成渝楼市被认为是“大盘股”发展潜力可期
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2023年是成渝地区双城经济圈提出三周年。数据显示，2022年成渝经济圈GDP占到西部地区三成，成都、重庆作为中西部的超大城市，展现出蓬勃的消费力，成为带动中国经济发展的新增长极。4月，川渝两省市继续抢抓当前工程建设有利时机，扎实推进248个共建成渝地区双城经济圈重大项目加快实施，已开工项目226个，累计完成投资8133.4亿元。成渝地区双城经济圈在经济总体实力、协同创新能力、对外开放程度、宜居宜业环境建设等方面的显著提升，也对成渝楼市发展形成利好。
成渝楼市平稳健康
“一直以来，成渝楼市的成交量经常在国内名列前茅，因而被认为是国内楼市中的‘大盘股’。”西南财经大学经济学院教授刘璐在接受中国经济时报记者采访时表示。
中指研究院数据显示，在新房市场，1-4月，重庆中心城区商品住宅成交270万平方米，同比上涨25.3%，成交价格基本保持平稳。在2、3月份，楼市出现“小阳春”之后，随着前期积压需求的逐步消耗，市场热度逐渐下降，进入平销期。1-4月重庆中心城区商品住宅供应面积为174万平方米，同比下降29.1%，房企推盘节奏较缓，加速去库存。受供应收缩影响，出清周期持续减少，4月出清周期降至10.6个月。
“今年以来，重庆楼市在购房环境持续优化、经济形势稳步向好等多因素影响下，整体出现一定的复苏。”中指研究院方面告诉中国经济时报记者，在当前市场新形势下，重庆购房需求逐步由新房主导转向二手房主导，1-4月重庆中心城区二手房成交量稳超新房市场。在二手房“带押过户”政策利好下，二手房可见即可得优势愈加突出，但当前库存压力较大，挂牌量持续增长。
中指研究院数据显示，一季度，成都新房成交面积694万平方米，同比下降11%，供应面积771万平方米，同比上升33%。进入4月，供应量环比下降43%，成交量环比上升4%。整体库存维持在12—14个月，市场表现平稳健康。
中指研究院方面认为，由于成都受新房市场改善化进程加速的因素影响，大量刚需客群涌入二手房市场，使得成都二手房挂牌量突破20万套，3月成交量达到2.63万套，4月有所回落达到2.4万套。在“卖旧买新”的逻辑下，二手房市场将持续为新房市场提供支撑。
“从房价指数来看，成都和重庆的新房和二手房价格指数都保持了较长时间的上涨势头，体现出当地楼市较好的发展态势。”刘璐认为，主要有两大原因，一是城市基本面好，包括基础设施、产业结构、生态环境等，吸引了较多的新增人口，从而持续产生新的置业需求。二是成渝楼市的均价相对一线城市和部分东部沿海城市而言，仍然处在相对较低的水平，因而性价比较为突出，对外来购房者较有吸引力。
“从为了增加财富到为了生活方便，老百姓的购房心理已经发生了很大的转变。”这是在成都一所高校工作的廖力对成都楼市变化的最大感受。廖力表示，现在大多数家庭都购买了房产，而且购房者大多考虑生活、工作方便，倾向于在城区购置房产，从而导致一些偏远郊区、三四线城市的房产出售较为困难。
在刘璐看来，今年以来成渝楼市呈现出供需两旺的走势，不过，城市内部不同区域和位置的差异性很大。
以成都为例，城市发展形态呈环状布局，近年来，在成都主城区偏南部的高新南区和天府新区部分区域的楼市发展迅速，单价较高。而成都的远郊区县单价较低，且与高新南区的住房单价相差很大。因此，成都高新南区的楼市库存较少，供不应求的情况较为突出，其他方向远郊区县楼市库存较大，供大于求的情况较为明显。重庆楼市发展的组团式形态更为明显，各区域之间的住房单价差别虽然没有那么大，但楼市发展的空间分化情况依然存在。
成渝楼市发展潜力较大
成渝地区双城经济圈的建设，对推动其他地区的产业迁移，提升对人才、资本的吸引力，进而对房地产投资、置业需求等带来明显利好。尤其是成渝地区的人口虹吸效应凸显，这也是成渝楼市能领跑全国最根本的推动力。
数据显示，成都市常住人口2119万，人均可支配收入47948元，10年人口平均每年60万人净流入。重庆市主城常住人口1500万，人均可支配收入24539元，10年人口平均每年30万人净流入。
业内人士认为，购买力是楼市持续发展的根本，购买力中人口基数、人均可支配收入、人口净流入状况均能间接反映楼市现状。
中指研究院方面认为，重庆中心城区作为成渝地区双城经济圈极核的重要组成部分，持续吸引资金和人才流入，资源和产业优势明显，对房产市场发展具有一定的支撑作用。预计2023年重庆中心城区商品住宅供应将持续下滑，以存量为主，成交量低位回升。与此同时，成都“先租后买、先旧后新”的住房梯度消费体系正在加速成型。其中，保租房和市场化长租房满足新市民、青年人的过渡性需求；二手房、共有产权房等更多满足“首置”等刚性需求；而新建商品房则更多满足品质居住需求。随着政策的进一步孵化，不同市场间的需求流动更加通畅，为成都房地产市场平稳发展创造了良好的基础，预计成都2023年市场成交量将低位回升。
“随着成渝经济的不断发展和新增人口的持续涌入，加之国家政策的支持，总体来说，成渝楼市的发展潜力较大。”刘璐表示。
此外，刘璐强调，在整体向好的发展过程之中，要避免当地不同区域之间的楼市出现过大的空间分异的情况。“可通过轨道交通等基础设施的建设，巧妙地联系起当地的就业中心区域与其他方向房价较低区域之间的时空联系，从而分散楼市热点区域的供需压力，让城市的楼市整体发展更为均衡。”
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