重磅｜楼市半年成绩出炉！４年数据对比，５大现象解读
在开发商倍受煎熬中，在购房者犹豫不决中，上半年就这样匆匆过去了。业内人士都说房子不好卖了，究竟有多“不好卖了”？
社会人士都说购房需求在减少，需求“减少”了多少？
也许，楼品荟这几年积累的数据能让人们“管中窥豹”。
01
2023年上半年，市区备案走势
根据楼品荟对平顶山市区部分在售楼盘备案数据的监测，2023年上半年，市区商品房备案3450套，面积420091.19平方米。
从上半年的备案量走势来看，1月是最低点，也是近年来罕见的低谷。2月份就猛然攀升了上来，随后的几个月开始缓缓下降，但到6月又出现了回升的势头。
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与2022上半年相比，今年上半年备案套数和面积分别下降了17.56%和26.23%。
与三年前的2020年上半年相比，备案套数和面积分别下降了45.32%，面积下降了42.77%。
可见，短短3年，备案量就“腰斩”了。要知道，2020年可是新冠疫情袭来的头一年，也是最严重的一年，当年2月的新房备案为零。
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02
住宅和商业，分别表现如何？
住宅方面
在住宅方面，2023年上半年累计备案3133套，面积384870.58平方米。
上半年的住宅备案走势，也与市区的整体备案情况大体相同，1月是最低点，2月猛然拉升，随后渐渐下降，6月出现回暖。
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与2022年上半年相比，今年上半年套数和面积分别下降了19.42%和18.5%。与四年来的最高值2021年上半年相比，分别下降了56.75%和53.33%，两年下来就“屁股”斩了。
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从以上柱状图来看，市区住宅销售的拐点出现在2021年，之后的两年就急转直下了。
2021年上半年平均每天能备案40套新房，2022年上半年平均每天备案21.6套，到了今年上半年，平均每天只能备案17.4套，这对于城区常住人口上百万的平顶山来说，的确显得不太相衬。
商业方面
商业方面，2023年上半年累计备案317套，面积35220.58平方米。与住宅备案走势截然相反的是，商业房源这半年来的备案却是月月升高，特别4月和5月是大幅度攀升，虽然6月有些下降，但依然保持在9千多平的备案量。
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都说商业不能买，都说商业一铺赔三代。但现状却是一些市民宁肯“赔钱”也要尝试一下。这也说明网购还不能一统天下，沿街门店特别是小区进出口的商铺还是比较受人欢迎的。
与2022年上半年相比，今年上半年商业房源的备案套数上升了6.73%，但备案面积却下降了64.89%。备案面积下降如此之大的原因是，去年6月中骏世界城的那座四层高的商业楼备案了，面积达6.79万平。不过，这个４层商业楼的经营应该是中骏自持，并不是销售了出去，这一备案量与销售收入是没有关系的。
如果除去这一备案面积，2022年上半年的商业备案面积也就是32375.93平方米，与之相比，2023年上半的备案面积还多了2800多平呢。
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从以上柱状图来看，除去中骏商业自持的备案面积，虽然商业备案也是在逐年下降的，但波动不算太大。
03
哪些楼盘受青睐？
虽然市区1月至6月都有月备案量前十，但半年累计起来哪些楼盘更有优势呢？结果可能令你意外。
以备案面积多少为序，排名前三位的是碧桂园凤凰城、深百汇·海棠府和明珠新世纪，备案面积分别是2.5832万平、2.3594万平、1.6998万平，备案套数分别216套，211套、143套。
凤凰城是以品牌影响力和超低房价取胜的，深百汇是以品质和适中的价格取胜的，明珠新世纪是以产品类型、准现房和适中的价格取胜的。三家楼盘的共同特点是：其一，都不在市区的核心位置或黄金地段，二是，都在价格上为普通的改善用户打开了大门。
在楼市极为艰难的时期，这三家楼盘能否为其他楼盘带来些启示？
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04
详细盘点各区近年来
上半年备案走势
湛河区：依然是老大
