楼市政策调整释放积极信号，地产股集体狂飙，房企对下半年谨慎乐观
本文来源：时代财经 作者：陈泽旋https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-tjoges91tu/Tl2KuVEEJS7BxS~tplv-tt-large.image?x-expires=2005740463&x-signature=73DFil5Q2tXBxo3on0LfykqbQqc%3D
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短短一天，领跌的上市公司又开始领跑全场。
7月25日，A股和港股的地产、物业股集体狂飙。其中，港股市场地产板块158家房企中，共有86家股价上涨，涨幅超过10%的房企高达28家，下跌的房企仅有20家；物业板块65家物企中，共有36家上涨，涨幅超过10%的物企达到11家，下跌的物企仅有10家。
内房股中，尤以合景泰富、龙湖集团、新城发展表现最为突出，分别凭借28.57%、25.58%、22.83%的涨幅冲入地产板块的前三。物业板块当中，碧桂园服务以26.45%的涨幅领跑，报收9.37港元/股，而在7月24日受高管减持的影响，碧桂园服务领跌物业股，跌幅高达17.85%。
A股市场的地产股和物业股更是“一片红海”。Wind金融终端数据显示，房地产开发和房地产服务两大板块合计109家上市公司中，除了停牌的4家房企，余下的房企和物企股价全线上涨，多支地产股触及涨停板，包括金科股份、城建发展、新城控股、滨江集团、中南建设、大龙地产、新黄浦等，而万科A、保利发展、北辰实业、上实发展和华发股份等则上涨超过8%。
地产股、物业股的上一轮集体大涨可追溯到6月27日。当时，市场传言称二线城市即将取消限制性政策，同时降低一线城市二套房的首付比例，一时间，低迷的地产股、物业股久违地骤然走强，但于次日又重新掉头向下。
而在此轮集体大涨中，投资者表现出的信心明显更强，这源于7月24日召开的中共中央政治局会议对下半年房地产的定调。
会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。
其中，市场尤为关注“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的表述。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前，房地产供需、居民的预期和行为、开发商的行为等都已经发生了彻底改变，比如居民持有房产的意愿下降，房屋的流动速度明显放缓，银行按揭贷款余额减少，开发商不再大规模储备土地，“这都是过去没有过的现象，而且是趋势性的，预示着房地产可能永久性告别大范围过热的时代”。
“因此，我们的管理政策也要发生根本性改变，即从防止过热转向防止过冷，关注房价的大幅波动，从增量转到存量，从‘有没有’（房子）转向（房子）‘好不好’来满足居民需求，政策要从需求端刺激转向供给侧改革”，李宇嘉认为，会议召开的次日地产股集体大涨，主要是因为与政策相关的表态超出了市场预期。
李宇嘉预期，下半年可供选择的政策工具将有三大类：一是防风险政策，加快保交楼和风险处置，通过降低LPR和对热点城市政策进行优化，继续支持刚需和改善型需求以避免市场过快下行，同时，降低二手房交易的周期和成本，盘活存量避免房价持续下跌；二是将扩大内需战略和深化供给侧结构性改革有机结合，加速保障性住房的供给、推进城中村改造和老旧小区改造；三是推动降成本改革，包括推动按揭利率下行、降低交易成本和下调存量房贷利率等。
市场普遍认为，“适时调整优化房地产政策”或指向一线城市和热门二线城市。此前，部分二线城市、三四线城市的房地产政策已经过多轮较大力度的调整，但市场未能修复企稳。中原地产首席分析师张大伟指出，市场的企稳需要从一二线城市开始，“特别是一线城市改善性需求扶持政策落地，市场才有望真正企稳”。
值得一提的是，经济观察网在7月24日的报道中，援引一位接近政策部门人士的说法指出，今年下半年开始，更多城市有望在限购门槛、首付比例、房贷利率的优化调整上，拥有更大的自主裁量权。而在此之前，22个试点房地产长效机制的城市，对楼市“四限”（限购、限贷、限价、限售）政策的调整，在报市住建局、省住建厅、住建部等部门通过后，还需报国务院审批。
一家龙头民营房企人士向时代财经指出，虽无法预料政策将如何具体落地，但相关表述释放的信号对行业而言肯定是好事。
“我们的理解还是比较谨慎乐观，有（政策的支持）总比没有好”，一家知名房企的融资人士告诉时代财经，上半年房地产市场的走势还是处在意料之中，他认为这是一个大的趋势，“现在基本面也和以前不一样了，很多人对房地产的预期也明显改变”。而从房企融资的角度讲，他认为最新的政策基调之下，融资会有改善，“但应该不会有以前那种融资规模了”。
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