刚刚，楼市大消息！这地有银行给存量房贷“打折”一年？回应来了！
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-tjoges91tu/Tl5pbmi2gAD6Ce~tplv-tt-large.image?x-expires=2005878482&x-signature=7VEcmcR8M77h6J8M%2Fuw3dxDqvLQ%3D近日，有消息称，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。消息一出，市场炸了。
26日上午，中新经纬以客户身份拨打兴业银行广州多个支行电话，多位个贷经理均表示，确有此事，但具体如何执行还在等通知。
“目前是给予1年期的利率优惠券，具体发放时间和优惠细节还要等后台统一发文件。”兴业银行广州某支行一位个贷经理表示。当被问到一年优惠期后是否还会继续发放优惠券，该个贷经理称，他个人看法是银行要“边走边看，不可能预见很多年以后的事”。
兴业银行广州另一家支行的个贷经理则称，1年期利率优惠券是对提前还贷客户的挽留计划，还要看客户当时放款的政策，如果是首套房（利率）不会低于4.2%。目前分行暂时还未下发相关文件。
据了解，在6月5年期以上LPR下降后，广州首套房、二套房贷款利率分别下调至4.2%和4.8%。
一位兴业银行人士对中新经纬表示，该举措是广州部分支行试点的营销活动，也未大量推广。
中新经纬还以客户身份拨打了中农工建四大行以及广州银行部分支行的电话，个贷经理均表示，还未接到关于存量房贷款调整的相关通知。
农业银行广州市某支行的客户经理说：“近期留意到支持客户与银行协商调整房贷利率的相关新闻，至于是否实施还需持续关注银行公告。”
存量房贷利率与新增房贷利率之间的差距不断拉大，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100BP，新旧利率差最高达到2.3%。
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北京金诉律师事务所主任、律师王玉臣对中新经纬表示，发放利率优惠券是一个不错的方法，可以变相降低房贷利率，和央行之前的表态也是相吻合的，这种行为也不算是违规操作。
招联首席研究员董希淼在接受中新经纬采访时分析称，发放贷款利率优惠券主要可能是一种营销手段，银行可能希望通过这种方式减少提前还贷、“转贷”的数量。现在互联网银行、消费金融公司发放贷款，也会推出一些减息券、优惠券，做法有些类似。
董希淼认为，向存量客户发放利率优惠券，作为一种能够减轻存量客户房贷利息支出、部分降低存量房贷利率的做法是可以尝试的，应支持更多银行进行探索，推出其他新的手段。但它不会成为一个主流，也不会是降低存量房贷利率的重要方式。发放利率优惠券会面临几个问题，比如优惠券的发放对象、发放条件是什么、利率能降多少。如果不向所有客户发放，可能其他客户会有意见，银行要处理好相关问题。
董希淼建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。具备条件的地方，还可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。
经纬快评：存量房贷调整，银行应有所为
近日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
这一表态也是对近一年多来市场呼吁存量房贷利率下降的回应。去年以来，关于“提前还贷”的讨论屡屡被送上热搜，这背后反映的问题值得关注。一个显而易见的事实是，新发放的房贷利率与此前发放的贷款利率之间存在较大利差。
如今，部分城市的新发放首套房贷款利率已降至3.6%，而尽管5年期以上LPR经历多次下降，但由于部分贷款人选择固定利率，或者选择了浮动加点，而加点数固定享受到的节省利息支出较为有限，致使不少存量房贷利率仍在5%以上。若按照3.6%和5%计算，以贷款100万元、期限30年、等额本息还款为例，两者月供相差761元，一年差距达9132元。
看着银行新发放贷款利率不断下调，尤其是在楼市低迷的情况下，很多人认为自己的贷款“不划算”。更何况，多数贷款人的重定价日定于每年的1月1日，房贷利率调整的滞后性也让很多贷款人无法及时享受到LPR下降带来的优惠。
于是，部分贷款人选择提前还贷，降低自己的负债，这种主动的“去杠杆”会使居民手中的流动资金减少，进而降低消费，同时也会影响家庭的抗风险能力。也有人选择铤而走险，采取用经营贷、消费贷等低利率贷款置换高利率房贷等违规操作。
存量房贷利率下降对贷款人而言可谓是一个大喜讯，比较直接的影响是降低居民的利息负担，居民手中有更多资金，才能转化为实际的购买力，有利于扩大内需、提振消费信心。
在存量房贷调整上，央行已发声“支持和鼓励”，接下来“压力”给到银行。目前，多家银行回应暂未接到正式通知。不难理解，银行也有自己的考量，毕竟个人住房贷款在银行贷款业务中的占比较高，银行也是企业，从自身盈利出发，降低存量房贷利率对于银行利息收入影响较大，银行会失去一大笔利润，因此银行自身调降的动力不足。
但降低存量房贷款利率对银行当真毫无好处？不妨换个思路。个人住房贷款向来是银行的一项优质业务，如若居民持续提前还贷，银行的个人住房贷款余额也会下降，同样会影响银行的盈利。并且，还有不少银行因为经营贷、消费贷等流入楼市收到罚单。因此，不如将正门打开，引导贷款人在合规的前提下以新发放贷款置换原来的存量房贷。
眼下存量房贷调整只是向前走了一小步，如何在不影响银行财务的情况下，让银行让利于民，关键还有几步要走。这既离不开商业银行负债端成本的进一步降低，也需要有关部门在政策方面的统筹规划。道阻且长，存量房贷调整对银行、贷款人乃至中国经济而言，都是至关重要的一步，如何既减轻贷款人的还贷负担，又尽可能地减轻对银行经营造成的压力，考验银行和各方的智慧。
栏目主编：张武 文字编辑：宋彦霖 题图来源：上观题图 图片编辑：曹立媛
来源：作者：中新经纬
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