楼市半年考·综述| 上半年楼市“先扬后抑”，百强房企业绩微增，土地市场整体低迷
每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺2023年已经过去一半时间，房地产市场交出了怎样的答卷？
从整体走势来看，尽管在需求的积累、房企以价换量及各种政策的助推下，楼市曾一度走出“小阳春”行情，但由于缺乏激活购买力的底层支撑，随后又重新进入下行区间。
再看土地市场，上半年少数优质地块的超高热度，难掩热度整体市场的低迷和成交规模明显缩减的严峻现状，即便在众多热点核心城市，土地成交规模也不足去年同期的六成。
至于销售端，尽管房企为了达成上半年的业绩目标，在6月积极推盘和开展促销活动，但整体销售依旧呈现出承压态势，甚至不少规模房企内忧外患，面临排名洗牌。
“2023年上半年市场先升后降，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升；二季度购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。”
中指研究院常务副院长黄瑜表示，下半年房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。“下半年市场恢复仍有波折，全年销售面积在13亿平方米左右，新开工、投资持续下行。”
政策端：上半年出台超300条，下半年有望持续放松
上半年，中央积极表态房地产以引导市场预期修复。如1月5日央行、银保监会发布了房贷利率动态调节机制，赋予房价连续3个月下跌的城市首套房房贷利率下限自主调整权，并设置了房价三连涨的退出机制；2月份，自然资源部优化完善集中供地政策；5月8日，住建部等部门共同规范房地产经纪服务，有助于降低二手房购置成本、提升二手置业积极性。
从地方层面来看，据中指研究院监测，上半年全国有超百省市（县）出台房地产政策超300条。另据克而瑞统计，上半年117个省市188次松绑房地产政策。其中，一季度政策持续放松，而二季度以来地方楼市政策频次、力度双减，频次环比下降15%，相比去年同期下降约6成。
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来源：中指研究院
从上半年各地出台的楼市政策来看，加大公积金购房支持力度最为普遍，主要措施包括优化提取条件、降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款的额度。同时，也有少量城市放开“四限”（限购、限贷、限售、限价）政策。
如上半年限购政策放松的城市包括荥阳、济南、长沙、杭州、武汉、赣州、深圳、无锡、厦门、沈阳、郑州、合肥、宁德、南京等14个城市；限售政策放松的城市包括惠州、扬州、长沙、常州、深圳、徐州、厦门、郑州、青岛、福清等10个城市。同时，青岛、合肥等18个省市放松限贷；深圳、贵阳等7个城市放松限价，比如深圳二手房指导价仅作为参考，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。
此外，上半年金融端对于房地产支持明显，利率下限动态调整叠加LPR下调，共同带动房贷利率下行，为购房者资金“减负”。据中指研究院统计，上半年全国有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下；随着符合条件的城市逐渐下调利率下限，二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少。
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来源：中指研究院
“今年上半年，中央强调房地产行业支柱地位，政策基调不变，‘防风险、促需求’成为行业主题。监管部门持续落地‘稳楼市’相关举措，需求端侧重降低购房成本，企业端以防范化解房企风险为政策优化主线，‘保交楼’相关资金继续投放，前期政策进一步跟进落实。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
对于上半年楼市政策的特征，克而瑞研究中心认为，上半年，中央层面并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。“下半年，地方政策有望持续放松，松绑主力军或由弱二线城市和三四线城市转为核心一二线城市。”
58安居客研究院院长张波表示，政策的变化成为影响下半年楼市走向的一个重要因素，“下半年需求侧有必要出台更大力度的措施，来保障改善型购房需求，尤其需要对房贷政策和首付比例进行调整。”
市场端：上半年“先升后降”，销售端延续颓势
上半年房地产市场销售端呈现先升后降的发展曲线。
据中指研究院统计，上半年全国重点100城新建商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落，上半年累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水平。上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米，同比增长11%，近8年中仅高于2022年同期。
“一季度在积压需求释放以及政策显效等因素带动下，市场活跃度回升，特别是热点城市市场出现‘小阳春’行情；二季度，前期积压购房需求基本释放完毕，市场明显降温。”
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来源：中指研究院
