大财务杠杆购房。
“面对不确定的未来，我们害怕承担风险，但心中又难免蠢蠢欲动。”一位购房者这样表示。他们担心，在当前经济形势下，虽然首付降低了，但增加的贷款额度也增加了财务负担。
此外，新政策实施后，也有一些业主希望通过降价出售房产来加速交易。“我们预计新政策将激发一波购房需求，希望能够抓住这个机会快速出售房产。”一位业主这样表示。
另外，新政还将延长最长贷款期限至30年。人民银行北京市分行表示，以贷款金额100万元、利率4.2%（当前最新一期五年期以上LPR）为例，期限从25年延长至30年，按照等额本息还款法，每月可以少还499元，减轻每月还款压力，释放消费潜力。
北京新政出台的背后还有随着此前政策效应逐渐减弱，导致购房需求和市场活力下降。北京新建商品住宅“量价齐跌” 的局面，二手住宅则呈现出“以价换量”的趋势。
据诸葛数据研究中心的监测数据显示，2023年11月，北京新建商品住宅的成交量出现了显著下滑，成交套数为4409套，环比下降了14.8%；同时，成交均价也下降至52450元/平方米，环比降幅达6.1%。
在二手住宅市场方面，调价房源中涨价的比例仅为4.49%，相比上个月下降了1.67个百分点。这一数据表明，当前市场对于短期价格上涨的信心相对薄弱，涨价房源的比例降至近年来的最低水平。
利好政策落地，将如何影响市场？
多位受访人士普遍认为，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。这种政策优化预计将在短期内为北京房地产市场带来一定程度的活力，进而影响价格预期。然而，这些政策的长期效果还有待观察和评估。
郭毅提出了对此次政策调整的补充。她认为，这一系列政策措施代表了北京市政府各相关部门的紧密合作，标志着调控空间的初次开启，随着这些政策的逐步实施和市场的适应，预计政府将继续推出更多措施，为市场提供更全面的支持。
郭毅强调，这些政策不仅有助于调整市场预期，还能重塑投资者和消费者信心。从长远来看，这些政策的意义和作用对于市场的稳定和健康发展可能会更加显著。
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