该出的政策都出了！多地楼市仍“跌跌不休”，该怎么办？
各地密集出台房地产扶持政策背景下，今年上半年楼市成绩却难言理想。国家统计局日前公布的数据显示，2023年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，降幅扩大4.4个百分点。环比来看，6月70城新房价格止升转降，新房价格在连续上涨4个月后转降，二手房价格则连续两月下降。
中原地产首席分析师张大伟认为，6月多项市场成交数据表明，楼市在二三月份出现短暂的“小阳春”后全面下调，市场或进入了“倒春寒”。
据中指院监测信息，今年上半年各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，地方出台楼市扶持措施的频次相当高。
“政策的影响有所减退。当下市场除一线和少数二线城市，楼市宽松政策几乎已经出无可出。”张大伟表示。
中指院市场研究总监陈文静认为，当前多数城市房地产限制性政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策，才能遏制住市场下行趋势。
值得一提的是，近期在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度。
“其还提到支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，购房者或可用新发放贷款置换存量贷款。央行就存量房贷利率释放了新信号，这或许会成为接下来的调整方向之一。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪称。
关荣雪对记者表示，考虑到市场恢复的状况，预计政策调整或持续较长时间。下半年政策调整的力度或较上半年有所加强，且调整方向也将会进一步拓展。
扶持性政策最密集年份之一
同策研究院研究总监宋红卫指出，今年可谓各地出台楼市扶持性政策最为密集的年份之一。
今年上半年各地出台的超300条政策中，不仅有公积金支持、降低首付比例及房贷利率、强化“保交楼”资金、优化预售资金监管等措施，还不乏松绑限购、各种形式的购房补贴等力度不弱的支持性政策。
限贷调整方面，各地不断加大贷款支持力度，以减轻购房者前期资金周转压力。以青岛为例，该市对非限购区域首付比例进行优化，首套房最低降至20%、二套最低调整为30%。
优化“认贷认房”标准，也成为一些城市的重要措施。驻马店、襄阳多地执行“认贷不认房”政策，即对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房执行首套房贷款政策。
房贷利率方面，中指院监测信息，今年以来全国已有超40城调整首套房贷利率，下限降至4%以下。今年6月，重点城市首套房商贷平均利率降至4.0%、二套房利率降至4.91%，首套、二套房贷利率均处于低点。
“全国已经有超过80个城市首套房利率进入3字头，最低首套房利率已低至3.6%，首套房贷利率降至历史低位。”张大伟表示。
加大贷款支持力度的同时，各地还持续放松限购，以降低居民购房门槛。除三四线城市，部分热点二线城市，如杭州、南京、合肥等地，通过“一区一策”等方式，实施差异化限购政策。
一些城市还针对特定人群新增“房票”，如长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。
据中指院监测，2023年已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。
“今年以来，从供给端到需求端，各地均出台了不少支持房地产市场的利好政策，这些政策不仅频度高，力度也不小。” 中原地产高级研究经理卢文曦表示。
宋红卫指出，各地政策频出，不过从目前市场的实际情况来看，除2、3月份楼市出现复苏，总体而言市场持续处于低位，接下来几个月的市场走势，也不容乐观。
楼市为何未现根本性好转？
为何各地如此频繁出政策，楼市却未能出现根本性好转？
“虽然今年上半年政策松绑维持在较高频率，但主要是在此前基础上进行的微调，政策松绑力度一般。而中央政策基调维持在宽松层面，不过上半年未出台实质性的政策支持。”关荣雪在接受记者采访时说。