据中指研究院数据，4月重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%；5-6月市场情绪延续回落态势；6月受去年同期高基数影响，重点城市商品住宅成交面积同比在连续增长4个月后转降，降幅超20%，环比略有增长，绝对规模为2016年以来同期最低水平。
从不同梯队城市的表现来看，上半年各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，其中一线城市同比增幅最大，二线、三四线增幅在10%左右，但二季度多数城市市场下行压力加大。
如一线城市商品住宅上半年的成交面积同比增长约25%，其中上海新房成交面积同比增长超100%，一线城市整体增幅较大；二线、三四线代表城市市场情绪修复缓慢，成交面积同比增幅较小。其中二线代表城市同比增长约9%，济南、南昌等城市在政策优化及核心区供应放量带动下，同比增长超50%；三四线代表城市同比增长约13%，扬州、惠州等城市，在上年同期低基数的影响下，成交面积同比增长超50%。
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来源：中指研究院
二手房方面，上半年重点城市成交规模大幅提升，其中一季度市场明显升温，进入4月，市场活跃度持续走低，6月中下旬成交面积同比转负。根据中指数据，2023年1-5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近70%，绝对规模回升至2019年以来同期高位，仅次于2021年同期。
企业端：业绩排名洗牌，百强房企操盘金额创新低
上半年，楼市呈现“先扬后抑”的特征，也体现在百强房企的销售增速上。
据中指研究院数据，今年前3个月，百强房企销售增速为8%，是2022年来首次实现正增长；前4个月百强房企同比增速达到12%，继续保持上扬态势，但是环比增速开始下降；上半年，百强房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3个百分点，持续收窄。
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来源：中指研究院
另据克而瑞统计，上半年TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，这一增幅处于历年同期的最低水平。
从房企各阵营的表现来看，上半年TOP30阵营房企销售保持韧性，销售额持续提升。其中，TOP10房企销售额均值为1542亿元，较上年增长6.0%；TOP11-30房企销售额均值为489.3亿元，较上年增长1.0%；TOP31-50房企销售均值为241.0亿元，较上年下降6.4%；TOP51-100房企销售额均值为113.1亿元，同比下降9.6%。
从销售目标完成率来看，房企上半年销售目标完成率超50%。上半年10家房企目标完成率均值为53.0%，相较去年同期的32.6%，目标完成率提升超20%。
从企业排名变化来看，保利发展、万科、中海位居前行业前三位，成为上半年销售的大赢家。同时，上半年也涌现了一批黑马房企，如越秀地产累计销售额同比增幅达68.7%，单月增幅5%；建发房产销售额同比增幅达到53.7%，单月增幅超20%；华发股份累计同比增长55.8%，6月单月同比增加60.5%。
记者注意到，百强之中既有出险房企艰难求生，也有头部房企短暂失去竞争优势。如融创实现了520.1亿元的全口径销售额，在克而瑞销售榜中排名第17；而碧桂园则未能杀入2000亿元阵营，从原先榜首位置降至第6名。
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来源：中指研究院
从销售目标完成率来看，房企上半年销售目标完成率超50%。2023年上半年，10家房企目标完成率均值为53.0%，相较去年同期的32.6%，目标完成率提升超20%。
“2023年一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，带动销售有一定增长。此外，房企销售目标完成较好，与企业下调目标也有一点关系，低目标下更易完成半年度任务。”中指研究院指出，
融资端：仍处近年较低水平，三季度房企迎偿债高峰
不及预期的不仅仅是销售端，房企的融资情况也不容乐观。
据克而瑞数据，6月80家典型房企的融资总量为460.82亿元，环比增加45.8%，同比减少28.6%。融资规模环比回升主要是因为越秀地产本月进行了大规模供股，筹资净额82.99亿港元，同时银行贷款等金融机构贷款达到了196.4亿元，环比增加110.6%。不过虽然6月房企融资规模环比有所回升，但是整体而言仍然处于近年来的较低水平。
在融资结构方面，6月房企没有境外融资，境内债权融资349.4亿元，环比增加35.4%，同比减少18.7%；资产证券化融资为36.73亿元，环比减少16.8%，同比减少59.4%。
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从全年累计数据来看，今年上半年80家典型房企的累计融资总量为3137.3亿元，同比减少26.3%。
值得注意的是，6月房企发债143亿元，环比减少49.3%，同比减少19.9%，是2020年以来的单月新低。6月没有房企境外发债，因此143亿元全是境内债，其中公司债发行56亿元，环比增加60%，同比减少69.3%；中期票据发行41亿元，环比减少59.4%，同比减少49.9%，境内发债的企业仍然主要是华润置地、招商蛇口、越秀等国企央企。
从全年累计数据来看，1-6月的房企发债规模达1706.83亿元，其中境内债券为1625.61亿元，占比为95.24%，相比于1-5月的94.81%又提高了0.43个百分点。
