乘着“鸡毛”起飞，“义乌模式”下的楼市丨楼市地理
义乌，古称“乌伤”。这个地处浙江省中部的农业县城，从资源禀赋到交通区位，从技术实力到国家投资，一无所长，但在短短30年的时间里，迅速脱胎换骨，从经济落后、地瘠人贫的小县城，成长为如今生机勃勃的国际化商贸城市，在国际舞台上占据一席之地。“无中生有”的义乌神话背后，实则是义乌人刚正勇为的性格、世代相传的“鸡毛换糖”经商传统，以及当地政府果决创新的精神，多方合力打造出独树一格的“义乌模式”，塑造了当地发达的民营经济，创造了城市的发展奇迹。
2022年，义乌全市GDP达到1835.5亿元，同比增长4.6%，增速位列金华第一。在这座藏富于民的城市里，人均可支配收入超7.8万元，可媲美一线城市。
独特的城市发展历程，深厚的商业文化积淀，义乌的房地产市场在过去的十年里，走过野蛮生长，历经规范化发展，如今也跟随全国楼市的大势一同跌宕。与普通县城明显不同的是，这座连续多年高居全国百强县前列的小城，将凭借发达的民营经济、健康运行的产业、持续导入的人口，穿越震荡的市场周期。
疾速成长的“小商品城”
“疫情的时候，摊位租金三万一年没人要，现在要十几万了。”3月4日下午，在记者去义乌国际商贸城的路上，年轻的网约车司机如是说，在国际商贸城二区做饰品生意的家人“五点钟从这（义乌国际商贸城）下班，八点钟才能到家。”
不只是车流变多，市场里也明显变得拥挤起来，熙攘的客流里时常能看到海外客商的面孔。这个占据了全球圣诞用品80%市场分额、在世界杯周边商品市场份额中占据70%的“世界超市”恢复了往日的活力。据报道，目前商贸城的日均客流量逾20万人次，已恢复至疫情前水平。
回望40多年前，改革开放之初的义乌，还只是个名不见经传的小县城。当时的义乌主城区尚不足3平方公里，甚至被形容为“一条马路七盏灯，一个喇叭响全城”。
义乌地处浙江中部，三面环山，人多地少，资源贫乏，工业基础薄弱，国家投资又极少。浙江省委党校教授陆立军曾撰文指出，自建国开始到1978年的30年间，国家累计在义乌投资仅5945万元。与相邻的温州相似，当地人凭借勤劳胆大的精神，闯出了一片天。
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义乌城市鸟瞰图
在“鸡毛换糖”的走商文化基因影响下，党的十一届三中全会后，义乌农民就开始探索各种副业，在城里自发形成小规模的路边市场。不过，在讳言商业的时代里，这样的市场亦难逃“投机倒把”之名。当时大胆敢于突破的义乌果断决定支持市场发展。
1982年9月，义乌县委作出决定：开放义乌小商品市场，并由义乌县政府发出通告。这是全国第一份明确认同农民商贩和专业市场合法化的政府文件。
开放市场的同时，为了鼓励百姓参与，义乌县委提出“四个允许”，即允许农民经商、允许农民进城、允许长途贩运、允许多渠道竞争。陆立军认为，这确保了小商品经营者的合法地位和正当权利，也正是由于政府和小商品经营者团体在制度变迁上形成的合力，当地才诞生了一个相对固定的市场。
除了认可商贩和市场的合法性之外，义乌县委还斥资9000元设立了稠城镇小百货市场。这个上可遮雨、下可摆摊的“草帽市场”，成为义乌小商品第一代市场。1982年超700个摊位、700万成交额，在两年后演变至1887个摊位、2400万年成交额。
此后在“兴商建市”等发展战略的推动下，义乌小商品市场不断迭代创新，至1992年建成第四代义乌小商品市场，当年的义乌小商品市场成交额高达10.25亿元，位居全国十大市场榜首。
2002年，第五代市场义乌国际商贸城开始投入使用，这也是全球单体面积最大的小商品批发市场。如今，义乌国际商贸城经营面积达640余万平方米，7.5万个商位汇集了210多万种商品。据当地媒体报道，逛国际商贸城一期、二期市场，若每个摊位前停留一分钟，按每天8小时算，需要2个月时间才能逛完。
义乌还在不停地求新谋变。曾被认为是义乌市场最大冲击的电商、直播模式，被顺利内化吸收为新增长极，北下朱蹿升为“中国网红直播第一村”，商贸城里亦随处可见带货的博主。2010年-2020年的10年间，义乌电商主体从1373户增加到28万户，成几何级数增长。
