一夜之间，楼市全部都是好消息！
大家好！这篇是我们每周都会为大家带来的近期热点话题或消息的点评。
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两会开始，政府工作报告权威发布
今天上午，十四届全国人大一次会议在北京开幕，2023年度“政府工作报告”权威发布，我看了下报告，整理了下跟房地产相关几个重点：
1、2023年全年经济增长目标为5%。
2、赤字率小幅上涨，为3%，2022年为2.8%。
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关于房地产有以下最新表述：
1、有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
2、加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
3、把恢复和扩大消费摆在优先位置。……稳定大宗消费，推动生活服务消费恢复。政府投资和政策激励要有效带动全社会投资……实施城市更新行动。
大胡子点评：
今年的经济增长目标定在5%，比较稳健。
此前坊间很多猜测都是6%，但考虑到去年疫情影响，经济全年增速仅有3%，5%的目标还是考虑了诸多不确定后，比较稳健的数字。
赤字率关系到的是放水的力度。
2021年赤字率目标为3.2%，2022年赤字率在2.8%，2023年目标定在3%。
可见，今年财政政策会继续发力，但国家也不希望2023年出现剧烈的通胀，市场回暖后，政策可能马上就会跟上调整。
最后关于楼市，表述还是非常积极。
首先是防范头部房企带来的系统性风险，其次还是鼓励刚需和改善的住房需求。
这两点说过很多次，不排除两会后有新的支持政策的可能。
比较值得关注的是，第三点的提法，政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，还提到了城市更新与消费。
思来想去，说的可能还是货币化棚改要加量。
总体来看，2023年楼市还是刺激为主，但整体还是强调稳定。
所以，2023年的楼市，依旧不会有普涨，还将以结构性行情为主。
基本面好，松绑力度足的城市，优质板块今年涨幅应该会很可观，但大多数城市可能仅仅止步于回暖而已。
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史上第一次，钱流向了租房市场。
央行2月24日消息，中国人民银行、中国银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。
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新规明确，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。
支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。
鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。
支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。
对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。
大胡子点评：
看到这条消息，很多人会认为，这是对楼市的一大利空。
但实际上我认为，这是反向为楼市解了围。
这套政策细则很多，但总得来看就是花式为租赁企业主体提供贷款。
租房市场之所以长期不被资本看好，没有发展的非常充分，很大部分原因就在资金问题上。
此前不少房企都响应过号召加入租金市场，但大家知道，我国的房子租售比较低，光靠出租是很难收回成本的。
并且拿下房子、装修、再到出租，前期需要大量的资金投入，此前租房市场融资并没有太多融资倾斜，到了出租这步还可能还会产生空租、损坏等等成本。
这都使得租房市场的利润不大，不少开发商入场，情况也不乐观。资本对此也不看好，租赁企业想要贷款也比较困难。
重赏之下，必有勇夫。
在资金环节为租房市场打开大门，算是解决了租房市场的燃煤之急，此举落地必然会激励不少资本加入租房市场。
但这并不是会说，租房市场发展了，买房的人就会少。
相反如果我们细看这份文件，就会发现这份文件目的还是楼市：
支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，鼓励创新团体批量购买租赁住房信贷产品。
为的是什么？
还是为了盘活存量商品房。
能影响商品房市场吗？
一句话：
如果租房没法享有买房同等的受教育权利，租房市场永远无法对商品房市场产生威胁。
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2月百城新建住宅价格止住“7连跌”，多城成交量大涨！
