上海新房均价受集中供应影响上升，整体仍平稳
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近日，上海楼市销售回暖、房价领涨全国的消息在各大平台引起热议。
媒体报道称2023年1月底至今已连续出现5个“日光盘”，更有项目出现“千人摇”行情。
国家统计局数据显示2023年1月上海新房价格环比上涨0.7%，领涨全国。
对此，我们查询了2022年底至2023年1月的具体项目销售情况，发现，单纯从均价来看，2023年1月，上海商品住宅成交均价确实出现了一定的上涨，达70965元/平方米。
但这一价格主要受上海多个高端项目集中供应影响。CRIC数据显示，2023年1月上海成交金额排名前5的项目均价全部超过10万元/平方米。
我们认为，目前上海部分区域确实出现了一定的销售回暖，但整体成交均价并没有出现明显的上升，个别月份受上海新房集中供应影响，可能会出现较高值，从全年来看，“房地联动价”影响下，上海整体房价保持稳定。
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2023年2月16日，国家统计局公布了2023年1月份70个大中城市住宅销售价格，在经历了长达一年的下降之后，1月70城房价环比首次止跌，环比上涨城市数量增加至36个。其中上海新房价格环比上涨0.7%，领涨全国。
CRIC数据显示，2023年1月，上海商品住宅成交均价70965元/平方米，环比上升1.71%，同比上涨15.20%。
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具体到项目来看，2023年1月上海成交金额前10的项目中有6个项目成交均价超10万元/平方米，其中前5位皆为单价超10万元/平方米的高价项目，从面积来看，成交面积排名前10的项目中有4个项目成交均价超10万元/平方米。
由此可见，2023年1月上海成交的项目中，10万元/平方米以上的高价项目占比明显较多，在这些项目成交均价的拉动下，2023年1月的成交均价才出现了明显上升。
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上海自2021年起新房采取集中供应制度，截至目前上海已推出15批新房供应，其中2021年全年共推出六批次集中供应房源，2022年全年共推出八批次集中供应房源，2023年至今推出一批次集中供应房源。
在此背景下，上海新房成交数据受集中供应影响极大，如2022年9月，上海商品住宅成交均价56592元/平方米，为近一年较低值。
这并不是因为2022年9月上海房价出现了下降，而是因为2022年第四批次及第五批次新房供应以郊区刚需盘为主。
当时的热点项目为虹桥璀璨公馆、宝华紫薇花园、金地峯汇等，这三个项目的均价分别为59595元/平方米、69158元/平方米、49015元/平方米。
与刚需盘的集中供应和成交，最终导致了2022年9月上海成交均价出现下降一样，2023年1月上海成交均价的上升也是受高端项目集中供应影响。
尤其是2022年11月13日的第七批次新房供应，共有57个项目过会，共计16060套住宅，其中很多一直没能拿证的高价项目在这一批次中集中入市，如浦开江南里、鸿印里、沁风雅苑、宝地东郊四季、海泰北外滩等。
据统计，2022年第七批次新房供应中有21个项目均价在7万/平方米以上，其中有11个均价在10万/平方米以上。这些项目中有不少于2023年1月成交，鸿印里就是其中的典型。
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2023年2月6日，上海首批新房供应官宣，共25个项目，约74.2万平方米，合计6958套房源。此次新房供应市中心项目较少，新盘主要集中在，宝山、浦东、闵行、青浦、嘉定等区域，整体主要以刚需及刚改为主。
受其影响，接下来几个月上海成交均价也将较之前有所下降。
由于上海短期成交均价受上海新房集中供应影响较大，因此并不能简单以单月成交价格来判断上海房价上涨，而需从年度整体供应的角度来判断。
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事实上，对于购房者而言，整体市场均价的参考意义并不大。这主要是因为，上海不同区域板块价格相差极大，核心区域部分房价在10万元/平方米以上，郊区部分房价可能在2-3万元/平方米。
对于购房者而言，真正的市场情况还需针对具体项目做具体分析。从典型项目表现来看，2023年至今，上海部分区域及项目去化率确实出现了上升，但同样条件下价格仍与2022年底保持一致。
如位于青浦徐泾的招商虹桥璀璨时代，2022年12月加推234套小高层房源，均价63000元/平方米，当时获得认筹440组，认筹率188%，去化率100%，分数43.97分，入围421组+第二批未入围2组清盘。到了2023年1月31日，该项目再次加推共147套小高层房源，均价不变，但认筹率和积分出现了上涨，共认筹305组，认筹率207%，去化率100%，分数45.24分，入围265组内便清盘。
位于浦东临港的鹏瑞云璟湾，2022年10月加推541套小高层房源，均价33962元/平方米，当时获得认筹218组，认筹率40%，去化率27%。到了2023年2月，该项目再次加推193套小高层房源，均价不变，这一次认筹201组，认筹率达104%。
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由此可见，上海部分区域项目在2023年初的开盘表现确实优于2022年底，但项目均价依然还是与2022年底保持一致。
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从目前来看，与2022年时相比，上海已经有部分区域开始出现了销售回升，主要表现在“倒挂盘”或多项优势叠加项目上。一方面按照历史规律，因春节返乡，年后基本都会迎来一轮需求释放；另一方面疫情的全面解绑也会释放部分补偿性购房需求。从目前热销项目来看，主要还是集中在一二线和强三线的核心片区，能否由点及面仍有待后市验证。
我们认为，目前市场回暖信号已经出现，但也不应对当前个别项目的热销抱持着过于乐观的预期，整体回暖还需时日。
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