开放包容又充满活力的市场背后，是众多前来逐梦创业的年轻人。据金华统计局数据，2010年-2020年的十年里，义乌市的常住人口从123.4万人增加至185.94万人，增幅超50%，成为浙江全省人口最多的县级市。截至2022年11月1日，这一数字达到了188.8万人。
产业的活跃、人口大集聚，又成为当地经济社会快速发展的引擎。2022年，义乌全市实现地区生产总值（GDP）1835.5亿元，同比增长4.6%，增速位列金华第一，高于浙江省1.5个百分点；全市居民人均可支配收入达到78215元，其中，城镇居民人均可支配收入86975元，此前已连续15年位列全国各县市首位。
独特发展历程塑造的楼市
相较于发达的小商品经济，规范有序的楼市在义乌则起步稍晚。
2014年前，义乌的房地产市场多由本土开发商占据。2011年8月11日，义乌还曾因一宗总价高达72.19亿的地块，引得全国瞩目，这一地价也刷新了当年全国土地出让的总价纪录。而这背后是当时义乌市场上普遍存在的未建先售和民间借贷模式。这期间，义乌房价也曾冲高至2万元/平方米。
2013年底绿城的首次进驻，打破了义乌只有本地开发商的局面，市场逐渐走向开放万达、新城、滨江、德信等房企也先后进入，此后几年间，市场规则在当地也逐步明确，房、地市回归理性。
走向规范化的义乌楼市，也开始凸显出独特城市发展历程塑造起的市场特点。
“义乌整体的人均可支配收入达到7万元以上，在全国县级市中遥遥领先，这就意味着他们的消费能力和眼界是比较开阔的，接触下来可以发现，这里的客户和浙江其他地级市的中高端客户比较接近。”碧桂园义乌观澜、潮鸣项目总经理温敏向记者透露。
也因此，碧桂园在义乌的项目，从外立面到配套设施，再到物业服务、产品设计等各种软硬件，“都向杭州市的项目看齐”。碧桂园与建发、华发联袂开发的江映月项目，融汇当地“婺派”风格于其中，备受当地客户认可。针对刚改、刚需的观澜、云起峰境亦是各自客群需求下的标杆产品。
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碧桂园建发华发联手打造的江映月项目实景
对高品质住宅产品的青睐之外，义乌人深入骨髓的经商思维，让商铺在这里成为抢手货。早年义乌进行旧村改造时，曾打造大批4-5层的垂直楼，一层作为店面出租，中间楼层租出供人居住。有义乌当地人士告诉记者，行情好的时候，一栋垂直楼一年租金可达40-50万元。
“义乌店铺的价值非常高。”碧桂园义乌投资负责人李享告诉记者，“商铺算得上是大宗资产里比较难卖的，但在义乌，我们是不用担心的，而且价格比住宅贵不少。”
值得一提的是，在经济和产业发展的强烈需求下，义乌一直在推进人才引进的相关政策。2021年义乌官方披露的数据显示，10年间，当地人才数量从20.4万增至34.5万，专业技术人才也从5.8万增至10.6万。
在这期间，义乌的人才政策也开始将大专和技术人才纳入住房、教育等保障体系，如为大专及以上人才提供最低20万元、最高140万元的购房补助等。2020年，人才购房门槛对户籍限制、首付要求进一步降低，在为人才提供有效保障的同时，也成为楼市的助力之一。
经济繁荣、人口众多的义乌，对开发商的吸引力不言而喻。2018年以来，包括碧桂园、金地、绿地、金茂、美的置业、华润置地等在内的众多规模房企争相入驻，义乌市场进入上行通道。
根据当地官方媒体披露，2017年-2019年间，义乌的土地成交金额逐年走高，从190亿元攀高至超300亿元；同期，商品房成交套数也从不足3000套翻倍增至超1万套，成交均价也从1.8万元/平方米突破2万元/平方米大关。
此后，义乌房地产市场的热度进一步走高，2021年市区一宗地块拍出了3.6万元/平方米的价格，成为当年的楼面价地王。同期，摇号、开盘加推几开几罄等现象也频繁出现。2021年上半年，碧桂园入市的云玺、潮鸣两个项目，登记人数与房源比达到了3:1、4:1。其中，瞄准刚改、改善需求的碧桂园·众安潮鸣2021年3月首次开盘时，推出145套房源，当日即去化超9成。
