sanasnoz 发表于 2023-11-15 09:19:04

【融创壹号院】实景看房:东四环朝阳公园旁,有啥江湖传闻?

大家好,我是一休,北京地产行业的一名深耕者,擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料,坚持原创输出,只想说点实话。
关键词:
东四环、朝阳公园、壹号院系产品、215㎡起步、全部四居、泛海世家旁、仅350户、精装修、玻璃幕墙、都市大平层、绝版地段、泛海高端居住区。
更多硬核内幕请后台问。

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融创壹号院,算是2023年京楼市场最重磅项目之一。
位置地段无需赘述,在目前的市场条件下,竟然没上渠道、1500万验资,也能看得出融创对于这个项目的底气。
闲言碎语不要讲,融创壹号院的优势确实太多,一休开篇先说点缺点吧。
客观分析、有理有据,这才是咱的风格。
1、不可否认,两年前的流动性危机,对融创还是有影响的。
融资成本高了,销售下滑了,有些好地块需要卖掉回血,有些好项目不得已也要引入央国企来做背书,通过割肉引入巨头,来让消费者放心。
就比如融创壹号院这个项目,融创已经不是大股东,引入了央国企的资金。但是大股东有钱可是没操盘能力,尤其是豪宅盘,很讲究基因、口碑、历史案例,所以还是想让融创操盘。
规模方面来说,融创已不是曾经的“千年老四”,早已跌出前十。(现在的行业大哥是前几年的“千年老五”保利,真乃沧桑巨变。)
2、项目不纯粹,有商业用地,这也是一个缺点。而且西侧和北侧的楼层偏高,多少存在一定遮挡,选房要注意。(一休研究过,想听一休意见的后台问,毕竟不是刚需盘,选房要慎重。)

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融创壹号院,位于东四环旁、大名鼎鼎的泛海世家的西侧,相当有排面儿了。
这泛海世家何许人也?
这是泛海高端居住区的龙头,朝阳公园板块的扛把子。也是北京天花板级别的城市大平层产品,与霄云路8号(缦合北京)、万柳书院同级,二手房单价17万,起步价6000万左右,超过1个小目标的房源也不少。
附近还有泛海樱海园、兰海园、香海园、碧海园四个高端项目,整体的居住环境是很理想。
朝阳公园南侧的棕榈泉已经不香了,偏老,段位也不太够了,好多明星、高管从棕榈泉搬到了泛海居住区。
很多人都知道新北苑的居住氛围好,板块很新,周边房子大体都不错。但其实泛海居住区这方面会更好,因为户型起步面积的缘故,这里的门槛更高,圈层更好,大部分都是两三百平米的户型。

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售楼处就在泛海世家的一层底商,这里很早就开始给融创用。
售楼处的洽谈休息区很大,物业服务水准确实很高,十块钱的物业费不白花,融创的高端物业还是非常不错的。

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融创壹号院小区占地面积并不小,但只有4栋住宅楼,350户。南侧的1#、2#总高15层,北侧的3#、5#总高25层。
既然是豪华产品,那门槛必须得高一点。215㎡-291㎡,全都是四居。
这个起步面积,在最近5年的京楼市场中,实属罕见。
保证了高端的氛围,以及圈层的均一性,这一点来说,一直对标壹号院产品的金茂府系以及中海藏锋系是不可相提并论的,这哥俩起步面积普遍才100㎡出头,金茂府甚至还做过75㎡的两居户型。

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百米楼间距,这也是融创壹号院的亮点。(即便是郊区盘,也很少有百米楼间距的产品了,城六区五环内这几年应该是没有。)
四栋楼,排列整齐,这也就有足够的空间来搞一个中央景观园林了。

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融创壹号院距离朝阳公园仅仅一条四环路之隔,步行的话到朝阳公园东七门只要300米左右,确实近在咫尺。
有人说,这是朝阳公园板块最后一块地。
目前看,确实如此,附近没啥新地块。
壹号院这块地,其实名字叫泛海1号地,并不是这两年土拍的,而是泛海集团早年间的存货。
泛海搞了这一大片地,做出了一个泛海国际居住区,但1号地一直没开发。
后来,泛海在2019年遭遇危机,同样注重品质的融创老孙站了出来,充当了白衣骑士,125亿的价格拿下了北京泛海1号地还有上海外滩董家渡两处绝佳地块。
这才有了今天的融创壹号院,股东成分中,依然有泛海的身影。(泛海的老板老卢曾是是泰山会核心成员,相当不简单,泛海世家北侧还有8栋超级别墅,更是颇为神秘,很多业内消息,就不展开了。)

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来到了215㎡样板间,这是本小区的起步户型,也就是最低门槛。
如果用“面宽越大、南向房间越多越牛逼”的角度来分析户型的话,那这户型显然不够成功。
但切记,在北京,户型一定要结合地段位置看。一般来说,地段越好,户型越差。(如果是国企开发商拿地,好位置还往往意味着差品质,这就是现实。)

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单说面宽的话,客厅的南向面宽确实一般,不如有些神户型项目160㎡的户型。
四叶草户型,也算是中规中矩的结构。(前段时间,一休参观了一个豪宅,开发商为了标新立异,犯了大错,电视没地方放,无背景墙,非常神奇。一句话概括:特别中看,但很不实用。)

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壹号院的外阳台也算一个特色,虽然只有60厘米宽,但足够看看风景。

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厨房,并没有用那种浮夸的金色或者黑色来显高级,浅色会更实用一些。(见仁见智,有人就喜欢那种豪华风,没有对错。)

