新一轮房改来袭，楼市或被再次点燃？马光远“2句话”解释清楚了
自从2023年开始，国内各种救市政策是纷至沓来。现在除一线城市以外，多数城市都放开了限购、限贷；银行也下调了房贷利率，以及首付比例；很多地方都上调了公积金贷款的额度。最近，一线城市还实行了“认房不认贷”。不过，利好政策对于提振楼市的效果并不明显，国内楼市仍旧呈现“量价齐跌”的走势。https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-axegupay5k/83ab73bf65734e8397eaa3ef3aaa8ad3~tplv-tt-large.image?x-expires=2018244129&x-signature=CkDHkxpTGNrWRhw6JCVN%2BlWYGog%3D
今年1-11月份，全国商品房销售面积约12.12亿平方米，同比下降23.3%；商品房销售额约11.86万亿元，同比下降26.6%。与此同时，11月100个重点城市二手住宅市场均价为15231元/平方米，环比下降0.62%，较上月跌幅扩大0.29个百分点，至此，二手房市场均价连续9月下滑。
导致国内利好政策效果不佳的主要原因有以下几个：第一，国内房子已经供过于求。我国有1.2亿套空置房，足够3-4亿人居住。显然，国内房子已经过剩，而不是过少。同时，在经历了20多年楼市的繁荣之后，现在有96%的家庭已经拥有1套住房，其中有41.5%的家庭拥有2套以上住房。所以，在房地产去投资化，回归居住属性之后，未来真正刚性需求会越来越少。
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第二，老百姓的收入支撑不了高房价。尽管现在各种政策利好消息不断出台，但由于经历了3年多疫情之后，很多老百姓收入减少或失业，购房能力被严重削弱了，实在支撑不起当前居高不下的房价。此外，疫情之后，人们现在越来越理性了，对未来收入增长预期持谨慎的态度。多数家庭会根据自己实际情况，而选择是否要买房。
第三，老百姓买房的信心严重不足。在经历了恒大地产、碧桂园等头部房企债务违约，以及烂尾楼的情况之后。很多潜在的购房者信心严重不足，处于观望状态之中，主要是大家担心买了期房之后，也会落得一个烂尾楼的结果。
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与此同时，前些年央行的三道红线，以及房企销售持续低迷，最近这两年房企的资金链普遍不足，往往在建造商品房时会偷工减料，这样一来，新建商品房的质量也难以得到保障。所以，很多人对买房的热情也大不如过去了。
最近，国务院常委会审议通过并下发《关于规范建设保障性住房的指导意见》，该文件明确指出，将会加快保障房规划和开发力度。力争在未来5年内推出600万套保障房，以满足低收入群体的需求。
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该计划将在上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、乌鲁木齐、哈尔滨、苏州、贵阳、昆明、佛山、福州、长春、南昌、常州、宁波、青岛、济南等人口数量在300万以上的35座城市进行试点。对此，经济观察报将其称之为“新一轮房改”即将到来。
不过，也有一些人担心，新一轮房改的到来，将会像第一轮房改那样，带动各地房价大幅上涨。而对于未来房价还会大涨的顾虑，经济学家马光远早已经用二句话给说透了。第一句话“房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了”。第二句话“未来房子逐步回归到居住属性”。
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事实上，这一轮房改与1998年的第一次房改有本质上的区别。98年的房改是把房地产由分配制度推向市场化，却忽略了对低收入群体的托底。而这次的房改就是要弥补98第一次房改留下来的“短板”。既要让现在的楼市完全市场化，又要满足低收入群体基本的居住需求。
而在新一轮的房改之下，未来房地产市场分成两大块：40%是商品房市场，房价是由市场来决定，政府不再干预。另外还有60%则是保障房。保障房的价格要低于周边商品房价格，但是低收入群体在购买了保障房之后就不能在市场上交易了。
显然，将来商品房市场的很大一部分需求，会被保障房市场分流。最终，商品房市场会去投资化，逐步回归到居住属性。所以，新一轮房改不仅不会使当前下跌的房价继续大涨，还会在很大程度上加快商品房市场去泡沫的进程。
来源：不执著财经
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