经济观察：2023年，中国楼市，几个至关重要的关键转变，是什么？
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这是熊猫贝贝的第1839篇原创文章
2023年正式进入下半年，中国的楼市经历了春节假期以后的脉冲式小阳春以后，就一直没有明显的反弹和起色，而这样的现实情况，也延续到了下来。
目前来看，北上深广的楼市已经或多或少的出现了一些松动迹象，诸如贷款利率。
信贷政策是最容易刺激短期市场的。但是市场似乎也没那么大（起码没有预期大），最具代表性的深圳楼市虽然成交量有所回升，但是价格还是没有什么起色，市场整体热情也并不高。
北上深广都这样，其他城市更不容乐观。
而在东北，很多城市的住宅库存去化周期都要100多个月，这就包括哈尔滨，在2021年人口降至了1000万以内，人口流失严重，住房的需求支撑严重不足。
当然，同样的情况也存在于中国基数庞大的很多中小规模城市，不分东西南北，实际情况，如人饮水，冷暖自知了。
当然，压力和现实之下，还有人在鼓吹“赶紧放大招，让楼市来一波”。
还想一涨解千愁？至少，寄希望国家再拉一波行情，让自己不是博傻游戏的最后一棒？
说实话，稍微理性并且有常识的人都知道，这不现实，也不太可能。
房地产对于上下游50多个产业的影响当然剧烈，对经济的影响当然大，对于金融体系的稳定当然重要。
但是无论从中国国家的经济结构情况出发，还是全球化经济环境中当下中国所面对的挑战和压力现实情况去看，拉动房地产经济和刺激楼市，对于中国国家而言，早已不是想不想的问题，而是能不能的问题。
2023年的当下与2008、2015的救市环境完全不可同日而语。
因为决策者们知道，此时把泡泡吹更大，破裂的时候只会更加惨烈。
与其等到那一天，不如现在忍受阵痛。
当看清或者认可这个形势之后，未来的楼市会有什么样的剧本和走向可能呢？
这篇文章，没有什么宏观大词，更不会设置什么理解门槛，将从现实出发，对当下中国楼市几个至关重要，涉及本质和性质的关键转变进行梳理和解读，并基于对关键转变的认知，尊重规律，讲究因果，对接下来中国楼市和房地产经济的几个后续可能走向，进行专题深入的讨论和研判。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
[*]文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
[*]内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
[*]每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
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1
第一个和市场关联紧密的性质转变：中国楼市的环境背景，不一样了？
其实从2022年下半年开始，中国很多城市的楼市政策可谓是暖风徐徐，持续不断，接连加码的一个状态。
在这个过程中，不乏有很多所谓的经济学家群体，以及长期依附于楼市套利的自媒体和中介群体，顺应政策利好风向，用各种看空的论调，不断引导对于还抱着炒房套利，轻松躺赚心态的群体和资金，进入楼市。
经济学家群体就不多说了，大家都懂，在中国已经从一个尊称，权威符号，变成了一个含有贬义色彩的普通称谓了，天天分析的头头是道，张嘴就是各种宏观大词，结果不是不接地气被嘲讽，就是净搞些不务正业的生意……
主要还是一众楼市大V，炒房KOL，还有中介群体，不遗余力，以身作则，孜孜不倦的持续吸引大量的群体和资金，进入楼市，买房等涨。
从2020年疫情全球爆发算起，已经3年过去了，结果怎么样呢？
不怎么样，别说什么重庆，武汉，珠海，西安，郑州……这些热门炒作的新一线和网红城市了，就在连一线的深圳，上海，广州，绝大多数这一轮进场想要抄底的玩家和资金，基本上有一个算一个，都是被套住，其中还有很大一部分，还要承受房价持续下行所带来的压力，面对楼市流动性不足，带来的煎熬和考验。
是不是人间真实？有些东西，现实教做人，嘴硬没啥用。
所以，2023年不及预期的小阳春以后，关于救市的呼声四起，就很好理解了吧？
被套，投机失误，要懂得总结，那么，问题出在哪里？
其实并不复杂：中国楼市的市场属性，在多重因素和国家意志的综合作用之下，已经发生了性质改变。
