上半年楼市成交金额上涨面积下降，市场发生了什么结构性变化？
高能级城市较强的韧性，带动了商品房成交额的微弱增长。7月17日，国家统计局发布的全国房地产市场基本情况显示，今年上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。
对于销售面积向下、销售额向上这一现象，同策研究院研究总监宋红卫向记者分析称，当前全国商品住宅销售面积呈现趋势性下降，意味着购房者的购房意愿在下降，信心不足；而同期的销售额呈增长态势，意味着目前去化销售的主要是中高端改善需求的释放，改善型项目价格相对偏高，拉高了整个市场的均价，其中，改善需求在高能级城市更为明显。
这从区域表现上亦可窥见一斑。据国家统计局数据，今年前6个月，东部区域表现相对较好，商品房销售面积和销售额累计同比均增长，其中商品房销售额方面实现38761亿元，在全国销售额中占比达到61.44%，较一季度时的58.97%有所提高。同期，中部、西部地区销售面积同比降幅均超10%。
这其中，国家统计局划分的东部地区包含了四个一线城市。有分析指出，这也表明目前商品房成交热度可能仍然集中于高能级地区与城市。
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事实上，销售面积与销售金额增速修复幅度之间的差异，自今年3月份起便已有显现。据国家统计局数据，1-3月，全国商品房销售额实现累计同比增长4.1%，这是该指标自2022年2月连续负增长1年之后首次转正。同期，商品房销售面积累计同比仍是负值，为-1.8%。
业内指出，这是源于复苏期区域、能级间的销售分化，高能级城市率先复苏，高销售均价驱动销售额快速改善。信达证券研报分析称，在今年前三个月，东部地区已连续两个月保持销售面积/销售额的增长。中部和西部地区销售面积/销售额累计同比仍为下降，且与1-2月相比跌幅有所扩大，区域间表现分化明显。
在今年3月份积压需求释放结束之后，“小阳春”快速落幕，市场从二季度起转淡，而高能级城市则保持了较强的韧性。
克而瑞统计显示，今年二季度，一线城市的成交同比、环比齐增，增幅分别为41%、31%；这主要得益于优质项目加速入市，叠加改善需求相对充沛，对成交支撑作用增强。同期，26个重点二三线城市成交同比增幅也保持在6%。
在宋红卫看来，目前我国住房已经进入存量时代，核心城市改善型需求越来越明显，未来楼市“缩量价涨”将成为趋势。
尽管销售额仍保持增长的态势，但自4月份起，同比增幅已连续2个月收窄，从8.8%的最高点降至1.1%。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，上半年收官的累计数据表现并不算乐观，尤其销售面积不及去年同期水平。今年2季度以来，市场呈现明显的复苏动力不明朗的迹象，虽然各城市政策频频，但力度有限。当前房地产市场的观望情绪较浓，消费意愿弱储蓄意愿强，短期市场仍存下滑的压力。
来源： 第一财经
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