楼市，不必恐慌了！
昨天，有位粉丝跟我咨询买房的事情，上来就问我：大胡子老师，这次是楼市最后一轮高潮吗？
讲真，这句话听很多。
虽然大救市来了，但是市场关于楼市的恐慌，还在持续蔓延。
房价在跌，人口在减少，购买力没起来，楼市确实没有太多好的牌，拿什么不恐慌呢？
但到今天，我恰恰认为：
楼市，已不必恐慌！
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为什么我说，现在的楼市不必恐慌？
原因很简单：
低估，才是最大的利好。
看好目前的楼市，不仅仅是因为政策决心，还是因为楼市，目前正处于明显的低估期。
任何投资，几乎都是这样：
高估意味着风险，低谷意味着机会。
有几个数据，可以充分说明问题：
1、房价，哪怕是核心城市，房价也回调近20%-30%。
核心城市回到2019年，非核心城市不少已经回到2017年。
这样的跌幅，已经很猛，充分挤水了。
要知道，房价是经济发展和货币放水共同作用的结果。
2019年我国GDP98.65万亿元 2022年我国GDP121.02万亿元；
2019年末M2总量198.65万亿元，2022年M2总量266.43万亿元；
虽然这几年，经济增速变慢，但从数据上看：
2022年末经济总量相比2019年涨了22.37%，货币总量相比2019年上涨34%。
这与房价的走势是完全相反的。
我国不像美国，有股市这样的金融蓄水池，能蓄水的除了房地产无二。
经济在往前，货币量在增大，房价却倒退到2019，甚至2017。
这不是低估，什么才算低估呢？
2、新开工面积，严重过低。
诚然，我国房地产的需求总量在走下坡路。
城镇化逐步走向中后期，新出生人口也出现下降的趋势。
但即使这样，衣食住行，房子也是有正常的需求量的。
以美国为例，美国1960年城镇化率已经达到70%，之后的20年，人均新开工面积也达到了1平方米，高峰时期甚至能达到1.2平方米。
我国目前城镇化率为65%，预期2030年达到70%，城镇人口保守估计也要增加9.8亿人。
此外，我国区域之间的人口流动，城市之间的人口流动，再加上我国还没有形成完善的房屋修缮制度，哪怕是换房也有巨大的市场需求。
可以说，未来10-12亿平米的开工面积是可以保证的。
但是，今年我国的新开工面积仅为6.6亿平方米，已经回到2006年，人均新开工面积不到0.7平方米。
这明显是一种低估。
当然，楼市想要走出现在这种低估的负循环，还需要大招的刺激。
但一旦市场开始扭转，供应的短缺就会开始刺眼，反弹可能真的不是夸张。
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除了上述两大数据之外，还有两项数据，也能说明问题：
3、成交量。
不少城市的成交量，已经超跌了。
比如深圳，实际管理人口超2020万人，但是二手成交量仅仅只在2千＋左右浮沉。
这个成交量有多低？
假设深圳户均人口为3.5人，那么保守估计也有577万户，2000套成交，仅仅只占整体市场的万分之二。
这样的低估和不看好，显然是过度悲观了。
4、居民杠杆率回到61.5%，来到合理水平。
2021年的时候，楼市哄抢，居民杠杆率一度高达72.2%。
当时显然更加危险，外部环境即将加息，内部金融杠杆过高。
不仅房价高，利率也非常之高，持有成本非常之高，入手非常容易站岗。
但是现在，2022年年末，我国居民杠杆率已经回到61.5%。
相比发达国家65%的居民杠杆率，我国居民部门的杠杆率已经下来了，非常安全。
并且外部加息环境进入尾声，内部金融风险逐步出清，危机在慢慢解除。
不仅房价降了，房贷利率、首付比例、交易税费都处于低位。
买房持有成本来到新低位，现在入手安全性也大大提高。
楼市虽然没有过去那么夸张的涨幅，但是基本面的机会和优势，还是有的。
风险和泡沫，已经大幅被挤出。
现在的楼市，真的不必过于恐慌了！
不过，很多人可能要问为什么还有如此大的恐慌呢？
很大原因，是因为市场的惯性。
很多朋友，只能看到市场悲观的现象，没有自己价值判断的标准，搞不清高估还是低估，风险还是机会。
这样的朋友，往往就是楼市的韭菜。
不信大家可以思考下，过去最好的买房时间，是不是08年和15年，说的时候大家都知道低位入手，高位卖出，但是做的时候，难免被繁杂的信息扰乱判断。
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越是情绪摇摆的时候，我们越要学会判断价值。
很多人认为房屋总量已经过剩了，人口还在减少，认为房价应该减少。
这个问题就像是教育一样。
虽然大学学历像烂大街了，但是大家对学历的追求，并没有停止。
一方面是因为985等名校资源占比仍旧非常少，另一方面是因为，整个社会评选人才的方式并没有改变。
古有科举，今有高考，只要规则不变，大家就只有卷，并且只有越来越卷。
换到楼市来看，道理是一样的：
虽然房子变多了，但是优质的房子并不多。
虽然房子变多了，但是获得资源的方式还是没变：
土地财政还是命脉；
房子依旧是教育的入场券；
房子依旧是金融蓄水的唯一容器。
关键性的规则没有改变，只会产生更极致得内卷。
现在的楼市，真的不必恐慌！
担心楼市彻底完蛋得盆友，还是早点洗洗睡了！
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