浅析当下的楼市趋势
#头条创作挑战赛#<img>7月24日重磅调控政策来袭，25日股市房地产相关产业一片飘红，貌似第三个“春天”要来了，网络上各种吹风楼市将再次起飞，真的是这样么？
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/b01496d7647643798c5faa9e74093c4a~tplv-tt-large.image?x-expires=2006041936&x-signature=RNjvo5nQjSOn7hvySbEvaAdaHBo%3D
首先我们来看一组数据：上半年经济数据、某商业银行定期报告公布的居民存款用户结构和地方债务数据。
CPI同比上涨0.7%
上半年，全国居民消费价格（CPI）同比上涨0.7%。分类别看，食品烟酒价格上涨2.1%，衣着价格上涨0.8%，居住价格下降0.2%，生活用品及服务价格上涨0.5%，交通通信价格下降2.3%，教育文化娱乐价格上涨1.7%，医疗保健价格上涨1.0%，其他用品及服务价格上涨2.9%。（数据引用自：7月17日，国家统计局发布的中国经济“半年报”）
上半年全国房地产开发投资同比下降7.9%
某商银行公布的居民存款用户结构数据：2%的客户占有80%的存款
某商业银行的定期报告显示，该银行只有2%的客户占有80%的存款，这说明了在经济圈内的极端不平等现象。数据显示，截止2022年末，招商银行零售客户总资产余额达到了12.12万亿元，零售客户总数也达到1.84亿户。然而，招商银行的私人银行客户仅有13.48万户，人均资产为2813.38万，而普通客户则超过1.79亿户，人均资产仅有1.25万元。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/ab8f2abe4cbc4c24964170139d164a91~tplv-tt-large.image?x-expires=2006041936&x-signature=l95OWJAclYNi2nDJ2e%2FLZxQL4Dg%3D
2022年全国地方政府债务限额为376474.3亿元
经第十三届全国人民代表大会第五次会议审议批准，2022年全国地方政府债务限额为376474.3亿元，其中一般债务限额158289.22亿元，专项债务限额218185.08亿元。
截至2022年12月末，全国地方政府债务余额350618亿元，控制在全国人大批准的限额之内。其中，一般债务143896亿元，专项债务206722亿元；政府债券348995亿元，非政府债券形式存量政府债务1623亿元。
截至2022年12月末，地方政府债券剩余平均年限8.5年，其中一般债券6.2年，专项债券10年；平均利率3.39%，其中一般债券3.39%，专项债券3.39%。（数据引用自：中国政府网《2022年12月地方政府债券发行和债务余额情况》）
截至2023年第一季度末，同花顺金融数据终端口径下的城投有息债务余额达66.7万亿元。（数据引用自：清华金融评论《城投债务优化与突围》）
所以综上数据显示，在地方债务和地方城投债务双重加码的情况下，普通老百姓又是手中无粮，个人观点楼市不可能会再重现2008年、2016年的繁荣了，这次连发十一道31条政策的意图也是非常的明显：防化风险、盘活存量、再起棚户改造、面向改善和刚需。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/3087db5cb07c4fe3a4a15778559976d1~tplv-tt-large.image?x-expires=2006041936&x-signature=%2BfSBJ5fvJ57tUCLE4nBoZVTIkVM%3D
防化风险，顾名思义就是防止房地产市场失控或者崩盘引发地方债务风险、财政危机，进而如雪崩一般由点到面、局部到整体造成不可预估危害的全国性系统性金融风险和财政危机，给国家发展、人民财产带来严重的损失。这是这一轮楼市政策调控最为主要的目的，因为不管是地方还是北京都已经明显的察觉到了地方债务的风险，尤其是在当前全球的经济、竞争和国际关系环境之下。而如何在适当的时机借助外部环境来解决地方债务风险而又不会引发财政危机和金融风险，又如何避免我们不会像八、九十年代的日本一般被欧美收割国家和人民财富，这是非常考验当前这一届的执政水平和风险应对能力。
看看各个城市的负债率、债务结构和对房地产的依赖程度，尤其是那些在GDP、就业、产业、科技等方面占重头的头部城市，更是这一轮政策的重中之重，而这也在启动棚户改造的21城中验证了这个观点，后续详述。估计好多人都要因为这些个政策而睡不着了，在我看来政策调控不是为了继续推动房地产市场再次高涨，而是北京看到了解决债务危机和房地产乱象的机遇，主动收拢风险和戳破部分泡沫，如不在21城范围内的城市，但不管在不在20城范围内，这都将会使得地方财政非常的紧张，苦日子要来了。
盘活存量和棚户改造其实是一个意思，风险收拢但又不能一刀切，不然那就不是防化风险而是挥刀自杀了。所以必须要保持一定的市场活跃度和流通，尤其是头部大型、重点产业相关的城市，就是非常必要的，但是又不能继续如08年、16年一样下一剂大补药。很简单的道理，虚不受补，经过十几年的疯狂输出，民间资本（个人、家庭）几乎已经枯竭了，再来一剂猛药的话，金融和资本裹挟下的房地产繁荣会推动老百姓重注加码房地产，这个杠杆加的能让北京都会胆战心惊。到时候不说民怨沸腾，就这个金融风险我们也承受不起，因为已经有一个先例了，当年日本就是这么玩的，泡沫破裂之后，所有财富一夜归零。
至于改善和刚需，则是这一轮政策调控的主要对象，怎么来拉通流动性，第一部分群体就是手头有资产有房的通过资产配置和置换来实现房产置换，而金融领域也开放了很多便捷性通道，如带押过户等等；第二个群体就是老调重弹的刚需，就是生活或者其他原因，如上学、结婚等，必须要买房的群体。至于其他的人群，是不是不管了？不是的，不管是棚户改造还是保障性住房供应面向的就是这部分租房群体，所以这一轮调控是极具有艺术的，既保障了头部城市的稳定和流通，又收拢了风险，还能确保多层次人员的住房需求。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/8ea547eb50104991868f4129d9559289~tplv-tt-large.image?x-expires=2006041936&x-signature=dLiIf%2FzrbN%2FVoqdY1LAUGu8Qhk0%3D
至于网络上那么多鼓吹这次调控摘掉了“住房不炒”的帽子，房地产市场即将再次起飞的观点，我只能说，趁着没醒多睡会儿。为什么这么说，我只想用一句话来表达：“老百姓已经不是10年、15年前的百姓了，而这个市场也不是10年、15年前的市场了”，可能老百姓都非常想吐槽这种论调“我只是没钱，又不是蠢！”
页:
[1]