今年上半年，湛河区共备案新房1260套，面积15.41万平。在市内五区中月月保持着“老大”的位次。但从半年来的备案量走势图上看，2月之后就开始逐渐下滑了。湛河区的在售楼盘多达二三十个，是市内五区中最多的，近几个月其备案量逐渐下滑说明了什么？一些内业人士认为，在刚需日趋减少的当下，高容积率、高建筑密度的房源在渐渐失去客户，而湛河区恰恰是刚需盘居多。
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这半年来，湛河区备案较多的楼盘分别是中骏世界城、银基誉府、领创大地城、臻悦府和好望角等楼盘。
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与前三年的上半年相比，湛河区最兴旺的是2021年上半年，备案3588套，面积39.38万平。之后就开始大幅下滑了。
今年上半年与去年上半年比，备案套数和面积分别下降了27.88%和43%。
今年上半年与2021年上半年相比，备案套数和面积分别下降了64.88%和60.87%。短短两年时间，下降幅度如此之大，令人惊讶。
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卫东区：业绩排老二
今年上半年，卫东区共备案新房906套，面积11.336万平。从半年来的备案量走势图上看，2月份备案量拉升到215套后，3月又持续升到了229套，从4月开始才渐渐回落。卫东区位于黄金地段的楼盘也有几家，但表现一般般。倒是城边的海棠府、明珠新世纪等楼盘表现不俗。
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半年来，卫东区备案量较多的楼盘分别是深百汇·海棠府、明珠新世纪、新景桂园、东风宸苑等……
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与前三年的上半年相比，卫东区最辉煌的是2020年上半年，备案1536套，面积17.48万平。那可是疫情猛然袭来的初期，也是封控最严的时期。之后两年开始下滑，特别是2022年上半年，备案面积同比竟大幅下降了56.1%，但在今年上半年备案面积同比又突然大幅增长了73.98%，这大起大落真像坐过山车一样。
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新华区：新盘在加分
今年上半年，新华区共备案新房561套，面积5.969万平。仅是卫东区上半年备案面积的一半多一点，是湛河区上半年备案面积的三分之一多一点。
从半年来的备案量走势图上看，今年前五个月，该区的备案套数一直在几十套之间徘徊，备案面积四个月没有突破一万平。但到了6月份终于大爆发了，当月备案188套，面积1.9万平。这主要是鹭洲首府和常绿·国宾府二期6月份上市了，再加上东方今典和金石里巷的备案房源也开始发力，这就把新华区的业绩大大拉升了起来。
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半年来新华区备案量较多的楼盘分别是北宸上苑、金博园、金石里巷、兰庭等楼盘。
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与前三年的上半年相比，新华区与湛河区的走势一样，备案量最顶峰是在2021年上半年，备案1328套，面积14.74万平。之后两年开始下滑，而且降幅度都较大。
今年上半年比去年上半年相比，备案套数和面积分别下降了37.18%和40.84%。
今年上半年比2021年上半年相比，备案套数和面积分别下降了57.76%和59.51%。
这降幅也令人咋舌。
新华区一直是老城区商业最为繁华、医院和教育资源最为优质的区域，核心地段的房价也是全市最高的。但这依然没有抵挡得住新房销售大幅下滑的态势。
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新城区：老盘在发力
今年上半年，新城区共备案新房401套，面积5.42万平。连“没落”的新华区的业绩都不如。
从半年来的备案量走势图上看，呈现持续上升、回落、再上升式的走势。1至4月在渐渐上升，5月出现回落，6月又大幅攀升。
在备案套数上，前五个月与新华区一样，也一直在几十套之间徘徊，备案面积也是四个月都在几千平之间游荡。同样也是到了6月份开始猛然上扬，当月备案112套，面积1.56万平。
新城区6月的“爆发”，均是老盘在发力，像瑞府、领创府备案面积都在3000多平以上。湖岸新城、中储和悦府的备案面积也在2000平以上。
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半年来新城区备案量较多的楼盘分别是瑞府、领创府、望悦台、湖岸新城等。
