楼市疲软下的独特现象：多城千万以上高端住宅热销
在楼市销售整体放缓的当下，高端住宅却走出了独特行情。近日，克而瑞统计的数据显示，今年前五个月，总价超1000万元的新房成交量同比上涨，特别是杭州、厦门、东莞、佛山、成都几个城市，总价1000-3000万的高端住宅成交量同比上涨超120%，显著好于去年同期。
高端住宅的热销，与当下住宅改善需求较大、新房一二手价格倒挂等因素不无关系，但值得注意的是，高端住宅市场也相对独立，对整个楼市的影响也有限。
大面积、高端住宅热销
经历了2、3月的阶段性复苏后，4、5月，我国楼市成交动能持续放缓。近日，国家统计局发布的数据显示，1~5月，我国商品房销售面积同比下降0.9%，跌幅比1~4月扩大0.5个百分点，跌幅连续收窄后，1-5月份首次反弹。1~5月，我国住宅销售面积同比增长2.3%，但涨幅较1~4月降低0.4个百分点。
不过值得注意的是，改善和高端住宅韧性较强，成交量持续上涨。近日，克而瑞统计的数据显示，2023年前5个月，其统计的城市中，总价1000-3000万、3000-5000万、5000万以上的新房高端住宅成交套数同比持续增长，涨幅分别为45%、13%和35%。
具体来看，总价1000-3000万的高端住宅成交套数最多的城市为上海，今年前5个月成交6313套，其次为北京、杭州、深圳、广州，分别成交3915套、2734套、2123套、2083套。从增长幅度来看，今年前5个月，杭州、厦门、东莞、佛山、成都总价1000-3000万的高端住宅成交量涨幅靠前，同比上涨超120%，显著好于去年同期。
从单价来看，今年前五个月，上海、北京、广州单价10~15万元/平方米的新房成交量同比上涨，涨幅超过70%；单价15万元/平方米的新房高端住宅，北京成交套数最高，今年前五个月共成交559套，同比上涨5490%，其次是上海，共成交201套，同比上涨27%。
以面积段来看，西安、郑州两个城市住宅大面积户型成交量占比稳中有增。5月西安160-200平方米户型成交占比增至18%，环比上涨5个百分点，涨幅在各面积段户型中居首，而刚需市场则持续萎缩。今年前5月郑州120平方米以下刚需户型受市场波动影响较大，成交量下降最为明显，而面积在120平方米以上的改善户型成交量波动幅度则较小。
今年以来，记者在佛山、中山等地走访时发现，相同的新房项目，大户型的单价普遍比小户型高，尽管如此，大户型的房源销售情况也比较好。例如佛山某新房项目，200平方米以上的大户型开盘不久就已告罄，该项目的现场销售对第一财经表示，主要因为现在市场上的大户型比较少，而近几年客户改善的购房需求比较大。
二手房市场上，高端住宅的成交量也比较亮眼。以深圳为例，乐有家研究中心统计的数据显示，今年以来，深圳总价1500万以上的二手高端住宅成交占比持续上升，尤其是到4月份，楼市成交量整体放缓，高端住宅成交占比加速上涨，6月成交占比7.5%，创新高。
热销背后的因素
对于改善、高端住宅热销的原因，克而瑞表示，一方面是一二手价格倒挂，存在显著的套利空间；另一方面，豪宅拥有高附加值或独一无二配套资源，譬如学区、景观等。
以上海为例，近期开盘被紧急叫停的云锦东方项目，虽然备案价16.49万元/平方米，创上海市新房备案均价新高，但是由于该项目周边二手房均价已超过20万元/平方米，大户型套利空间高达2000多万元，从而出现“一房难求”的盛况；又如今年6月中旬开盘的深圳海德园项目，均价约12.6万/平方米，周边同品质二手楼盘均价约20万元/平方米，只要买到就能至少赚取600万元的差价，开盘当日，海德园237套住宅全部告罄。
天津在售的楼盘中，今年5月来访、认购居前的项目包括仁恒星源世纪、龙湖樘樾、天保九如品筑，这几个项目均有学区资源加持。北京5月热销的项目——北京丰禾嘉会西北侧也规划有北京小学、西侧规划有北京八中优质教育资源。
另外，高端住宅热销与其保值增值性较强也有一定关系。克而瑞梳理了2020年以来销售金额、面积TOP50的项目，其中，仅3成没有涨价，而未涨价项目中刚需占比8成以上，而价格涨幅显著的前三名基本都是新房成交均价在10万元/平方米以上的高端住宅项目。
乐有家则表示，后疫情时代，大家对于高品质居住空间的追求也更高，因此，高端住宅供不应求。此外，在全球通胀，货币贬值的大环境下，优质豪宅依然是富人们抵抗通胀，保值增值的首选。
民生证券的研究报告显示，高端住宅以及“大刚改”住宅价格比较抗跌，相比之下，“小刚改”住宅价格抗跌能力则处于弱势。“小刚改”价格相对偏弱主要因为居民收入预期存在不稳定性，产业布局调整带来相关就业压力，另外，“小刚改”存在稀缺性，但前期投机氛围浓厚。
不过，尽管高端住宅热销，但是其对当前低迷的楼市影响有限。
克而瑞研究中心观点认为，少数项目热销对于当前低迷的市场行情而言只能算是“星星之火”，后期热度传导、由点及面难度较大。当前刚需刚改购买力压缩、信心不足的基本境况未得到根本性扭转，故而后续楼市整体复苏动能仍将不足。
58安居客研究院的研究报告认为，当前楼市的支撑主要来源于改善和高端住宅需求，但这两个版块，尤其是高端住宅版块相对于楼市而言，具有较高的独立性，虽受市场与经济宏观影响相对较小，但其体量不足以支撑房地产市场的企稳。
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