楼市风向：放开房价自由涨跌，风暴即将开始？
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上个月，我看到华尔街日报报道说我们准备放开房价涨跌，一切由市场决定。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-6w9my0ksvp/f4ccb35e4596439990da1d5851af0cfc~tplv-tt-large-asy2:5aS05p2hQOWuieWxheWuog==.image?x-expires=2013169914&x-signature=6Y3%2BErPBY%2F2yx8SyMV6JmuJqDTU%3D
这个消息发出后，市场很很躁动。
毕竟随便涨跌，这可是大事。
先说可能性，我认为一般吹风消息都不能说是空穴来风。
放开限价，允许自由涨跌，我认为很有可能，但是更有可能的是：上限取消，下限兜底。
我们不妨可以来思考，如果真的放开，可能会发生什么？
第一：
将有一大批的三四线城市的开发商为了缓解债务压力，会不惜一切代价降价去库存。
大多数家庭的最大资产就是房子，而且还压了30年的收入去还贷，一旦房价下跌，业主选择断供，等于把风险转接给银行，继而可能会引发系统性风险。
为了不发生风险，就算是放开，我认为会设定一个下限，就得有一个安全阈值。
总不可能让一二线城市全面ko三四线城市，还连渣都不剩吧。
第二：
一线城市的房价会经历3个阶段：
猛涨——回调——平稳。
如果放开一线城市的限制条件，比如限价、限售、限购、限贷，等于把所有资金瞬间吸引到一线城市。
然后短期骤升的需求会瞬间拉升房价，甚至是飞涨。
再然后呢，房价涨到多数人买不起了，自然又会下跌，最后到达一个平稳的状态。
与此同时会有一批资金因为上不了一线城市的车，转而向二线城市走去。
再再然后，一二线核心城市成交涨了，房价涨了，楼市好转了，和三四线城市的差距也更大了。
大家认真回想一下，这个猜想的规律是不是和过去2015年很像？
2015年大招之后，2016年的上涨路径是：一线涨完二线涨，最后是带动三四线城市一起涨。
所以大家得出了房价上涨是有轮动效应的，这说明资金都懂得去往更高能级的城市。
但是，今年哪怕楼市救起来，这个规律怕也是不好用了。
以前是星星之火可以燎原，各地星火连成一片。
现在是点状热度稍纵即逝，各地星火很难相连。
一线涨完二线有机会涨，但三四线城市，也就那样了。
所以从今年开始，会正式开启房地产的超级分化元年，轮涨将不复存在。
未来楼市只出现四个字：
点状行情。
部分城市、部分区域、部分板块还能涨。
说白了，这场风暴就是：全国资金的虹吸效应。
详细的讲解，先留个悬念，建议大家要敏锐感知市场的变化，因为普通人做的任何一个决定，和外界因素变化都有直接关系。
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就在刚刚，杭州宣布新政，“脱”得更彻底了。
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似乎也正在验证我上面说的，限制少了，自由多了。
先说说杭州这轮的核心变化：
1、调整限购范围，限购区域缩小至上城区、拱墅区、西湖区、滨江区四区。
2、非户籍购房门槛再降低，此前外地户籍在杭州买二手房，需要1年社保；
买新房，则需要4年社保。现在统一为：非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在本市限购范围内限购1套住房。
等于你缴纳1个月社保，也能买房了。
3、法拍房又不用名额了。
4、二手房限贷限制宽松，公积金贷款购买二手房的，贷款年限与房龄的上限从50年突破到70年。
这个很好理解，如果楼龄30年，过去只能贷50-30=20年，现在依然能贷满30年。
5、新建商品住房公证摇号公开销售过程中购房家庭中选后放弃选房、购房的，不再限制购房意向登记。
不得不说，杭州的这轮松绑，诚意要比上一轮的成都要更足了。
作为第5个一线城市最有竞争力的杭州和成都，已经又松一轮了。
你觉得其他城市还远吗？
上面我说了，如果放开房价自由涨跌为真，那取消限制才刚刚开始。
现在二线城市还没“脱光”，依然保留部分区域限购，还是偏保守了。
从国庆假期的数据来看，一线城市执行认房不认贷的效果偏弱。
如果想快速推动复苏，应该是二线城市全面取消限购、一线城市部分区域取消限购。
为什么迟迟未动？
其实话题是偏敏感的，我不说细节，但可以透露一下，当然这也只是原因之一。
之前美媒报道，M国经济出现多重隐患，因为通胀高企、劳动力短缺以及分配不均等问题，他们已经出现多个行业的大规模罢工。
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所以美媒报道，M国经济可能会在2024年崩盘。
实际上两国博弈大家都知道，所以现在就是以空间换时间，我们不能快速推高房价，更不能放任房价下跌。
现在拼的是韧劲，如果M国撑不住，我们短期危机自然也就解除了。
所以当前哪怕房地产很着急，我们都要稳住，我们没有一味降息，而只是考虑降准。
这也说明我们对经济增速心里还有底。
建议大家不要一味去听现在渲染的各种房价下跌，崩盘的消息，楼市没有那么好，但也绝对没有那么坏。
现在定力还比较足，我们短时间不会以房价快速上涨来带动经济回暖。
至少走到明年，在外患逐渐解决的时候，我们也能采取更多的招数。
那个时候，我们经济好转，收入提高，也更能接受房价的上涨。
所以楼市的回暖，只是时间问题罢了。
更多的就先不说了，大家看破不说破，我们跟着一起稳住就好了。
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最后一部分，说说数据吧。
9月份的金融数据出来了。
社会融资规模增加了4.12万亿元，比去年9月多增了5638亿。
至9月末，社会融资规模存量达到了372.5万亿，同比增长了9%。
人民币贷款增加2.31万亿，比去年9月少增了1764亿。
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数据比去年好不少，但和8月相比，只能说在复苏过程中小火慢熬。
但经济最差的时候过去了，虽然还没有起飞，至少也在缓慢复苏。
最后一个季度，我预计大概率也会继续保持回暖。
至于回暖得有多快，还得看政策。
还是那句话，政策出台到市场反应，这里面会有时间差，年底以前房价不会大幅度回暖，但至少政策来临后，成交应该会有所好转。
所以，大家先一起坐等政策吧。
杭州已经打样了，其他更是应该快了吧。
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