房价2023年会大涨？中国楼市令人不安的“春天”
这两天一个话题火了：“疫情三年，涨回来只用了一周”。据每日经济新闻报道，2月前两周，上海链家门店成交量较此前增长50％到60％，带看量也增长了30％到40％。于是很多地产，中介，还有炒房客开始狂欢，中国楼市的春天又来了！事实到底是什么样的？近期楼市为什么会涨？未来还能一直涨下去吗？
01.
老样子，先上数据。
据地产研究院统计显示，2023年2月13日至19日，北京二手住宅网签数为3761套，前一周交易量为3190套，上涨超17％。
同一周，深圳市房地产中介协会统计，二手房交易录得861套，环比增长12.4％。贝壳研究院表示，2月1至15日，全国50个重点城市二手房日均交易量较1月增长70％。
乍一看多家机构背书，好像这几天房地产确有“大火”那么回事。但你要看和谁比，以及和什么时候比。
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2021年2月，也就是两年前，北京二手房住宅网签数为1.29万套，一个月按4周算，比今天多了整整三千套。（数据来源：北京住建委）
2021年2月，深圳二手房交易量4166套，而今天单周只有861套，一个月按4周算，比今天要多700多套。（数据来源：中研网统计）
同期贝壳研究院也表示：1至2月全国重点18城交易量较2019同期增长70％，是2020年的3.5倍。
这什么意思？今天的房地产确有“火”的趋势，但整体和2021年比，只能算“小火苗”。
不要忘了，那年的1月国家刚刚提出“三道红线”，正处于打压房地产价格最严厉的阶段，今天连当年交易额都赶不上，怎么说都算不上“火”。
02.
然而，近期房地产触底反弹也是事实，原因也不难找。
首先是社会整体大环境变化。大规模的疫情防控在去年12月迎来结束，被压抑的社会需求逐步释放，人们重新燃起回归正常生活的信心。
信心有了，相应购房需求尤其是刚需增多，房地产市场回暖是必然，这一点很多人都能看清，不再赘述。
其次是金融环境发生了变化。据央行统计，2022年广义货币余额为266.43万亿，同比增长11.8％，这意味着去年一年多发了28万亿货币。
然而2022年国家GDP增速为3％，远不及货币扩张速度。所以摆在投资者眼前的要命大事是通货膨胀，21世纪的中国什么最保值？没错，房子。
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第三，一揽子决策正在发挥效果。1月17日，国务院副总理刘鹤在达沃斯峰会上重提：房地产是国民经济的支柱性产业，要处理好地产业系统性风险与道德风险。
随着“金融十六条”正式发布，明确要用“资金支持房地产”，而十二月的降准5000亿，更是为房地产行业的复苏打开绿灯。
简单来说，本轮的房地产回温是社会，金融和政策三重影响下的结果，虽然复苏苗头已经出现，但持续规模有多大，能持续多久，又是另一个问题。
03.
从宏观角度看，本次回温的房地产市场分布极不均匀。
国家统计局数据，1月份，70座大中城市中新建商品住宅环比上涨的有36座，而同比上涨的有15座。看地域分布，一线城市同比上涨2.1％，二线和三线同比下降1.1％和3.8％。
根据趋势，这意味着上涨的城市主要集中一线和头部二线，广大三线及以下城市仍然止不住下跌趋势，所以有媒体说房地产“疫情三年，涨回来只用了一周”，应该修改为“疫情三年，大城市涨回来只用了一周”。
那么大城市会继续涨下去吗？
答案是不会。搞明白这个问题，要先明白当今中国房地产市场的主要矛盾，即自然出清与宏观政策刺激之间的激烈博弈。
什么叫自然出清？根据市场规律，当供大于求时价格便会下跌，以维持市场价位动态平衡。很显然，我们现在的房地产市场就面临自然出清状态。
根据《中国建设报》报道，我国共有6.6亿栋城乡房屋建筑，中国有14亿人，房子太多了。
而另一方面，央行统计2022年人民币房地产贷款余额高达53.16万亿，中国一年GDP不过100余万亿，这又意味着国人每生产两块钱，未来就有一块要丢入房地产。
按照自然出清原则，又是供给端过剩又是消费端枯竭，房价必然下跌。
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然而，因为土地财政和房地产自带的金融属性，它又不能快速下跌。
过去我们分析过，快速下跌会导致全社会自银行端起到企业到个人到政府一整条系统的崩坏，所以必须要用“看得见”的手，即政策托住它的下限，比如限跌令：
深圳市一楼盘“白送60万元首付”因扰乱市场秩序被住建部查处，目的就在于阻止自然出清。表现在市场上，便是隔三差五出现房价一会小涨，一会小跌。
换句话说，市场和政策两股力量在左右着今天房地产市场的涨跌，一个向下拽，一个向上拉。
站在这个高度，这两天所谓“疫情三年，涨回来只用了一周”，是因为市场出清向下拉的力量暂时性减弱，如暂时走出疫情带来的信心恢复，与投资者对保值避险需求大增，变向加强了政策工具向上拽的力量，所以出现了短暂的楼市反弹。
但长期来看，中国房地产问题的根源还是在经济发展上。目前两股力量保持均衡，当分配问题越来越严重，未来机遇越来越少时，市场出清力量总有一天会压过宏观政策调控，后果不可想象。
总而言之，处理好做蛋糕和分蛋糕的经济问题，才是解决房地产难题的第一要义！
作者：金陵风语
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