过去20年，伴随着城镇化和国家经济发展需求的信用扩张，中国的楼市，是一个符合所有特征和定义的“红利增量市场”。
房子，成为了银行信用扩张最核心的抵押物，扮演了信用扩张工具的关键角色；
房地产行业，成为了城市化进程中，为地方政府消化债务，撬动资金杠杆的支点。
所以，在这样的红利增量市场里面，房价一路水涨船高，赚钱效应一骑绝尘，这个过程，即使有很多人有情绪，但是没有办法否认。
但是其实从2016年那一轮货币化棚改，并且延续了差不多3年时间的市场消化过程以后，中国楼市的市场属性，就已经发生了完全的转变。
只不过，一场突如其来的全球疫情，让这样的转变，所对应的市场信号，发生了延迟，受到了稀释：疫情之下，人人自危，国家统筹，对于楼市的变化和关注，自然就少了很多。
从客观的角度来看，2019年，中国全国的楼市，已经从红利市场的性质，转变成为了一个真实供需主导的消费市场。
作为房地产市场的观察者，以及一个真正的地产人，必须承认国内房地产市场存在结构性不平衡的情况。
一线城市和部分强二线城市的人口不断流入，需求支撑是比较强的。
但是，也要看到，城市也是一直在扩大，房子也是不断往城市边缘地带建设。
未来5-10年，除了极个别的城市，住房存在供不应求的局面，大多数都是能实现供求平衡的。
一个供需平衡的市场里面，流通的都是商品属性的房子，而借助供需挤压炒作的空间就没有了。
另一方面，因为外围和产业维度的因素，央行的钱，也不再往楼市里面无序释放。
两相叠加，绝大多数城市的楼市，就在潜移默化的过程中，转变成为了消费市场。
实际上，想在消费市场上赚到钱从来都不是那么容易，看似机会大多时候都是陷阱。
一个成熟，稳定的消费市场，是没有什么超额收益想象力的。
市场的性质都变了，还保留以前的思路和玩法，被套被坑，不是很正常吗？
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图片来源：头条图库
2
绝大多数人都没有看懂的一个过程信号：中国这一轮经济转型，到底是什么？
2023年进入下半年，经济环境和各个行业，都很期待，因为对于接下来的国内经济规划来说，7月份这一个月必然是政策发布的密集窗口期。
然后7月第一周，国家就召开了高级别经济形势专家座谈会，提到会「围绕稳增长、稳就业、防风险等，及时出台、抓紧实施一批针对性、组合性、协同性强的政策措施。」
这样的提法比预想中的要弱，明示了未来出台的政策不可能是大水漫灌型的，而是有针对性的。
更重要的是，国家在会议上的一个提法很重要：把握转型的「窗口期」。
那么，这一轮中国的经济转型，到底是什么？
是科技突破？是技术创新？是产业升级？还是人民币国际化？……
当然，以上都是，但是有一条主线却被绝大多数人所忽视了：这一轮中国最大的经济转型不言而喻，就是去地产化了。
7月初这次会议的态度表达，传递了一个很重要，也很清晰的信息：
国家层面对地产去杠杆带来的阵痛还有很大的忍耐力。
在巨大的难度和复杂的挑战压力之下下还强调要保持战略定力，向着高质量发展转型，自然不太可能会用大的刺激手段来救地产。
在国家层面坚持不松口的情况下，也不要抱太大希望。
地产调整还没完，行业风险出清，以及时间换空间进行优胜劣汰的考验，还没有结束，不管是实体房产，还是金融市场地产板块，很显然，贸然抄底很危险。
顺带说一嘴：2023年国内股市和港股，房地产板块民营上市房企的退市潮和清算案例，有兴趣的朋友可以关注一下。这个有时间我也会写个专题文章和大家分享的。
基于中国这一轮经济转型中去地产化的主线认知，实际上接下来的楼市除了稳这个预期以外，其他一切不切实际的想象，都没有什么意思。
国家主线和态度面前，不要造次。
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图片来源：头条图库
3
第三个值得关注的楼市关键转变：投资和自住，开始愈发明显的分道扬镳？
过去三年，在绝大多数普通城市中，楼市中有一个非常现实的表现：不是比谁赚的多，而是看谁亏的多。
相信大家一定看过类似于《××城市，房价回到几年前》这样的标题党内容和文章，实际上不是什么房价下跌的问题，而是一个价格回归价值的表现而已。
买房亏钱这种现象在2019年及以前简直就不敢想象，那个时候还有很多人迷之自信的认为国内房价会“只涨不跌”，理由无非就是房价绑定了土地财政、绑定了中国经济等等。
可惜也就几年的光景，就要开始打脸了，房地产行业拐点一到，很多城市的房价就开始调头向下走了。