宋红卫则告诉记者，如果将放松限购看作向购房者发“房票”，那么降房贷利率、公积金支持政策及各地所出购房补贴等措施，可视为减轻购房者成本。
“从现在的市场来看，并不仅仅是发房票、减轻购房成本的问题。这其中还有购买力、市场预期和市场供求等多方面的因素。如果买家购买力有所下降，或认为后市走向会持续低迷，购房者入市的意愿会有所减弱，并可能产生观望情绪。这种背景下，市场预期较此前已经发生非常大的转变，并非地方出台一些政策，就能扭转预期。”宋红卫表示。
对此，关荣雪也指出，市场持续低迷，也与居民收入预期不佳有很大关系。根据中国人民银行公布的2023年二季度城镇储户问卷调查报告，未来三个月居民选择购房的比例降至16.9%，较上个季度回落0.6个百分点，达到自2018年以来，除了2022年四季度的次低谷。
“居民购房意愿下降，究其原因，与其对未来收入预期偏弱以及对房地产行业信心不足有很大的相关性。”关荣雪称。
还有分析人士指出，在供应端存在的一些不确定性因素，也对购房者产生了影响。
“今年仍有一些房企暴露出风险，部分房企在金融市场违约的消息，令购房者对这些房企的运营状态产生忧虑，其入市前会担心所购期房是否会烂尾，这种担心也可能使买家延迟入市，或转而购买二手房。但近几个月二手房市场陷入低迷状态，也令买家有所犹豫：晚一点购房是不是更便宜些。从中可以看出，市场预期对于未来的走向并不明朗。这些复杂的因素综合到一起，均可能使买家对后市的判断及购房行为产生影响。”卢文曦在接受记者采访时说。
哪些楼市政策仍有调整空间？
就当前楼市所面临的困境，多位分析人士告诉记者，相关部门及地方仍可采取有针对性的措施，来改变相对低迷的市场走向。
在张大伟看来，当下房地产市场面临的难题越来越大，特别是三四线城市已经很难再出台宽松政策，而一线城市“认房又认贷”及二套房政策存在改善空间。
“如果一线城市的政策不进行大幅度调整，下半年房地产市场很可能继续下行调整。”张大伟表示。
一线城市若放开“认房又认贷”，是否会对扭转市场预期，起到带动作用？对此，关荣雪认为，一线城市适度放开“认房又认贷”或放松郊区限购等政策，将会在很大程度上促进购房需求的释放，不过单纯的依靠放松一线城市楼市政策或局部放松购房条件等，无法带动全国楼市回暖，仍需要更多辅助措施。
关荣雪指出，市场亟需宏观层面强有力的政策出台来提振市场信心。一线城市可逐步推进局部楼市政策松绑，二线城市可继续采取放松限购、限售等措施。
“在政策方向上，降低二套房首付及贷款利率助力促进改善性需求释放，可能仍是各地的重要发力点。预计这些政策的出台，将会有效缓解楼市低迷的压力。此外，楼市的回暖也要依赖经济情况、居民就业环境等市场情况的进一步好转。”关荣雪说。
“降低首套房贷利率，有利于激发置业需求入市。房贷利率下调，可降低购房者置业成本，持续降息符合落实国务院‘支持住房刚性和改善性需求’的要求，对市场信心和市场预期的企稳也将起到积极作用。”张大伟续称。
就下调房贷利率，关荣雪告诉记者，当前，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位。“如北京、上海、深圳几个一线城市购买二套房首付比为7成，二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。重点城市在购房政策限制上还较为严格，后续政策仍有放松空间。”
在58安居客研究院院长张波看来，当前部分地区的房贷利率已经处于历史性低位，LPR未来虽然还存在一定的下调空间，但可下调的空间已明显偏小。
“后续需要的政策应针对改善需求，尤其是目前还执行‘认房又认贷’政策的城市，调整到‘认房不认贷’，会更有利于改善性需求的入场。”张波称。
“目前的一个问题是，很多人不知道这轮调整会持续多久，市场走向会是怎样的。我们认为，接下来的关键，是通过采取多方面措施，恢复市场信心，改变市场相对悲观的预期。预期稳定了，市场走向才会进一步明朗起来。”宋红卫表示。
本文源自财联社
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