得益于对市场需求的精准把握和产品匹配，碧桂园在竞争激烈的义乌市场亦突出重围。据透露，布局义乌五年时间里，碧桂园共参与开发了9个项目，2020年-2022年间，其在义乌当地市场的市占率高居榜首。
“市场回暖只迟半个月”
随着全国楼市在2021年下半年进入深度调整期，各地楼市踏入下沉漩涡，义乌也在大势中跌宕。据58安居客数据显示，2022年全年，义乌住宅成交面积约89万平方米，同比下降超6成。
低迷的市场中，击中了客户痛点的项目仍获得了市场青睐。“观澜项目在2022年最后三个月连续加推，并且跟随政府推出的团购政策，给购房者以相应的优惠，成为当时性价比最高的项目。”碧桂园观澜项目营销总李文明透露。
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碧桂园观澜项目实景
不过，有充分的财富作为根基，有足够的人口形成需求，叠加商人对市场形势的敏锐嗅觉，义乌楼市随着一二线反弹的步调，近来已然出现了明显回暖。
“义乌是典型的‘反返乡潮’的城市。”李文明告诉记者，正月十五元宵节后，路上的车才多了起来。也正是从2月份开始，观澜项目的到访和成交出现明显改善，“整个月卖了100来套。”
据58安居客统计，截至2月底，义乌商品住宅成交924套，成交面积约11.52万平方米，环比上涨超120%。、
为了进一步稳定楼市，2月28日，义乌又发布了大力度新政，从加大金融支持、加大“房票”使用力度、调整人才房政策、优化土地出让政策等多个方面助力房地产市场发展。
此轮政策中引发市场广泛关注的莫过于“房票”政策。根据规定，集聚建设安置对象（含权益买受户）可将其高层公寓权益面积置换成“房票”，用于购买新房，同时还可获得最高30万元的政策性激励补贴。
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碧桂园建发华发联手打造的江映月项目实景
义乌购房者行动迅速，3月6日已有市民进行了“房票”置换，而使用“房票”的楼盘也迅速感受了这股暖意。据当地媒体报道，一楼盘周末近80组到访客户中，有10多组认购后准备使用“房票”。
相较而言，刺激政策能在短期内让市场所反弹，但楼市健康可持续发展的根基仍旧是城市可靠的基本面。
在许多业内人士看来，义乌的经济发展水平、人口规模，使其脱离了普通四线城市的行列。在2022年的一场义乌房地产发展论坛上，华润置地金义片区管理层曾直言，义乌在城市能级上属于二线城市，整个城市从市场活跃度、人口净流入水平以及城市风貌的极大改变，都为义乌的地产市场提供了高速发展的动力。
李享也认为，义乌算得上是二线城市，这从楼市回暖速度上可见一斑，“基本上比只比强二线南京、苏州等城市迟半个月。”在他看来，2021年下半年以来义乌市场的下行，并不是因为供大于求，而是“预期转弱式下跌”，当预期修复后，市场仍会得到有效恢复。
事实上，义乌目前仍有着充沛的需求，当地发达的民营经济催生了大量个体商户的创业和就业机会，带来了大量区域内流动人口。据克而瑞研究中心在1月份发布的一份调研报显示，义乌的跨市流动人口占比约为58%，租赁户占比更是高达67%，发达的小商品贸易吸引了大量的相关从业人群，沉淀了大量的无房户“刚需”。
未来，这样的刚需有望继续增加。在持续建设高水平“世界小商品之都”的同时，义乌还在着力推动光伏产业的发展，补齐工业短板。根据规划，至2025年，义乌光伏产业总产值达到1000亿元，并形成5家产值超100亿元的领军型企业，一批超10亿元的成长型企业。产业的健康运行和成长，就意味着人口的持续导入，也将在未来带来更多需求。
同时，改善需求仍旺盛。“义乌人均住房面积不到30平方米，房价、地价也反超金华市区，并且‘刚需’蓄水池和增量需求规模相对平衡，”克而瑞上述报告认为，义乌中长期需求发展依然有望保持稳健。
在这样一个充满潜力的城市，如何有效地把握住机遇？“当前首要把项目做好，做好工程质量，全面提升基础产品力，以客户体验为导向，做到由‘按时交楼’进入‘完美交楼’。”李享表示。
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