13年连涨终结的香港楼市将向何处｜楼市地理
香港，是全球国际金融中心之一，积聚着全世界各地最活跃的资本和高端人才。这里也是“楼花”的诞生地，让更多普通市民能拥有一套物业的同时，也助推了房地产行业的快速发展。伴随着经济的快速发展和对人口持续的吸引力，香港的房价一直走在世界前列，自2008年金融海啸以来，一路高歌猛进。在经济学家任泽平团队2022年10月发布《全球一线城市房价比较》中，香港中心区域以21.84万元/平方米的价格位居第一。
不过，也是在2022年，这一连续13年的房价上涨态势结束。受到美联储加息、国际经济形势等的影响，2022年全年，香港私人住宅售价指数下跌了15.6%。
即便楼价有所回落，香港平均房价仍处于绝对高位。据香港差饷物业估价署数据，截至今年5月，70平方米以下的房屋在港岛的售价达16万港元/平，70平方米以上的则在19万港元/平及以上。同期，一般公屋申请者的最新平均轮候时间仍长达5.3年。
超过730万的人口，再加上源源不断的新来港居民，这颗楼市上的东方之珠，未来又将走向何方？
2022年成交量下跌近四成
Daniel在香港做房产代理已有五年的时间。2023年初时，他曾在社交媒体上给有意购房者留言建议可再观望一下市场。
“2022年推出新盘不多，8-12月只有3-4个，因为市道不佳，经济下行，发展商也暂停推出新盘。”他建议再多观察半年，“通关后这半年，会是一个转捩点。”
果然，在通关后，Daniel接手的客户中，来自内地的客户比例从此前的2成增长到约6成。香港楼市也在此时表现出了较为明显的复苏迹象。今年一季度，香港楼宇买卖约1.9万宗，交易额超过1450亿元，按季均大幅上升超过六成；同时，住宅售价指数也在2022年12月触及近年最低位后连续4个月上涨。
这一向好的势头并未能延续。据香港差饷物业估价署数据，进入5月份，全港私人住宅楼价指数回落，环比下跌0.74%，上升态势戛然而止。截至6月底，整体住宅楼价较2021年高位仍累计下跌13%。
据Daniel观察，在2023年新推出的楼盘中，单价偏高或者区位较差、配套不足的项目，销售表现仍不算好，部分销售成绩较好的项目则是以低于之前2-3成的呎价推售才实现的。当下经济环境尚在修复中，美国加息周期也未结束，按揭利率仍偏高，“买家现在出手也会比较谨慎”。
这一楼价调整周期自2021年下半年便开启。受新冠疫情和美联储加息等影响，在2021年9月至2022年底的15个月内，香港房价下跌了近16%，2022年全年成交约为4.5万宗，同比下降近四成。
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在这段下行的时间内，Daniel认为2022年下半年最难熬，将这时期形容为地产寒冬。彼时，“泪已流尽、跌到极麻木”、“1050万劲减至930万，今生不再！”等诸多抓人眼球又夸张的广告语曾遍布香港街头。
一位身在香港的债券分析师也赞同此观点，“经济不好，很多人供不起楼；而楼价不涨，有钱人投资地产的必要性丧失，美债收益率都在4%以上了，而租金回报率也才2%。”
在此背景下，今年7月，香港金管局发出大招，提高部分自住物业的按揭比例。这是自2009年香港金管局实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。
不过，香港业内认为这一力度尚不足够，政府应该对楼市政策予以更多放松，尤其针对买房印花税。
早年间，香港为遏制投资买房曾推出高额印花税，非香港永久性居民置业须缴付两笔印花税，总共约等于楼价的30%。以一套总价1000万港元的住宅为例，非香港本地居民购房需要缴税300万港元。这也被称为遏制楼市的“辣招”。
仲量联行香港主席曾焕平表示，目前香港楼市正在经历自2008年以来最长调整期，目前尚未见底，预计当利率开始向下调整以及全球经济开始反弹时，楼市才会有复苏迹象。他建议政府取消“额外印花税”等冷却楼市的“辣招”。
