为何房地产越救越冷？房地产还有未来吗？
中指研究院数据显示，6月份百城二手房价格下跌的城市有91个，5月份是83个。另6月份百城二手房价格环比继续下跌0.25%，且已连续14个月环比下跌，同比跌幅扩大至1.75%。https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/6eba0a4b2d5f4a8886320e238c7050f8~tplv-tt-large.image?x-expires=2006005622&x-signature=T%2BLx1SYhv1b4mQOHbaCtUZ3P1Mc%3D
一家的数据可能不够准确，铁锤比对了诸葛找房网等平台的数据，结果基本一致：6月100个重点城市二手住宅市场均价环比下降0.37%，同比下降1.23%，较上月扩大0.56个百分点。
这是全国重点100城的数据，可想而知其它为数众多的三四五线城市，情况有多糟糕。
这完美验证了我们此前的预言：市场越救越冷，房价越救越跌，政策越是鼓励，民众越是叛逆。
不买房也就算了，多数城市的房东现在都在绞尽脑汁卖房。
易居研究院发布的报告显示，6月份13城二手住宅挂牌量为199万套，较1月初的159万套增长了25%。其中重庆、成都、上海等地的二手房挂牌量，规模相对较大，且业主价格预期进一步走弱，二手房价格走势受到压制。
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为什么会这样？
今天铁锤带着大家，回顾一下房地产的发展简史，从人口、经济、债务等多个基本面，聊聊过去30年，我国房价的辉煌历程，以及亿万国人是如何被卷进“买房致富”的风暴中的，又是如何突然弃之如敝履的？
聊这些的根本目的，是方便大家理解，为什么过去一二十年国人都情有独钟的房地产，突然之间不香了。
一，98年房改
98年房改堪称是中国房地产的一个重要分水岭。
在此之前，房屋分配由政府掌握，彼时执行的是福利分房制度，也就是所谓的计划经济时代，这个时代住房短缺是普遍存在的问题。一家几口住在没有独立卫生间和厨房的筒子楼，是那个时代最常见的事情，城镇人均居住面积不足4平方米，缺房者占城市人口总数将近一半。
“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房时代的典型特征。事实上，在当年那个物资紧缺，经济欠发达的年代，福利分房的受益者只是极少数一部分人。原因很简单，由于住房稀缺，原本按工龄、职称等硬性条件的分房制度，看似公平，但又难言公平。
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在此之后，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，房地产行业真正进入市场化阶段。住房实物分配被叫停，宣告了计划经济时代画上句号。
自此，中国全面商品化的房地产行业便进入发展的快车道，加速奔跑，并迅速成为中国经济的支柱行业。
像土地招拍挂制度、商品房预售制度、公摊面积制度，真正兴起都是在98房改之后。以商品房预售制度为例，它早期存在的意义就是，满足开发商在钱不够的情况下，通过商品房预售进行融资。这个制度可看作是那个时代特殊的产物，有其时代使命，但至于后期该退出的时候，为什么没退出，说穿了是牵扯的利益越来越大，骑虎难下。
很多人不知道的是，98房改的整体构想其实是非常美好的：住房市场化的同时，并预期建立以经济适用房为主的住房供应体系。直白点说，改革之初，就已经想好了“买不起房怎么办”的问题。
然而，受外部经济环境和国家发展导向的影响，住房保障的定位和制度体系发展经历了一系列波折和变化。说穿了就是，在土地财政和GDP绩效考核的导向下，房地产市场迅猛发展，而政府保障职责相对缺失，致使住房经济功能和社会功能发展失衡，低收入家庭的住房困难日渐凸显。
一言概之，98房改的预想是好的，只是在后来的执行中，逐渐背离了初衷，越走越偏。
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二，从买房到投资，再到炒房，国人对房屋产权的狂热，彻底刹不住了。
98年房改之后，拥有了房屋产权的人们，则拥有了更多的选择权。
庞大的住房需求，再加上金融政策的支持解决了买房的资金难题，整个房地产市场很快被激活了。
有数据显示，从1999年起，到2007年8年间，中国房地产和住房投资以每年百分之十几到百分之二十几的速度飞快增长。
但当时人们购房的思想还是很单纯的，房屋产权个人可以拥有了，多数人买房其实是为了传给后代。
真正的改变发生在2009年。
2008年9月，国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落，出口出现负增长，大批农民工返乡，经济面临硬着陆风险。为应对这种危局，我国政府于2008年11月推出了“4万亿计划”。
