深圳楼市：下半年买房，是观望还是抄底？
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提问：大表哥你好！买房小白提问哈，我们是刚需想上车。预算：总预算600万左右。首房首贷，两房OK，三房最好。 位置：希望通勤尽可能离福田和南山能方便一些。学校：希望房子带学位，学位水平中等偏上即可，没有过高的要求，希望房子能有一定的升值空间。 我们目前是看了龙华片区的新盘，感觉比较纠结，无法判断是否有购买价值。其他地区的房子暂时还没有看过。 希望大表哥能帮忙分析下龙华片区的新盘，以及有哪些适合我们的其他房子帮忙推荐下，辛苦啦～
回复：1. 关于龙华的新盘，先看两个数据。第一个是库存量，第二个是供应量。
2. 龙华新盘的库存量将近1万套，占深圳新盘库存量的接近25%，位居第一。（数据来源深圳市住建局）。2023年龙华潜在入市的项目预计要到18个，其中一半以上在民治街道（包含红山、深圳北，民治）。
3. 这两个数据，反映出目前龙华所处的现状。从好的方面来讲，龙华在发生蜕变，大量的出让土地建楼，扛起了保障商品住房供应量的大旗，拉动龙华区经济，未来的22、25、27号线，也将贯穿龙华全面铺开。但是从深层次来说，房价上涨的本质，来自于附属在土地的价值总和。包括产业价值、商业价值、学区价值、宜居性价值。龙华未来的核心的产业，并不在深圳北和红山等所谓的商务中心，而是以制造为本的华为九龙山，这才是龙华的命根子。你让一个打牛种田的去转型做量化交易，显然不是领导真实的用意。
4. 库存量目前还很难去化，供应量依然有增无减，只会造成严重的"价格踩踏"，表现在未来几年后的二手市场上会更加明显。
5. 即使这样，并不意味着龙华就完全没有价值。深圳是一个多中心多CBD的城市，龙华未来的中心毫无疑问在深圳北和红山，只是目前的市场认可程度还比较低，它会是龙华所有内需的抬头兵，也是区域内部改善置换的首选区域。板块内向红山区域改善的需求，还是非常旺盛的。
6. 红山和深圳北，可以借助央企和国企的低地润，高品质的商业，打造出短暂的房价上的商业溢价能力，但是脱离核心产业，是很难持续。区域内改善内需，也是存在价格壁垒。比如高于单价10万以上，购买力出圈外溢到其它竞品板块，很难留住这波人群，关内也到处都是限价10万附近的打新标的，未来依然还有，这对未来红山深圳北几年后的二手，会是非常大的冲击。
7. 价值并不等于利润。放在深圳其他区域，福田南山这边更多是相对比较老旧一些的二手，同样的价格，至于是选择关外的大新房，还是选关内的二手房，这是一个需要自己去优选选择的问题，就好比，1米5的吴亦凡，和1米8的宋小宝，你选谁？是一个道理，是需要结合自己的家庭规划，主观去取舍的。这块感觉你们家庭还是比较迷茫，建议你可以预约线下当面详聊
8. 在600这个预算里，龙华次新的产品梯队里，最好也就是北站的4个项目，详细见星球
【咨询】请赐教老师几个问题，我的情况：
1. 本人15年科技园购入1套2居，目前出租，剩余贷款440，月供正常进行中，按照政策还可以在深再买1套；
2. 目前可调动现金600至800左右，本人倾向于高端小区中等户型（100平至120平）纯投资型，但受到70％预付限制，未能找到合适的选择。
3. 月供还款能力没问题，目前家庭负债率较低； 问题： 1. JLH 是否适用于新盘？还是更适用于二手房？ 2. 是否还有其他方法，可以利用现有资金体量，进一步放大杠杆的路径，请指导，感谢！
回复：1.首先，用垫资抵押方式购入，可实现5改3，或者7改3。纯投资性质购房，这种方式也更合适。还款方式更加灵活，先息后本，每月只用还本金，还款压力相比等额本息要稍微小一些，年利息4-6%左右，和房贷也差不了多少。并且这次疫情后，政策上会中小微企业有相应的扶持，金融政策预计第一季度还会宽松，大概率有一次雨露均沾的降准降息。
2.假离婚的目的，是将家庭再次的购房资格（深圳政策上家庭最多2套，2套最低5成），通过离婚，变成个人的首房资格（3成）。首房资格对于新房和二手房是同等效果，首房资格的优惠对于新房和二手也都一样。
3.假结婚再买房主要分以下几种情况：
a.以家庭为单位，不管之前多少套，只要房子都在一人名下，另一方无房无贷。假离婚，就算新征信出来后，另一方购房依然是3成。
b.以家庭为单位，不管之前多少套，只要有一套在双方共同名下，共同还贷。假离婚，就算新征信出来后，另一方购房5成。
c.以家庭为单位，不管之前多少套，夫妻名下都各自都独有持有房产，并且只要夫妻有一方无贷款记录（名下有房，红本在手，没有贷款的）。先做婚内更名，假离婚析产，新征信后，无贷款一方购房依然是3成。
4.加杠杆的路径，增加负债：
a.科技园2居加按截流一次，将这5年以来的增值空间通过二次按揭融出来；
b.科技园2居，做一些装修贷大额信用卡，渠道关系不错的话，并发2家，也能融2-3成资金出来。
c.新购这套运用垫资抵押方式7改3
三者结合下来，支付的首付资金就很低，也可适当留一部分做一些其它投资，比如股票、垫资拆借赎楼、转手一些回迁房等等，前提是要稍微了解一些这方面的内容，至于投股权债券固收这些就算了，很容易打水漂。
你好老师，我们家目前只有我老公工作，家里小孩2岁半，2018年买了南山同乐片区新房乐尚林居，2020年中交房，目前孩子面临要上幼儿园，很快也要上小学，那边学位差，先生现在有点焦虑觉得有点后悔，限售三年也卖不出，目前手上股票+现金约300w，请问老师小孩后期上学有必要再配一个小的学区房吗？还是等三年再置换？
回复：1.同乐学校9年制，学位非常一般，大概在南山学校中属于垫底级别的。阳台上可以看到宝安中学，但是上不了。和城中村同乐村共享配套，基本没有商业溢价可言。
2.暂时先不用配，小孩现在2岁半，等快要读小学一年级的时候，提前一年准备。现在购置的话，两套的限售周期差不多相同，流通性都很差，压力也会大一些，等过2年，小孩差不多4-5岁，乐尚林居也快到3年，灵活性和选择性更大。
3.条件允许的情况下，南山的文华、科华、麒麟，大冲、南二外高新这些学校学区房都可关注一下，福田的百花和荔园量力而行，小学学位也不需要太好，学区房只买学就好，能读书就可以，不需要太大面积。
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