刺激楼市 刺激经济 有效措施只剩：降息？
当下，无论刺激楼市，还是刺激经济，符合现实且有效政策似乎只剩：降息。因为它能够切实的让利于民。
更重要的是，收入端，不愿意调整分配机制；资产端，更不敢乱调整；对比一下，只有负债端最容易调整。
6月20日，时隔10个月，LPR再次降息10个基点。
1年期LPR为3.55%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.20%，同样下调10个基点。
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此次，降息的目的是什么？
1、刺激楼市；2、刺激经济。
现在，楼市的问题是什么？
民众：房子太贵了，我买不起。
政策：我为你们降低首付比例。
民众：我觉得房价太高了。
政策：我把贷款利率给你下调。
民众：我可能没有表达清楚，
我的意思是说房价能不能降。
政策：取消限购，可以买二套，
民众：那么房价到底能不能降呢？！
政策：公积金申请可以加上你的配偶，父母，子女
民众：听我说，谢谢你！感谢有你！
无论从房价收入比，还是租金收入比等角度看，我们的房价就是太高了。
但是，政策方面，绕来绕去，就是不肯降价。
比如，今年5月份，昆山开发商七折卖房，结果被当地住建局处罚了。谁不让降价一目了然。
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我们再重申一次，可以降房价！
现在，“降房价”这个事情，包括政策制定者在内，人云亦云太多，途径依赖太严重了。
我们在3月24日的文章《深度|谁说房价不能下跌？你深信不疑的逻辑都是错的》中讲过逻辑了：
1、土地财政：房价跟土地财政没有直接关系，跟房地产销售和投资相关。
2、经济增长：拉动上下游产业链的，是房地产销售和投资，不是房价。
3、资产负债表衰退：这是假定价格下降，供给不变或供给减少。
以上逻辑都是假设，房价下跌=地产销售下降=地产投资下降。
但是，这个逻辑不成立。
无论是房住不炒，还是把房子当作投资品，房价都可以下跌，房地产都有周期。
无论是把房子当作投资品，还是消费品，大家不买房只有一个理由：房子价格太高了。
股票投资，还有卖高买低，价值投资的概念，怎么到了楼市，就只能涨不能跌了？
更重要的是，资产负债表衰退，核心是什么？民众压力大，看不到希望，减负是破局的关键。
回到当下，政策仍然是不愿意降房价，这是一个大前提。
那么再回顾楼市刺激政策：降首付、放开限购、放开限售、买二套房等。
刺激政策里面，真正对民众有好处、让利于民的政策只有：降低房贷利息。
降低房贷利息，直接降低居民负担。
比如，此次降息10个基点，也就是降息0.1%。
以100万、期限30年的按揭贷款为例，选择每月等额还款的方式，房贷利率下调10个基点，每月还款额减少近59元，总支付利息减少近2.11万元。
自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降7次，由4.85%降至4.20%，也就是降息0.65%。
以商贷100万元、贷款30年、等额本息还款方式为例，月供则由5276.92元降至4890.17元，少了386.75元，总还款额减少13.92万元。
如果把“房价+房贷”当作“总房价”的话，那么降低房贷利率，其实就相当于间接降低“总房价”了。
“降息”，至少把实惠让给民众了。
千万不要小看降低利息，现在200万的房贷，光利息就得150万，总共得还350万。
所以，对于刚需人群来说，降息切切实实降低了买房负担。
再从经济层面分析“降息”。
现在，经济最大的问题是什么？
对企业家来说，是可能是“信心”，是“安全感”等等；对于普通民众来说，就是手里没钱了，债务压力太大了。
刺激消费，不增加收入就是刷流氓。有钱，谁不会消费啊。
直接派钱吧，又这借口，那借口，扭扭捏捏，不愿意。
现在，大家呼吁最高的就是，降低存量房贷利率。
对于大多数人来说，房贷就是选择5年期LPR利率。
有的“冤大头”趁市场比较热买房，房贷利率有“加点”，比如加50个基点，100个基点等等。即：LPR+0.5%或LPR+1%。
但是，这些都会随着基准利率下降，总体房贷利率随之下降，进而降低房贷利率。
还有一些“冤大头”，买房的时候选择固定的6.5%的利率，已经比基准利率高了2.3%。
这些人如果想去调成浮动利率，银行会告知他们，需要在基础利率的基础上，再加个2.3%。也就是“LPR+2.3%”。
这非常不合理。
以后无论基础利率怎么降低，它的房贷利率永远比别人高2.3%，100万的房贷，比别人多付出几十万。
所以，现在二手房交易中，虽然交易量上去了，但是中间有很多人只是为了置换成低利率房贷。
这样下去，几乎所有人都会通过二手房交易，把房贷利率置换成LPR利率。
也就是说，降低政策利率，就会降低房贷利率，进而降低债务负担。
未来一个大趋势就是，降低利息。
逻辑一：利率降低，是大势所趋。
我之前在《负利率时代的泡沫、掠夺和危机！》文章中介绍过，潜在经济增长高，利率就高，潜在经济增长低，利率就低。
哪些因素决定了经济增长？比如技术、人口、资本、资源禀赋、商业环境等等。
在我看来，利率长期走低，主要就是科技不断进步，信息不对称性不断减少，借款人担忧越来越少，风险越来越低，利率也就越来越低。
所以，几百年来，西欧、美国的长期利率，一直下降。
也就是说，利率下降，是人类社会的基本规律之一。
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逻辑二：降低利息负担。
最近十几年，我国宏观债务杠杆率水平上升太快了，并且还在上升中。
根据社科院口径，我国宏观杠杆率一季度为281.7%，较上年末走高8.5个百分点。
其中居民部门、非金融企业以及政府部门杠杆率分别环比上行0.7、6.4和1.4个百分点。
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目前，我国各部门债务规模多大呢？
根据国际清算银行（BIS）数据，截至2022年3季度末，中国非金融部门总债务规模为355万亿元。
分部门看，居民部门、企业部门、zf部门的债务规模分别为74万亿元、190万亿元和91万亿元。
有一个问题是，BIS把29万亿城投债算到了企业部门，实际上应该算到zf部门。
调整后就是，居民、企业部门和广义zf债务规模大约是74万亿元、161万亿元和120万亿元。
如果政策利率降低2%，那么每年的利息支出将分别减少1.48万亿元、3.22万亿元和2.4万亿元，共计7.1万亿元。
也就是说，全社会每年将节省7.1万亿的利息负担。
重点看一下居民部门：房贷利率降低2%，从4.2%降低至2.2%，每年将为“房奴”节省1.48万亿元资金。
当然，房贷利率降低2%，远远不是尽头，看看日本的案例。
当年，日本经济陷入通缩后，利率从9%，一路调降至1%。
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如果房贷利率调降至1%-2%区间，那么每年为“房奴”节省的利息成本将高达1.5万亿-2万亿。
这种力度的让利于民，比任何形式的刺激政策都强！
我们认为，无论刺激楼市，还是刺激经济，只有一个符合现实且有效：降息。
因为无论降息是否能刺激投资，刺激买房，但是它至少能够降低居民、企业和zf的债务负担。
降低负担之后，就给了社会很大的腾挪空间。
所以说，如果降息效果不明显，那一定是降息力度不够大！
现在为啥大家都疯狂的去抢债基，都押注长期债牛？就是这个原因。
最后说一下，所有政策都有负面效果，政策无非就是利益取舍而已。
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