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客卫,同层排水。
大面积使用石材,这是瓷砖无法相比的质感。

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北向卧室。

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南向主卧套房,落地窗。

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主卧套房的卫生间,双台盆设计。

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收纳空间不错,有小家政间。
新风系统搭配中央空调,3.15米的层高。

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南向次卧套房。
窗户全部都是内开内倒,而且用的还是隐形合页,增加了成本。

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次卧套房卫生间。

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窗户和客厅的推拉门都是德国旭格品牌,搭配进口五金件,这是下了很大成本的。

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261㎡四居。
融创壹号院的各个户型,结构其实都很类似,也全部都是南向三面宽。

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餐厅和客厅。

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面宽更大了一些,装修风格和刚刚的样板间有区别。
石材通铺,没有拼花图案。这也是区别于周边二手房装修风格的重要细节。
顶棚无横梁,不会侵占层高,加分项。

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家政间。

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北向小次卧。

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客卫。

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厨房。

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南向次卧套房。

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主卧套房。

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主卧卫生间。
马桶处开窗,比在淋浴区开窗要好。

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大衣帽间。

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浅色调,可能会有人认为太“素”。

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真正无主灯设计,更加柔和。

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这是融创在北京的第7个壹号院产品,之前的几位都是个顶个的有名。
融创是有豪宅基因的,尤其是壹号院产品也在北京证明过自己,后期的维护也都不错。
大开发商的豪华产品线往往最后都会割韭菜,在一些差地段做项目,赚品牌溢价,这种现象这几年特别常见。
客观来讲,壹号院系在选址的谨慎度、户型门槛考量方面,依然是行业的佼佼者,相对算是最爱惜羽毛的产品线了。(壹号系和壹号院系,并不是同一款产品,不要搞混)
北京有些小开发商的项目,品质极好,但无法标准化,成品很少,没有形成产品线,二手房溢价空间有限。大开发商往往擅长标准化、规模化,但对周转、利润率要求很高,产品质感高低不定,有拆盲盒的感觉。
这就像两个流派,很难去平衡、折中,相对来说,融创确实算是比较折中的,又有规模又有品质,难得。

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朝阳公园是亚洲最大的城市公园,公园的南侧、东侧,已经聚集了大量高端住宅,最老的项目已经20年房龄,发展成熟。
开发商在营销方面,一定会提到伦敦海德公园、纽约中央公园等,主打“城市公园豪宅基因”,这是无可厚非的,销售一般还会在“绝版、传承”方面放大优势。
周边配套方面,有3处最新消息:
1、小学大概率是府学胡同小学朝阳学校;初中是华中师范大学第一附属中学朝阳学校,但现在改名字了,海淀六小强之一的首师大来承办,变成了首师大附属朝阳分校。(都在泛海居住区这一板块内,离家不远)
2、项目东南侧2公里,在建华润万象城,预计2027年营业。这将是超大的购物中心,体量比姚家园万象汇要大不少。
3、地铁3号线的石佛营站,预计明年2季度即可投入使用。在小区的南侧,步行距离800米左右。

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引入了大的巨头资金,央国企背书,打消了一些顾虑。而且有3栋商业楼据说已经卖给了中建,成本已经收回了不少。
别的不说,不管是啥开发商,咱大BJ烂尾的概率都是非常低的。切记,项目和开发商是两个概念,一休对这盘做过深入研究,搞清了几个重要细节,想听更内幕的优缺点分析的朋友滴我。

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售楼处附近拍的,这是国兴观湖国际,区域内唯一非泛海的产品,位置在壹号院的正南侧。
二手房价格最贵时卖14万,2003-2006年之间的产品了,都快20年房龄了,起步面积160㎡左右。外观一般,但是里面确实很不错。

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这是泛海国际居住区的樱海园,位置在融创壹号院的东南角。品质不错,石材到顶,2007年建成。

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融创壹号院的工地,快出正负0了。

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壹号院东边紧挨着的超级神盘-泛海世家。
北京石材外立面的产品中,这基本就是天花板了。

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东风苑小区,北京回迁房天花板,竟然是石材外立面。
泛海之所以给这么高的标准做回迁房,是因为不希望板块内有薄弱项,颜值太差的话对高端氛围是一种伤害。
这种外立面品质,超过好多好多商品房。但终究和商品房还是有区别的,泛海又不是傻子,回迁房的户型差,物业也不好,天然带有人员圈层的差别,导致居住体验还是远逊色于商品房。
在建的万象城超级商场,就在这回迁房小区东侧。

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世家旁边的泛海容郡,相对较新,2015年左右交房,目前大概14万左右,绝大部分房源都要三四千W。
这小区的东侧是朝阳高铁站,有影响,之前网络上也曝光过这事,听说有些业主是想换房的。

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壹号院这产品如果在去年开盘,大概率会卖得特别好,甚至有些同业人士认为开盘就能清。
但在目前的市场状况下,一休不认为还能达到如此快的去化速度。
目前已经在排卡阶段,有兴趣的粉丝,可以后台找我,发给你们一点资料。预计单价14-15万,总价3000万-4500万。
最最重要的是,这个项目一休进行了深度的分析,很多不便公开的深度优缺点,可以私下告诉大家。

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老粉都懂,更多硬核分析,无法公开发布,会被和谐。
高端楼盘怎么选?有啥竞品?底价优惠咋样?都可以问我。




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很多东西,还真不便全写出来。不想买坑盘的、想真金白银占便宜的、想了解内幕的,后台。
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