楼市，还有这“10张牌”可以打！
最近一段时间，坊间盛传“楼市将有新利好”。由于四五月份楼市比较冷，出台新利好可能性比较大。但具体会有哪些利好问世，我没有内幕消息，只能结合宏观政策和楼市现状，做一个预判。
下面说的10大利好，与其说是“可能出台的”，不如说是我“建议出台的”。
利好一：继续降准降息，力度最好能超预期。
今天（6月20日）LPR如期降息，1年期和5年期均为10个基点。
一次标准的降息是25个基点。所以，10个基点的降息，只相当于“0.4次降息”，作用有限。所以年内最好能再降息20到25个基点，并再全面降准1次（最好力度达到0.5个百分点）。
利好二：一线城市适度放松限购、限贷、限售、限价、限商。
我不建议一线城市取消“五限”，因为目前条件尚不成熟。但适当松绑是必要的。尤其是限购、限贷政策，一线城市比较严格，没有真正体现“支持刚性、改善性需求”的政策基调。
比如在一线城市刚需换房，如果此前有过贷款（已经结清）记录，首付仍然需要5到6成。有的人在三四线城市有过贷款记录，现在在一线城市谋生，希望买一线城市的首套房，首付比例也动辄5到6成。至于二套房贷款首付比例，则动辄7到8成，这些都应该降低。
部分一线城市有住宅或者公寓限售（比如深圳），还有商办类限购（比如北京），也可以考虑适当松绑。
一线城市可以试行“一区一策”，像北京、上海、广州的远郊（比如延庆、怀柔、密云、崇明、金山、奉贤、花都、南沙等），深圳的坪山、大鹏或者龙岗东部区域，可以进一步降低限购门槛。
利好三：进一步延长房企融资“三道红线”政策过渡期，今明两年取消绿档企业负债率增长限制。
所谓“三道红线”，是2020年8月起要求房企“剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1”。按照房企踩线的程度，把企业分为绿档、黄档、橙档、红档，然后确定其融资增长的天花板。建议这一政策的过渡期能延长到2024年末，而不仅仅是2023年末。
利好四：放宽银行发放房地产贷款的“两道红线”，适当增加“中型银行”的贷款比例上限。
2020年12月末，官方发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”，对各类银行可以发放的房地产贷款比例做了严格限制，具体要求如下：
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按照上述要求，房贷这种优质贷款未来主要由大型国有银行发放。这不仅限制了房企获得融资，个人获得房贷，还限制了中小银行拓展业务。建议适当放松第二档银行（中型银行）的贷款比例上限，也就是把中型银行总的房地产贷款占比上限调升到35%，个人房贷占比调升到25%。
也可以把中型银行分为两档，信用好、实力强的更宽松一些。
利好五：加大二线城市货币棚改力度，采取今年比较流行的“房票安置”的办法。
普通三四五线城市，如果人口增量不达标，不建议采取这种方式。一线城市暂时也没有必要这样做。建议在二线城市发力货币棚改、房票安置，国家层面给予更多的政策性贷款支持。
利好六：新增3000亿到5000亿专项政策性贷款，加大保交楼的力度。
建议在保交楼中采取“合并同类项”的做法。比如某市有100个烂尾盘，每个盘销售率都不到30%。如果拯救100个盘，资金不够。可以把100个盘里的业主集中置换到20个相对优质的烂尾盘里，集中资金让这20个盘先“解套”。
利好七：针对房企、购房者减税降费。
当前二手房交易中税费太多、太重（包括增值税、契税、个人所得税、印花税，商办类还有土地增值税），尤其是房价较高的一二线城市，负担更重。近日，经济日报发表评论，建议降低二手房交易税费，并真正落实降低中介费。
建议今明两年，免征二手房交易增值税，新房二手房契税减半，个人所得税也适度减免。此外，还有必要针对房企减税降费。
利好八：进一步降低购房首付比例。
随着大数据、云计算、人脸识别技术的进步，以及金税工程的推进，个人违约成本越来越高，客观上为降低购房首付比例创造了条件。
在美国，国民首次置业首付比例可以低至3%到3.5%，全国加权平均首付比例一度低至6%。在中国香港，首次置业首付比例可以做到10%，近期准备进一步降低。
中国（内地）可以考虑把信用较好居民首次置业首付比例降至15%，享受较低贷款利率，并可以最长按揭40年。二套房首付比例也可以进一步下调。
利好九：给符合条件的存量房贷打“额外折扣”。
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上图是央行公布的，全国个人住房贷款加权平均利率。
2017年下半年到2021年末，这期间购房者的贷款利率都比较高。当时在惠州等城市，利率甚至高达6.5%到6.8%。而目前，最新的房贷利率是4.14%。
参照2008年末的先例，给存量房贷打“额外折扣”，在坊间呼声很高。之所以迟迟没有落地，是因为房贷比例是2008年时的2倍，如果全面打折银行压力较大。
我的建议是，只针对高利率期间首套房、二套房贷款打折，其中首套房折扣大一些、二套房小一些，三套房、四套房不打折。这样就比较容易通过。
利好十：公布一个理性、可承受的房地产税试点方案，解决房地产税的悬剑效应。
全国人大已经授权国务院，择机推出新一轮房地产税试点。由于楼市低迷，去年3月财政部宣布延迟，至今没有消息。但房地产税的悬剑效应，已经非常明显，让很多人不敢、不愿意买房子。
与其这样，不如让靴子落地，公布一个比较理性、可行的试点方案，解决悬剑效应的问题。
我的建议是，学新加坡的征税方式，按照一套房子对外出租可以获得多少钱租金，来计算房地产税。比如1套1000万的房子，市场租金是1万元，出租1年可以获得12万元租金；征税的时候，按照年租金打8折，然后按照12%的税率征收。于是，这套房1年的房地产税是11520元。每个居民家庭，可以有1套自用房免交房地产税；可以有1套第二居所，按照上述一半税率征税。此外，不搞累进式、惩罚性的房地产税。
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