央行上半年首次降息：百万房贷月供减少约60元，刺激楼市回暖
6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，下调个10基点；5年期以上LPR为4.20%，同样下调10个基点。这是继去年8月份以来时隔10个月LPR再次下调。作为房贷利率参考基础，5年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“对房地产而言，降息最大的效应就是降低月供成本。从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。”
首套房百万房贷月供将减少57元
由于房贷利率的定价基准是参考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下调对于房贷来说有怎样的影响？
中指研究院市场研究总监陈文静表示：“本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平。伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。”
以“100万贷款本金、30年期、等额本息”为例，如果是首套房，目前全国房贷利率约为4%，其月供额为4774元。若下调10个基点，其月供额为4717元，月供额将减少57元。如果是二套房，目前全国房贷利率约为4.9%，其月供额为5307元，若下调10个基点，其月供额为5247元，月供额将减少60元。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称：“房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进，充分体现了降低贷款成本、激活合理住房消费需求的导向。随着LPR利率的下调，预计最近两周各大银行会纷纷下调房贷利率，即普遍会下降10个基点，这也意味着新一轮宽松的房贷政策也会开启。”
多城房贷利率下限破“4”
李宇嘉称：“此前，全国统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%，此次5年期LPR下调10个基点后，统一房贷利率下限有望突破4%关口。”
根据上海易居研究院统计，全国15个代表性城市6月份首套房商业贷款利率均值为4.03%。其中，北京、上海、深圳、广州四个一线城市首套房贷款利率最高，分别为4.85%、4.65%、4.60%和 4.30%。其他城市均低于4.1%的水平。
而从二套房贷款利率来看，根据上海易居研究院统计，全国15个代表性城市的二套房商业贷款利率均值为4.96%。其中，北京和上海二套房贷款利率明显偏高，均为5.35%。而其他城市二套房贷款利率均为4.9%，即均为“LPR+60 个基点”的定价模式。
事实上，今年以来，为了降低购房成本，多地在全国统一房贷利率下限的基础上，自主下调房贷利率。根据中指研究院在5月发布的统计数据显示，今年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限击穿4%。其中，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已降至3.7%。
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图/中指研究院
业界：建议配合降息推进需求端“降成本”
今年上半年，楼市先经历了一波“小阳春”的复苏行情，但是到4月、5月份楼市下行压力逐渐增大，此时降息对于提振房地产市场信心具有积极意义。
李宇嘉认为，从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。但是，由于居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而刚需、改善型需求在按揭首付和月供上的压力比较大，降息对促进商品房市场企稳的弹性下降，每月月供节约几十元、上百元，解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。
对此，李宇嘉建议，可以配合降息，打出政策“组合拳”，推进需求端“降成本”，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。比如，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等。这些降成本措施叠加一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。
陈文静也表示：“随着市场下行压力不断加大，房地产政策优化预期也在逐步增强。从政策内容上看，中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，加大保交楼资金支持力度，加大房企资金支持力度等；在地方层面，核心一二线城市政策存在较大优化空间，如通过‘一区一策’与生育政策、人才政策结合等方式进行调整。若更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场有望温和修复。”
“当前首套房贷款利率比二套房贷款利率要低很多，即相差90个基点。所以从有效提振市场的角度出发，对首套房认定标准的降低将更具积极的意义。各类购房者若可以享受到首套房的贷款资格，则可以比较明显地降低贷款成本和购房成本，自然也将利好三季度购房市场的活跃。”严跃进表示。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 陈荻雁
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