另据同策研究院数据，其监测的40家典型上市房企6月共完成融资金额共计238.5亿元，环比下滑1.12%。其中债权融资额233.6亿元，占比97.95%，环比上月241.18亿元下滑3.14%；股权融资金额为4.9亿元，占比2.05%。
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来源：同策研究院
中指研究院企业研究总监刘水向每经记者表示，“房企偿债压力仍较大，需要加大融资支持。目前，房企债券存量余额约2.9万亿元，其中海外债占比38.1%。三季度为偿债高峰，一年内到期余额为9277.4亿元，其中海外债占比35.7%，今年7月、9月到期债券余额均超900亿元，为偿债高峰。”
土地端：整体表现低迷，央国企仍是拿地主力
上半年，全国土地市场整体表现仍低迷。
据中指研究院数据，2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降34.0%、32.1%。核心区优质地块推出力度不断加大，带动住宅用地成交楼面价延续上涨态势，上半年同比上涨17.3%。
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不过对于热点城市的土拍，实力房企和国央企参与仍然非常积极。正在进行中的上海第二批集中供地，7月11日揽金193.8亿元，7月12日4宗地块全部触顶摇号揽金159.39亿元。华润、招商、中海、中国铁建、建发、国贸、华发、大华集团、华侨城、安联高速、绿城、越秀、金隅、中铁置业等参与热情极高。
除核心城市土拍保持一定热度外，上半年多数城市土拍未有转暖迹象。受限于资金和融资，房企投资快速向一二线核心城市、优质地块聚拢，上海、杭州、合肥等城市火热，但全国整体范围特别是三四线城市土地仍然偏冷。
具体来看，土地推出缩量、企业投资审慎下，全国22城住宅用地成交面积下降超三成。根据中指研究院数据，截至6月27日，22城住宅用地成交面积3377万平方米，同比下降35%。
上半年，房企在核心城市补仓积极，土拍分化现象加剧，北京、上海、杭州、合肥地价上限成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量纪录；广州、青岛、济南、天津、福州核心区地块企业参与度高，而非核心区地块多底价成交，板块间分化明显；无锡、长春成交地块均底价成交，土拍情绪持续低迷。
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2016至2023年上半年全国住宅用地流拍和撤牌情况 来源：中指研究院
此外，全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显，流拍撤牌率回落至2019年水平。据中指研究院数据，上半年全国住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以来半年度最低水平，流拍撤牌率15.8%，较去年同期下降18.4个百分点，绝对值降至2019年水平。
值得注意的是，上半年22城拿地企业仍以央国企为主，地方国资托底乏力，部分城市民企拿地金额占比有所提高。
据中指监测，上半年22城成交的住宅用地中，地方国资拿地金额仅占9%，较上年大幅下降33.3个百分点，地方国资基本已无力托底；央国企拿地金额占比58%，较2022年明显提升，其中北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力；而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升，如杭州民企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让9宗地全部为民企摘取，6月9日出让5宗地中4宗为民企；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。
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2023年上半年房企权益拿地金额和面积TOP10 来源：中指研究院
不过，与土地市场低温运行相伴随的是房地产开发投资额同比下降。
国家统计局数据显示，1-5月房地产开发投资额同比下降7.2%。而事实上开发投资额同比降幅已经连续3个月扩大，其中建筑工程投资降幅超10%，成为投资主要拖累项。
具体来看，住宅开发投资额为3.5万亿元，同比下降6.4%。房地产开发投资各分项中，1-5月建筑工程投资同比下降10.9%，降幅较1-4月扩大0.9个百分点；土地购置费同比下降0.5%，对投资恢复形成拖累。
尽管“保交付”带动了2023年上半年以来竣工端的持续向好，但对投资的支撑并不明显。同策研究院认为，优质房企在当前环境下均调整了发展战略，规模化不再是第一要务，取而代之的是稳健和安全，因此，优质房企即使融资后，第一件事不是投资拿地，而是偿还到期债务，避免债务暴雷。
据克而瑞测算，2023年二季度，由于整体供应缩量，成交增长动能转弱，百城库存规模降至5.1亿平方米，在此背景下，4-5月房企供货相对保守，6月迎来一波集中放量。
但三季度供应并不乐观，克而瑞认为仍将维持低位，主要基于一方面去年全国地市成交规模大幅缩量，加之城投托底占比增加，入市时间拉长，难免对新房供应产生负面影响；另一方面，低迷的成交环境也使得房企推盘积极性一般，尤其是6月供应大幅放量情况下，成交持降，也是影响市场信心修复的重要原因。
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每日经济新闻
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