港府已在部分层面上“撤辣”。2022年时，香港曾发布一系列“抢人才”措施，截至5月底官方发布的数据，香港的各项人才计划合计收到8.4万宗申请，共批出约4.9万张签证，远超原定每年3.5万人的目标。今年6月，香港通过新的条例，若该部分人群在港置业，可申请退还部分置业所产生的印花税。
今年7月初，港府打算在人才引进方面再降低门槛。这也意味着，将有更多符合条件的人可以进入香港。这对楼市也将形成相应的支撑作用。
房价连涨13年
将时间的指针仅仅往前转动三年，疫情前的香港楼市还是一片火爆景象。
在香港读书工作多年的Lisa，来自内地省份，也曾在父母的建议下，仔细考虑在香港买房置业的可能。不过，在2019-2021年大约两年多的看房过程中，Lisa甚至都没能成功进入过“抽楼”现场。
据媒体报道显示，2021年初，会德丰旗下启德一项目推出了首轮145个单位，收获了3727张入票登记，超额认购近25倍；至2021年年中时，新世界发展与港铁合作开发的项目推出173个单位，收取了约3.05万份意向书，认购倍数超176倍，成为“史上新盘票王”……
Lisa将当时的楼价形容为“涨得很可怕”，“不买的话，下个月就又涨了”。那一阶段的香港楼市里，各种因素都在推动购房者入市。根据香港金融局发布的数据，2019年时，按揭平均贷款利率基本在2.5%左右，2020年间持续下降，至2021年1月时已降至1.56%的低位。
为了让更多的人能尽早“上车”，香港开发商提供了更多诱人的方式。Lisa回忆道，尽管当时房贷利率很低，但贷款需要通过银行的压力测试，以保证未来的还款能力，不少购房者当下时点的收入水平并不足以支撑期待的额度。开发商制定贷款方案给这部分客户，吸引其入市，增加购房者数量。
此外，香港购房是以个人为单位，且每人可递交两次申请，获得两个抽楼名额。而香港购房者往往选择拖家带口，中签概率因此大大提升；楼盘的认购数量也明显增加。“我只有一个人，基本上每次都排到千名开外。”Lisa表示，陪跑了两年多，她始终没能完成买房的心愿。
这期间，尽管受到疫情、国际经济形势、社会事件等的多重影响，香港楼市经历了些许动荡，但仍保持向上的态势，2021年，楼价整体上涨3.6%。至此，香港房价从2008年金融海啸以来，已连涨13年。
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来自内地的客户向来是香港市场中一股重要的力量。美联物业住宅部行政总裁布少明指出，今年一季度，通关和“抢人才”政策的影响下，内地买家在个人买家中占比提升至13%，创出逾11年新高。
在Daniel看来，这在一定程度上得益于香港的制度优势，例如在港可持有多套房产，持香港永久居民身分证可以免签去其他国家，出国谈生意更便利等。同时，许多客户看中香港经济发展及楼房需求量，租房需求庞大，会有较好的租金回报率，再加上早期按揭利率不过在2.5%的水平，相对便宜。
富豪的投资更是大手笔。美联物业数据显示，至5月中旬，市场共有134宗逾5000万港元一手豪宅成交，已赶超2022年全年的成绩。该机构指出，全面通关带动了楼市的迅速复苏。
而伴随着香港楼价的上涨，长期持有也给投资者带来了超高的收益。公开信息显示，今年5月底，冯小刚夫妇以1.18亿港元的总价出手了一套豪宅，呎价达6.1万港元（约每平方米59万元）。2010年，其购入该套房产时，总价约5800万港元。这笔投资给冯小刚夫妇带来了6000万港元的收益，已然翻倍。
不只是个人投资，眼看着香港楼市书写出十年如一日的上涨神话，同样野心勃勃的内地开发商也不愿轻易放弃这块肥肉。发展壮大之后的内地房企2015年前后纷纷来到香港。