3月1日，中指研究院发布《百城价格指数报告》，2月百城新建住宅价格环比持平，止住“7连跌”态势；二手住宅环比跌幅较1月收窄0.10个百分点。
最近，不少城市的成交数据也出现大涨。
深圳：上周二手房网签784套，环比增长40.0%；中介门店，疯狂扩招员工。
广州：上周成交1554套新房，上上周1244套，环比增长24.92%，逐周上涨。
珠海：上周全市网签639套，环涨41%；网签面积62228㎡，环涨40%。
东莞：成交每天上涨，2月20日新房成交130套，增长21.5%；二手139套，增长672.2%。
杭州：2月日均签约300+套；土拍回暖，13块地赚182亿，8宗溢价摇号
苏州：1月成交3972套，较去年增涨134.1%；央视报道市场回暖。
合肥：2月19日成交破300+套，近7周新房成交均价都在2万+/㎡。
南京：上周认购2058套，成交968套，认购量上涨45.6%，成交量上涨30.6%。
武汉：2月新建商品房成交12421套，创17年新高。
当然，远不止上述这些城市，天津、郑州、上海等等多个城市都是如此。
大胡子点评：
2年多没见的小阳春，终于重现楼市。
上个月我们刚从长三角回来，算是亲眼见到了眼下这波热度，复苏确实非常扎眼。
现在市场，我认为当下楼市有3大问题可以细思：
1、这波回暖是前期需求的积压，还是购买力真实的体现？
2、救市初见成效，那一线城市还有没有机会放开？
3、一线楼市不放开，这波市场回暖，最大的局部机会在哪？
眼下的这波复苏，两股购买力必然是夹杂出现的，既有此前疫情挤压的需求，也有看好眼下这个低点机会，开始入场寻找财富机会的需求。
目前的市场，确实又到了买房和不买房互道傻x的时候。
但我认为，市场这个东西，真的要具体去看、具体去分析，不能一棒子打死。
今年局部的机会一定是存在的，但大多数城市可能还是空欢喜一场。
现在的市场，急需紧急关注的是，回暖很快、松绑很足的价值城市，这些城市很可能会走在这波轮动机会的前部。
比如武汉、苏州、南京、成都等等。
一线城市继续松绑的可能性在降低，目前市场已经在走好，重点关注3月会后会不会继续有动作出现。
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国家统计局公布数据，PMI数据远超预期
3月1日9点，国家统计局公布2月份中国官方PMI。
其中制造业PMI录得52.6，市场预期50.5。非制造业PMI录得56.3，预期54.9。
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大胡子点评：
数据，双双超预期！
这说明什么？
制造业的生产、和市场需求双双回归，中国经济继续复苏！
并且，制造业PMI指数创了2012年5月以来新高，反弹速度之快，猝不及防。
最近市场上很多讨论外贸难做，出口难做的情况，但是根据PMI数据来看，新出口订单意外升至52.4，可见市场并没有大家想象的那么悲观。
最近出门，大家应该真实感受到人前所未有之多，餐饮和旅游正在强势复苏。
其他行业，可能暂时还没有感受到强烈的复苏，这主要还是因为政策-市场的传导往往是存在时间差的。
根据目前数据来看，复苏正在进行时。
不仅是制造业，多地楼市一夜之间也活跃起来，救市已经初现成效，甚至远超预期。
我们可能要担心的是，接下来政策支持力度可能会减弱了。
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碧桂园换帅，一个时代落幕！
3月1日早间，碧桂园控股有限公司宣布，该公司董事会主席及执行董事杨国强因年龄原因辞任，由其女儿、联席主席杨惠妍接任。
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大胡子点评：
还记得5年前，杨老板谈到退休时，还说道：
你看李嘉诚做了多大年纪退休？
意思是自己可以做到90岁，现在谈退休还早。
但如今，只是5年的光景，杨老板就服了老，悄然退下。
也是让人唏嘘，碧桂园曾经也是民企中的标杆，靠着极致的高周转模式，迅速占领全国三四五线城市，房地产销量稳坐房企第一。
如今，同样主攻三四线城市的恒大，现在半死不活，碧桂园虽度过了此次危机，但是发展模式，往后恐怕也是彻底与高周转说再见了。
杨老板的退休，似乎也是房地产高速扩张时代的一个落幕。
说碧桂园，也顺带说说民营房企。
最近各大城市的土拍市场，重新出现民企的身影，算是个好消息。
“金融十六条”以来，不少民企也与银行达成了战略协议，拿到授信，国家也多次提到防范头部房企出现风险。
大的民营房企是可以缓口气了。
但还没到松懈的时候，自救还在进行中，最近还算优质的民营房企旭辉，也传出正在出售总部大楼，精简人员，看来阵痛还在持续。
不过，最近市场终于开始回暖，成交回温，房企的处境也会好很多。
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