四万亿刺激经济本身没有商品房的投资，但这并不是说四万亿没有对房地产市场产生任何影响。恰恰相反，四万亿的出台对房地产价格的高涨有直接的推动作用。
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2009年全年M2同比增长27.7%，人民币贷款年末余额40万亿，同比增长31.7%，2009年一年时间银行信贷增加了近10万亿。这些钱有相当一部分被地产商和购房者借走了，前者为了扩大规模，后者是买房贷款。
一句话，4万亿伴生而来的信贷宽松，给地产商和购房者均带来了急需的流动性。也是从这一年开始，我国的房价开启狂飙发展模式。
自此，从买房到投资，再到炒房，国人对房屋产权的狂热，彻底刹不住了。
那一时代的人们买房，也不单纯是为了投资炒房，更多是迫不得已。尤其是80后，生得最多，且都没房子，没办法只能往城市里挤，叠加房子又牢牢和结婚、教育、医疗等社会资源深度捆绑，以刚需名义买房的浪潮就此兴起，结果必然是房价狂飙上涨。
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通过上面这张图，我们可以清晰地看到，居民部门杠杆率快速攀升也是从2009年开始，并在2014年飙升至36%左右。而房贷是居民家庭债务最主要增长点。
三，棚改2.0再加一把火。
4万亿刺激计划，10项措施中，包括加快建设保障性安居工程，即加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造。
但那是棚改1.0版本，棚改拆迁实物安置。到了2014年，房地产迎来至暗时刻，那一年房地产开发投资增速创3年新低，开发商商品房库存严重积压，土地也卖不掉。开发商、地方政府、银行等均急得如热锅上的蚂蚁。
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对策随即应运而生——启动棚改2.0，棚改货币化安置政策，拆迁从原来的实物安置为主，转为货币化安置为主，简单来说就是拆迁不再发房子，而是直接发钱。
后来的事，大家也都知道了，棚改2.0开启了逆天表演，拆迁创造了大量购房需求，而货币化补偿又释放了巨大的购买力，结果是居民部门再一次疯狂加杠杆，抢房热潮全国遍地开花，房价如坐上火箭一般，快速飙涨。2016年“四小龙”房价更是迎来跳涨，涨幅超过40%。
随后全面调控降临，房住不炒的口号第一次喊了出来，但伴随着棚改的余威，2017-2019年，全国房价仍然在调控中继续上涨。
真正的拐点发生在2020-2022这三年，疫情+三道红线，爆锤房地产，叠加出生人口大幅下跌，居民部门购买力锐减，购房需求被封印，房地产开启了降温通道。直到今天，很多城市仍然未能触底。
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铁锤今天花费大量篇幅回顾98年房改之后的房地产发展历程，旨在为大家还原一个清晰的国人投资购房轨迹。
个人觉得，我国房地产真正的根基是人口，2017年之前，是70后、80后主导了市场的主要需求，2017年之后90后、00后本该挑大梁，但喜欢超前负债且购房需求不强烈的他们似乎难当大任。未来的10后、20后将迎来断崖下跌，且他们的父母早就为他们准备好了房子，所以未来房地产的前景不甚明朗。
另外，明眼人都看出来，我国房地产以及经济的持续繁荣，是建立在居民部门的杠杆率之上的。换句话说，过去二十年，我国国民经济和房地产的发展，都是以做大居民部门的资产负债表为基础。
话说得直接点，就是房地产剥夺了人们的剩余劳动力。值得一提的是，我们仅用不到30年时间，就走完了美国上百年的债务历程。
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当然了，这期间经济的高速发展，带来的居民部门的收入高增长，也反作用于经济和房地产。正是因为有这个基础，居民部门才有动力加杠杆买房。
最后回到文章标题提到的两个问题：
首先，房地产为什么越救越冷？答案很简单，一方面政策不以救老百姓的钱袋子为最终目的，而是一味救企业、救银行、救地方财政，这是本末倒置；另一方面，人口、经济、居民部门杠杆率等基本面，决定了房地产的天花板早就已经到了，所以不管如何施救，都改变不了整体下滑的趋势。
其次，房地产当然还有未来。但可以肯定的是，未来在出生人口大幅下跌、购房需求亟待修复的背景下，房地产会迎来严重分化。事实上，即便是头部城市，也很难再复制过去疯狂飙涨的剧情了。至于人口不断流出、经济动能不足、资源落后的中小城市，要坦然接受房地产继续向深渊滑去的事实。
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