据香港地政总署发布的数据，2015年，内地房企在香港所购地价的总和首次超过香港本地房企，占当年出让金总额的一半以上。恒大、中海、万科、保利、龙光、世茂、合景泰富、碧桂园等规模房企都曾活跃在香港土地市场。
“市场是不会饱和的”
如此多内地地产商对香港心向往之，除了对当地市场的看好之外，大约也是因为这里是许多房地产制度的创新发源地。“楼花”，也即预售制，便诞生于20世纪中叶的香港市场。
1953年，霍英东买下油麻地一宗地块，准备兴建住宅。在那个年代，香港的富裕人家才有实力买楼，为了让更多人进入楼市，霍英东创新了购房方式，提出分期付款，即先交总楼价的50%为订金，此后分期直至最后10%在领到入伙纸时清缴。
借助这种方式，即使是无法一口气拿出全款的普通市民家庭，也有了拥有物业的希望。于是，“卖楼花”一经推出，香港市民便蜂拥而至，新楼盘开售往往很快便被抢购一空。
同时，开发商也通过这种方式，实现资金快速回笼，以较少的资金投入获得回报，同时更多小型开发商也有资本加入到房地产开发的行业中。此后伴随着香港资本市场的崛起，新鸿基、长实、新世界等“地产五虎将”也在20世纪70年代完成上市。至1990年代，地产业成长为香港经济的支柱产业。
但房地产行业的快速发展并未改变香港的极端不平衡供求关系。事实上，供给不足堪称香港楼市的常态。
中信证券在一份研报中披露，1980年代，香港私人住宅年均落成还有29431套。到了21世纪的第一个十年，其年均落成规模就只有19882套。2010年之后的5年，这一指标降至11395套，比1980年代下降了超六成。
“这种供给规模的下降，并不是因为全社会人均居住面积显著上升，而是政府长期控制土地出让规模的结果。”上述研报直言。
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港府也曾尝试以各种方法解决供应问题，但始终未能如愿。例如香港第一任特首董建华，曾提出“八万五”计划，即计划未来每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个，可将轮候公屋时间缩短至三年。但这一计划叠加亚洲金融风暴，香港楼市出现暴跌，自1997年起连续下跌5年，直至2003年跌至谷底，跌幅达到7成之巨。
上一任特首林郑月娥也希望在住房问题上能有所作为，提出了“明日大屿愿景”，预计提供26万-40万套住房。但建造人工岛、填海造陆的方式也引起了不小的社会争议。截至今年3月底，一般公屋申请者的最新平均轮候时间仍长达5.3年。
长久的人地矛盾，也让香港的人均居住面积始终处于低位。这里是全亚洲乃至全世界人均居住面积最小的城市之一，人均居住面积低于20平米。同时，因为房价高，香港楼市户型小型化，100平米以上的房屋不算常见，往往可以称为豪宅。
即便是如此小的面积，在高企的房价之下，普通香港人购房压力极大。“700万港元的楼，借500万购房，月供在2万元左右，入息最少要4万以上，”有位香港本地人告诉记者，而香港人入息中位数才1万多，买房压力一想便知。
而这所谓700万的房子，在港岛能买到的也仅是“一间300尺的房子”，约合30平方米，“内地一些房间比我们一间屋大”。
始终紧俏的供应，仍在持续流入的人口。上述债券分析师向记者表示，这里地少人多，现在不少人还是没有房子，只能和家人住，“市场是不可能饱和的”。
不过，近年来，香港楼市的供应情况已呈现出改善的趋势。2022年香港私人住宅楼房建造完成数量为21170个单位，创18年来新高，同比上升47%；2024年，这一数字有望进一步增加至26970个单位。近来港府亦再度强调，土地房屋是关乎经济民生的重要并须迫切处理的课题，要全方位、多措并举、全力以赴加快造地建屋。
（应采访者要求，Daniel、Lisa为化名）
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