撑不住了，再次放水1万亿？救楼市需要先打通两个“堵点”
细心的朋友可能发现了，铁锤最近聊地产比较多。原因很简单，这段时间楼市政策严重倾斜，舆论走向也有点诡异。我抓住地产不放，是想把市场最真实的一面呈现给大家看。说穿了我是不希望有些人被裹挟着进场，拿几十年血汗钱，又一次傻傻进场接盘，给别人做嫁衣。
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尤其是近期看到购买了郑州烂尾楼的丽君亮亮夫妻，去售楼处要当初买房时开发商承诺返还的2万元被打时，我的内心五味杂陈，久久不能平静。
他们二人的经历，正是全国数以万计烂尾楼业主的缩影。这无言以对的世道，又岂止丽君亮亮一对小夫妻有这样不公的遭遇？
之前的文章我说过，这些年前前后后接触过几十个烂尾楼维权案例，看过数百双哭红的眼睛，以及支离破碎的人生。他们眼里的光就那么一点一点被现实的无奈和生活的绝望浇灭了。
这些人都是把半生积蓄投入到房子上的，他们都曾满怀热情地憧憬过美好未来，他们的努力本该换来更圆满的人生，只可惜这一切都被无良开发商和烂尾楼吞噬了。
有人说，时代的一粒灰，落在每个人肩头都是一座山。少在这让时代背锅，房地产的问题，纯粹是开发商无良无德和各层级的监管失责所致，这些并非天灾，而是实打实的人祸，这些本来都可以避免。
我人微言轻，说出这些话大抵是毫无用处的，只能用文字表达“哀民生之多艰”。
话说到这里，就再重复一下铁锤的观点：现在没有哪个开发商是绝对安全的，尤其是经历风声鹤唳的万科一事后，我更加笃信这一点。所以，如果你未来两年有购房打算，我建议你一定要购买现房。这种时候就不要纠结什么“处女房”情结了，更不要理所当然觉得国企央企安稳，没有风险。买房对绝大多数家庭来说是一等一的头等大事，踏错一步，真的会万劫不复。
另外敬告所有人，越是市场低迷时期，各种套利的诱惑越是层出不穷。普通刚需买房，一定要牢记自己的需求，切不可被利益冲昏头脑。对于普通人而言，从房子里攫取财富的时代已经终结了。
这几天，陆续又有新数据出来了，我觉得还是有必要贴出来让大家看看：
据国家统计局数据，今年前10个月，房地产开发投资同比下降9.3%，已经是9连降。当然了，由于前值较低，接下来的两个月可能迎来反弹。到时候别大惊小怪，更不要被别有用心者误导。
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另外，今年前10个月，商品房销售面积同比下降7.8%，销售额同比下降4.9%，10月单月降幅最大，商品房销售面积和金额分别下降20.3%和14.4%。
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数据是枯燥的，但体现的凉意是明确的：一则去年那种特殊的情况下，市场是很差的，没想到今年比去年还差；二则九十月份是传统的楼市营销旺季，再加上有“松绑限购”、“认房不认贷”等重磅政策的加持，取得这样的成绩，是我始料未及的。
从近期北京、广州进一步升级调控来看，我之前的预测也应验了，哪怕是一线城市也撑不住了，也要靠继续松绑来刺激成交。
接下来看看二手房市场的情况。根据中指研究院的数据，10月份百城二手房价格继续环比下跌0.45%，且已经是8连降。值得一提的是，10月份百城二手房价格环比下跌的城市有98个。这已经都不能用差来形容了，基本上是全军覆没。这更不是我故意抹黑楼市，而是有图有真相。
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说到这里，就不得不提二手房市场的天量挂牌量和巨大的议价空间，今年以来，很多热门城市的挂牌量增幅都超过50%了。连北京这种常年10万套左右的城市，今年的二手房挂牌量都超过17万套了，仅链家一个平台的二手房挂牌量都接近14.5万套了。
买方压价，更是如砍瓜切菜。前几天有朋友向我反映，正常价挂牌的房子，却被买房人几十万的砍价，搞得心态有点崩。接受不了买家的报价，索性就不卖了。
二手房挂牌量高、议价凶猛，原因很简单，现在是典型的买方市场，且大多数是改善性置换客群，需要先卖掉手上的房子，才有能力买入目标房源。叠加市场流动性差，也只有高性价比房源才能真正成交。
于是我们看到，进入11月以来，全国热点城市又开启了新一轮救市。一是截止到11月15日，全国已经有超过24个城市公积金“认房不用认贷”接力出台，其中包括上海、北京、广州、郑州、成都、温州、海南等。
二是继续松绑限购，这次是厦门抢占头条，对9月18日的新政再作升级，实现全域取消限购。放眼望去，全国目前除四大一线城市之外，仍然保留核心区限购的只有杭州、成都、西安等。照此趋势，未来所有二线城市全部解除限购，或在意料之中。
个人觉得，如果到明年三四月份，市场依然维持现如今的寒冷局面，一线城市北上深解除非核心区限购的动作大概率也会如约而至。
事实上，最近已经有风声说北京要取消地价上限和年底前可能放松部分郊区限购，传得有鼻子有眼，但均被官方辟谣了。具体消息，我们还是以官方公布的为准。
