楼市形势，比我们想象的要复杂！
作 者丨李宇嘉出品丨李宇嘉地产笔记
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售楼处、朋友圈、中介门店，这几天挺热闹！
如何看待政策和市场，需要全新的思路。当供求关系发生重大变化，过去长期过热时期的政策，全面纠偏和回归，这不是边际调整，而是方向上的变化。除了杠杆回归，资格也回归了。有的城市（天津、沈阳）放开了限购，这不奇怪，因为楼市进入下半场，这些政策不需要了。
但是，政策对楼市的影响，比想象的要复杂，大家不能听风就是雨，要看清背后的基本逻辑。这一轮政策的核心（认房不认贷）与2014年那一轮纾困（认贷不认房）刚好相反。“认房不认贷”支持换房需求，而“认贷不认房”支持多套房需求，对应两个完全不同的地产时代。
[*]2014年，楼市还在“上半场”，“认贷不认房”点燃热情。
[*]2023年，楼市进入“下半场”，“认房不认贷”疏通循环。
2014年周期启动，催化因素很多，有棚改和去库存，也有快速城镇化、“互联网+”的新经济和大众创业，还有如火如荼的都市圈、新区规划和轨道交通，以及金融创新（融资渠道多样、监管宽松）。可以说，天时地利人和促成了一轮楼市大涨。所以就不奇怪，“认贷不认房”的架构下，“还掉贷款、再加杠杆”，极其考验资金链，但依然阻挡不了大家“all in”的热情。
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我们再看看新的逻辑！
本质上，“认房不认贷”支持“卖一买一”的换房需求，卖掉房子、凑到首付，再申请杠杆，换大房子、好房子。当然，此举顺应改善型购房主导的时代。各大城市新房市场大户型主导、改善盘主导。另外，相比2014年，现在房价确实太高，要“先卖后买”来创造换房的能力。
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2014年的“认贷不认房”，更多鼓励多套房需求，或者投资需求。投资需求主导，就是高收入或富豪买房，他们也是杠杆的驱动力，也是过去楼市火爆的根源，简单讲就是“有收入支撑，也敢加杠杆”。换房需求是合理需求，而不是投资需求，对楼市的带动作用就没那么大。
这也是为什么，去年以来楼市比较疲弱，因为任性的购买力或有Old Money的人退场了。而当前高高在上的房价，主要是他们撑起来的。在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，投资需求趋势性地退场了（指的是大规模炒房时代结束了，不考虑局部区域的投资性购房）。
所以，房地产循环出了问题：
也就是：刚需萎缩，换房链条转不动。2015年，刚需在一二线热点城市还能占到60%左右，现在只有30%。不是没需求了，相反，这几年都市圈大发展，热点城市吸引了太多的新市民，刚需规模还很大，珠三角住房自有率不到50%，深圳不到30%，京沪也有大量年轻人要买房。
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关键是买不起，比如现在一二线热点城市首次买房年龄，都推到36岁以后了，十年前只有27岁。刚需萎缩，换房链条就转不动了。很显然，“卖一买一”先得卖掉。今年一季度的小阳春来得猛，很多新盘卖断货，就是因为被疫情积压的刚需入场了，接盘了换房需求挂出的二手房。
但是从二季度开始，刚需突然断层，换房也转不动了，表现在二手房挂牌量不断创新高，新房去化率下降。到了三季度，新盘去化率多在30%左右，主要靠“小众化”的二套房改善支撑。
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注：数据来自克而瑞统计
刚需萎缩，换房转不动。除疫情影响外，更重要的是，上面讲的包含收入、就业在内的“天时地利人和”的基本面变了。基本面变了，预期跟着变了，“all in”热情没了。不考虑资产属性，在任何一个城市，目前居住的可选择性非常之多元，导致地产链条循环迅速慢下来。
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因此，此次祭出“认房不认贷”，同步推出“先卖后买”免个税，降低首套房、二套房首付比例，就是为了激活刚需和换房需求的循环，二手房和新房的循环。还有一个新的变化，就是将更多的人群纳入到商品房市场中，此次提出“非成套住房”不算首套，就是这个目的。
进一步讲，城中村改造，也是将城中村从“非正规房”纳入到“正规房”范畴，更具体的说，就是将超大、特大城市的新市民、年轻人（主要居住在城中村），卷入到商品房市场中，卷入到市场化的大潮中，让他们享受到现代化、城市化的公共服务，成为有效的内需。