房价泡沫这个东西其实很有意思，如果有经济增量的持续，源源不断的新增需求支撑，还有明显的行情表现带来的赚钱效应，那么泡沫就可以时间换空间，被夯实。
经济泡沫的本质，就是预期对价格的提前透支。
对于未来的房地产市场，不要心存幻想，投资房产亏钱的概率会比赚钱的概率大很多。
不否认未来仍然会有一些城市的某些区域的房价会继续上涨，但如何找到这样的优质房产，需要深厚的专业知识、丰富的行业经验及雄厚的资本。
就像最近这几年，一线城市的某些豪宅仍在上涨，但即便是有这样的判断，也很难有这么雄厚的资金来投资，未来投资房产并且能够赚钱或将是小部分人能够玩的游戏了，全民炒房都能赚的时代将一去不复返！
投资和消费开始产生明显的分道扬镳表现，其实是好事，说明市场已经开始走向成熟，行情和价格开始回归真正的价值主导：有价值的，有增长空间的，归投资，其他的回归消费市场，购买力能支撑就能流通，支撑不了，就看有价无市谁尴尬，谁着急？
这个市场维度的楼市转变，非常重要，因为这样的转变出现，注定会让很多炒作套利的群体和资金，体验到现实的毒打和教育。
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图片来源：头条图库
4
后市研判：接下来，中国的楼市，该怎么看？
其实基于以上三个楼市的关键转变梳理，接下来的中国楼市怎么走，已经没有多少悬念，甚至可以说，从因果逻辑的角度去看，没有多少惊喜想象力了。
从行业的整体逻辑上来看，未来的新增居住需求会逐渐萎缩（人口负增长及城市化进程减缓），但住房供应的绝对数值会继续增加，供大于求将成为普遍现象，房价再想保持上涨趋势就很难了。
价格最终还是由供求关系来决定的，这是最基本的经济学原理。
国内在推动住房双轨制的动向，也很值得关注，也将大大改善热门城市的住房供应情况，对于抑制房价的上涨也会起到一定的作用。
对于接下来中国楼市的判断，个人觉得最值得分享的一个观点就是：
中国未来的楼市供需和房价行情，国家的思路其实非常清晰，那就是保持稳定，不引发系统性金融风险的情况下，在宏观层面创造经济增量来消化和夯实泡沫，这就是真正意义上的软着陆。
所以，基于这样的一个逻辑和判断，接下来的中国楼市和房价，所面对的是一个消化和夯实阶段。
对于任何市场其实都一样，消化阶段都很难熬，自住需求无所谓，但是投机炒作，利差套利的群体和资金，苦日子可能才刚刚开始。
苦海无边，下了这个海，这次想回头恐怕没有那么容易。
而对于蠢蠢欲动，心存幻想，还想着下场抄底的人而言，说的够不够清楚，警示够不够明显了？
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图片来源：头条图库
写在最后：
老百姓，应该如何结合自身情况，看清主线，指导行动？
文章最后，回到实操层面，站在普通人的角度，和大家聊几点个人独家的观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家讨论和参考就好：
1，经济社会，不同群体的经济活动选择，对应的目的，可能是完全不一样的。
但是主线和环境，还有趋势是一样的。
一个买房比亏的时代背景下，最适合买房的，是真正的消费群体，自用需求群体。
接下来，在中国绝大多数普通城市买房，会越来越像买汽车这样的耐用品消费。
2，基于经济转型的主线，穿透底层资产是不动产的一切金融渠道和投资产品，都需要降低预期，提升对减值风险的重视。
3，学会用真正股市理性选股的思路和方法，去看待未来中国房产投资这件事。
城市基本面，地方债情况，支撑房价的人口增量和产业前景……
逻辑就是选股投资以前的公司业务了解，产品研究，业绩分析。
4，中美关系和美联储加息没有真正转折以前，一切试图通过房产投资谋求超额收益的打算和想法，都不要着急。
5，警惕去杠杆，挤泡沫，还有风险出清特征明显的当下阶段，现字当头，要么现房，要么现金。
以上，就是在2023年刚刚进入下半年，结合动向，基于现实，对中国楼市几个至关重要，关联本质的转变，进行的一次专题讨论和深入分析内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。
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图片来源：头条图库
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