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与前三年的上半年相比，新城区与新华区、湛河区的走势差不多，备案量顶峰的是在2021年上半年，备案870套，面积10.55万平。之后两年开始下滑，而且降幅度也都比较明显。
今年上半年比去年上半年相比，备案套数和面积分别下降了42.14%和46.53%。
今年上半年比2021年上半年相比，备案套数和面积分别下降了53.81%和48.61%。
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作为一座新城，新城区的环境那么令人动心，又是全市的行政中心，为何这里的楼市也寒气袭人？
业内人士认为，一是改善需求的人群并不急于出手，而是在楼市下行的当下继续观望等待。二是新城区的商业配套不足，生活的便利性尚不及老城区。
高新区：盘少“劲”很大
今年上半年，高新区共备案新房322套，面积3.87万平，单纯从备案数据上看，该区仍排在市区最末位。
从半年来的备案量走势图上看，高新区则走出了一个倒“V”字型的路线。1至3月在逐月上升，4至6月则月月下降，半年里没有一个月备案量突破百套，备案面积也一直没有突破万平。与其他四个区相比显得很“惨”。
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但是，高新区就三个楼盘，仅占市区在售楼盘的4%左右，就这区区的三个楼盘，半年来的备案套数和面积分别占市区备案总量的9.33%和10.72%。
区域的楼据不好看，并不意味着楼盘就不行。上半年里，高新区的三个盘在备案量上，凤凰城以216套在市区排位第一，美林里以55套并列第19位，春天里以51套排第21位。
与前三年的上半年相比，高新区的备案量也下降的较为严重，该区高光时刻出现在2020年上半年，备案604套，面积7.27万平。之后两年开始下滑，但到2023年上半年又出现了反弹。
今年上半年比去年上半年相比，备案套数和面积分别增长了20.15%和11.49%。与卫东区一样，都出现了“逆市翻盘”的势头。
今年上半年比2020年上半年相比，备案套数和面积分别下降了46.69%和46.75%。
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05
五个现象值得关注
2020年以来，今年上半年的形势当数是最差的，但透过上半年楼市出现的一些现象也应该让人看出些什么。
一是，出现了每平3000多元的高层新房和4000多元的洋房。这是近三年来未曾有过的现象，比上半年市区高层均价和洋房均价都低了近四成。
最典型的例子就是凤凰城，与当初上市开盘时的价格下降了约五分之二。这家楼盘推出的低房价并不是拿出来当“诱饵”的，而是持续数月实打实的低价销售。也正是这样，这家楼盘才成为了上半年的备案“冠军”。
从另一方面也说明，对于不少楼盘来说，资金已吃紧到了不降价销售就难以为继的地步。
二是，出现了“天花板”级的高端产品。虽然眼下这家楼盘还没有上市开盘，但据说其2万元左右一平的双拼墅级房源就已订购的差不多了。要知道，这些双拼墅级产品的面积多在300平至500平之间，购买一套大概需要600万至1000万之间。
这说明，楼市形势虽然很“冷”，但好的产品还是有人愿意要的，也说明平顶山的有钱人并不少。
三是，上半年提前交房的楼盘增多。烂尾楼盘给楼市的信誉带来了灾难性的后果，对于不少购房者来说提到期房就心生顾虑。面对这一后果，一些有实力的楼盘不再四平八稳地推进工程进度了，而是想尽办法提前把期房变成现房，如湖岸新城、大地城等。有的甚至不建成现房就不上市销售，如新景桂园等。
这说明，“反面教材”的警示作用还是有一定效果的。
四是，上半年挂牌出让的住宅类地块极少，仅2宗，一宗是北环路中段南侧的23.6亩地块，是平煤神马集团摘牌用来为矿上职工建房的。另一宗是孟宝铁路线与湛北路东北侧的52.82亩地块，由市普生泓润房地产开发有限公司摘牌，目前地块上还没有多大动静。
地块成交的少，将来供应量就会下降，这对今后的供需平衡是否会带来影响？更重要的是，政府的基金性收入也会大幅减少，这对城市的配套建设难免会带来相一定的影响。
五是，上半年市区拿到预售证的楼盘有15家，其中住宅类房源2897套，面积36.8807万平。而上半年市区楼盘累计备案住宅类房源3133套，面积38.4871平方米。两个数据相比，预售的供应量已少于销售量236套，面积16064平。显然，上半年售出的相当一部分房源是以前的库存。
如果这种现象持续下去，对于去库存当然是好事，但也会带来供应与需求的失衡。
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