其实，尽管大家认为房子过剩了，但不管是刚需还是改善，商品房的内需潜力是非常大的。我们肉眼所见的，很多人住在城中村，很多人住在功能严重老化的房子里，很多年轻人要结婚，很多人因为生了二胎、工作变动、父母照看小孩等，要换大房子。还有，前些年很多人在就业地（大城市）买不起，转战周边三四线城市或老家买房，现在也想在大城市买房。
这些需求都很急迫，潜力并不小！
就如2013年以来人口负增长（每年人口减少1%）、老龄化的东北地区，目前新房销售面积能够维持在峰值水平的一半左右。现在的政策，就是要让房屋循环起来。这个想法是好的，但它带来的直接结果就是二手房挂牌量的快速攀升，这几天北京、上海就在发生这个事情。
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注： 数据来自各地中介机构统计
二手房挂牌量攀升没关系，关键是能让庞大的存量流转起来。2014年的时点上，需求基本是都想进场和“做多”的需求，或“all in”的需求。但在楼市的“下半场”，确实还有如上所讲的刚需和换房需求，但现实的情况是，刚需多依赖于二手房，换房需要卖掉二手房。
所以，在新的形势下，鼓励良性循环的政策，首先刺激到的就是供给端，即“业主挂牌”，即供给端的放量。2022年以来，二手房的存量不仅越来越庞大，而且流转速率下降了。任何一个城市，除了少数学区房，如果不低于市场价，挂牌二手房没个一年半载，很难卖出去。
这里面，大概有1/3是套现挂牌，主要是2015-2019年入场的投资客，现在价格水平下他们还能获得50%左右的增值，部分要“降价套现”，这是二手住房价格近期连续下跌的主要原因。
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下一步政策，关键是要对二手房挂牌堰塞湖泄洪，这是此轮纾困能否见效的关键。我认为，“认房又认贷”错伤了很多换房需求，会激发这部分需求，也会带动部分刚需。政策纠偏以后，一定会有很多人踊跃换房，为实现这一目标，也会调低二手房挂牌价格，以求尽快出货。
从过往的经验来看，当房价降到一定水平，达到刚需的心理价位，当有的刚需因为政策密集利好而对未来楼市预期好转，就会进入市场。这时，新房和二手房、刚需和改善就能循环起来。
问题是，这部分需求并没有那么大。特别是，换房需求是有，但降价卖房以尽快实现置换，可能并没有那么多。因为，很多人不太想降价，反正有房住，不急着现在贱卖，再等等，说不准后面会涨价。不降价，刚需就不着急了，因为现在是买方市场，也有大把房子可选择。
对于刚需来说，一方面是选择渠道太多了，另一方面是萎缩严重，二季度以来一直是这种情形。这就导致，“卖一买一”实现难度加大了。注意的是，当下的楼市参与者，大多经历了上一轮楼市从涨到跌的洗礼，对市场有了自己的认识，更加理性了，不再盲目买或买。
于是，我们不得不要重视，“认房不认贷”新架构下产生的新问题—资产腾挪，即楼市下半场，大浪淘沙，资产的真正价值开始显现，“卖掉差的房子，换成好的房子”。“认房不认贷”提供了一个绝佳机会，老破小的，内地三四线的，外围高库存的，都可能会被业主“用脚投票”。
他们会利用这次宝贵的腾挪机会，把资产置换到未来能保值或增值的城市或区域，或真正有居住品质的区域。那些徒有虚名、规划未落地的区域，这一次房价跌得很明显，也会被淘汰。这一轮房价调整持续了2年左右，是一次真正的大调整，也是检验购买力对房价支撑能力的试金石。
即便是热点城市，人口未集聚、产业未进驻的区域，房价也出现30%-40%的回调。因此，对于楼市安全区域的认定，微观市场主体有清醒的认识。因此，这次政策纠偏，必会释放部分需求，叠加传统的“金九银十”，11-12月份开发商促销冲业绩，年底的市场行情将得到修复。考虑到2022年底因疫情导致的低基数，全年的商品房销售会持平或略好于2022年。
值得注意的是，与一季度因前期疫情积压的需求释放而出现“小阳春”，但那一波需求在二季度衰减一样，此次政策利好带来的年底行情修复，脉冲响应或在年底甚至11月份减弱。未来楼市能否企稳，就需要看基本面的修复态势了。中长期也不用太悲观，全国存量住宅有500亿平米，如果50年更新一次，每年也有10亿平米。加上改善型需求、人口流动需求，保底在“12亿平米”。大家之所以感觉很艰难，是因为近些年是释放泡沫的过程。
- 完 -
李宇嘉地产笔记 出品
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