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另外，这几天网络上有不少地产从业人员借中美关系缓和这张牌来鼓吹楼市回暖。说实话，很难理解这些人的逻辑，即便是缓和，也是有利于出口，顶多就是外贸会有起色，继而带动就业，但从生产端反馈到消费端，这需要很长的过程，至少半年内是看不到新变化的。另外我们的房子又不能出口，而且短期又不可能吸引外资来炒房，利好从何而来呢？我只能说，为了卖房有些人真的是无所不用其极。
与之相比，外媒报道的再次放水一万亿救市，则要靠谱得多。
周二（11月14日）彭博社报道，援引知情人士消息，我国计划为全国城中村改造和保障性住房项目提供至少1万亿元人民币（1370亿美元）的低成本融资，这是支撑陷入困境的房地产市场的最新举措。另外还透露了两个关键信息，一是这笔钱发放的途径是抵押补充贷款和特别贷款；二是最快可能在本月有所落实。
信源是千真万确的，TVB明珠财经媒体也进行报道了，那么这一说法是否属实呢？如果是真的，这1万亿将对房地产产生哪些影响呢？
个人认为这个消息听起来不算离谱，原因有两个：一是11月11日住建部长倪虹的确提到了实施“三大工程”：保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。结合前后语境，新增1万亿用于此，符合基本逻辑；二是从过去大半年外媒的预测来看，外媒对我们政策的把握还是挺准的，很多小作文都走向了现实。
虽然目前无法确定真实性，但是不妨碍我们讨论继续放水一万亿的意义。
从报道来看，这一万亿是通过抵押补充贷款和特别贷款的方式流向市场，说穿了就是央行下场印钱，再通过政策性银行、地方政府等渠道作用于房地产，所以其实走的又是棚改货币化安置那套模式。
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考虑到前段时间央行刚刚新增一万亿特别国债用于基础设施建设，所以这一万亿最终可能作用在保障房市场和城中村改造上。即便如此，个人觉得这一万亿对市场的拉动作用也是极其有限的。
原因有两个：一是和2015-2019年棚改投放的近4万亿资金相比，这次的一万亿有点拿不出手。说穿了是房地产市场的体量今非昔比，2015年全国平均房价6000元/平，拆迁安置的成本不算高，这两年房价虽然阴跌了不少，但整体仍然过万，尤其是头部城市房价较之前已经翻了一番，不管是拆迁，还是城中村改造，所需要的资金成本都高很多。这一万亿的价值可能连之前的百分之一都不到。
二是市场的情绪阈值早就一塌糊涂了。以前放水之所以能拉升楼市，本质上是房子是投资品，升值快能赚钱，多数人没有需求创造需求，也被裹挟进场。现在情况恰恰相反，房价在跌，不少人在卖房套现离场，房子现在成了负担，购买信心严重不足。拆迁更是以发房票主导，说穿了是各地各自为政，都希望把人留下来。当然了，现在这行情也不可能重启当年的货币化安置，给拆迁户发钱全国随便买，因为这样做的结果只有一个：资金全部流向头部城市。
综上所述，救楼市是艰难的，根本没有速效药。个人觉得，真想救楼市，为今之计最需要做的是先打通这两个“堵点”：
一个是救居民的钱袋子。
这两年大家不买房的根源是没钱，至于其它都是次要因素。一个最简单的道理，每个月赚1万，才敢背5000的房贷，现在连5000都赚不到，怎么可能敢买房背5000的房贷？所以，造富于民，才是打通楼市购买信心的关键。事实上，不管是楼市股市还是消费，都是一样的道理。
那么如何才能救居民的钱袋子呢？当务之急是改善就业环境，尤其是提振民营企业的信心，比如加大减税降费力度、结束不必要的检查、及时发放拖欠的款项等。
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另一个是快速解决烂尾楼问题。
此前的文章我们就说过，烂尾楼问题不仅打击国人的购房热情，更蚕食地方的公信力。城市的天际线被一栋栋烂尾楼霸占，这无疑是“买房悲惨结局”的活招牌。试问这种背景下，谁还敢买房？
其中最典型的就是郑州，不仅问题楼盘全国排名靠前，而且过去半个月因为烂尾楼问题已经两次释放负面情绪，一次是烂尾楼保交楼方案设置，竟然公然违背购房合同，要求老业主再次补交差价，把烂尾楼再卖一次；另一次就是亮亮丽君夫妻被打，买房人成了最大的受害者。
所以，这两个关键问题不解决，施策端只是在限购松绑、降低利率、降低首付等层面下功夫，最终的结果不会太理想。我们总说，经济基础决定上层建筑。老百姓的购房和消费的能力，又何尝不是钱袋子和信心决定的。
在我眼里，房地产代表中国经济发展的脉络，我打心底里希望中国经济越来越好，也希望房地产能早日回归理性。房地产虽然回不到过去高速增长的时代，但对于经济的拉动却是真实存在的。所以我们现在要做的是脚踏实地解决问题，而不是避重就轻，看不清现实，继续蒙眼走老路。
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