房子少了近5万亿！楼市重回8年前，“去库存”要再次上演了？
近期国家统计局公布了2022年的楼市数据，这引起了很多人的关注，人们都想知道2022年楼市行情到底怎样，这样有助于预测2023年的楼市走势。根据2022年楼市数据，不仅是开发商可以制定2023年的发展规划，同时购房者也可以大概知道自己到底什么时候买房子。因此，2022年楼市的数据是非常重要的，有非常重要的参考价值。根据统计数据显示，2022年全国总体房价是下跌的，在全国70个重点城市中，有55个城市的新房价格在2022年出现了下跌，占比超过了78%。而对于二手房价格，下跌的城市更是高达64个，占比更是超过了91%。了解楼市的人们都知道，这70个重点城市的楼市本身就是楼市的风向标，也是房价走势最坚挺的一是城市，因此2022年这70个城市的房价几乎都是下跌的，那么在全国范围内房价基本上也是下跌的了。就比如在2022年的12月份，全国热点城市中仅有上海的二手房价格上涨0.23%，像北京、深圳、广州、杭州、成都、南京、武汉和郑州这些热点城市的二手房价格都出现了不同程度的下跌。
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正常来说，一件商品价格下跌了，一般销量也会随着价格下跌而上涨，但是楼市却不是这样，2022年的楼市出现了量价齐跌的现象。也就是说，在2022年不仅房价下跌了，房产的交易量也出现了下跌，并且跌幅还不小。根据统计数据显示：1、全国新房销售面积13.58亿平米，同比下降24.3%；2、新房销售额13.33万亿，同比下降26.7%；3、全年开发投资额为13.3万亿，同比下降10%，自统计以来首次出现下跌；4、 全年新开工面积12.1亿平米，同比降幅40%；5、全年房企到位资金降至2017年来最低点，同比下降25.9%。
通过以上的数据可以看出，2022年不仅房产成交量相比于2021年大幅度下滑，同时房地产行业的投资规模也出现了明显下滑现象。没有交易量，房企自然不愿意去开发新的楼盘，相比于2021年，2022年新建商品房成交额直接下跌4.8万亿，将近5万亿了。可以说，2021年达到了我国新建商品房成交额的历史高点，而2022年则出现了下跌，这是不是意味着房地产行业的黄金时代已经过去了呢？就比如著名经济学家马光远就曾说过：“一旦我国商品房销售面积超过18亿平米，销售额超过18万亿，则意味着楼市发展已经到达顶点，原因是无论怎么计算都不会有更好的数据了”。
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可以看出，目前楼市已经遇到了很大的困难，这种情况和2014年楼市遇到的困难差不多，可以说，楼市已经重回8年前。根据统计数据显示，在2014年我国楼市库存短时间内上涨到6.1亿平方米，而2022年我国新建商品房库存也已经上涨至5.94亿平方米。更严峻的是相比于2014年，2022年大量房企资金链断裂，同时很多中大型房企开始转型，这说明部分房企已经开始不再看好未来房地产行业的发展，或者说未来房地产行业的发展潜力已经不大了。另外，像王健林和李嘉诚这种房产老大都已经成功转型，事实也证明他们的转型是正确的。因此，目前楼市遇到的困难比8年前还要严峻。
不管困难有多大，目前楼市首要解决的问题就是去库存，这和8年前的情况如出一辙。根据国家统计局公布的数据显示，全国100个重点城市库存量达到了5.94亿平方米，广义库存更是增至28.5亿平米。在这100个城市中，4个一线城市的库存去化周期长达12个月，大部分二线城市的库存去化周期更是超过24个月，而像洛阳、襄阳、宝鸡和唐山这些三线城市的去化周期更是超过了36个月。这些库存说白了就是钱，同时也是房企的救命钱，因此房企只有将这些库存的房子卖掉才能获得救命钱。
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8年前的历史还会“重演”吗？
在2014年国家出台了一系列去库存政策帮助房企成功清空了库存，也让楼市迎来了短暂的高速发展时期，房价也经历了大涨行情。但是房价已经严重偏高，说实话人们也不像2014年那样缺房子了。明确的说，8年前的历史不会再重演，不仅是政策上不支持，同时现在人们的购房意愿也低，更重要的是现在大部分人已经不再看好未来的房价。那么到了2023年，房企们到底该怎样才能去库存呢？
在2022年底召开的重要经济会议上，对于未来楼市发展已经明确定调了：加大宏观调控力度、支持住房改善、保交楼、保民生、保稳定、因城施策，支持刚性和改善型住房需求，要确保房地产市场平稳发展。也就是说，未来里面房价不可能像8年前那样出现大涨行情，未来几年的楼市还是要以稳定为主。因此，在2023年，房企们只能想办法回笼资金慢慢发展，通过平稳过渡的方式慢慢去库存和去负债，同时将剩余未建成的楼盘慢慢建好。保交楼、稳发展基本上就是未来两三年楼市发展的趋势。
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另外，现如今人们对住房的需求真的没有之前那么大了，一方面是因为在过去8年很多刚需都已经买了房子，人们对住房的实际需求正在逐步减少，另一方面是投资客正在逐步退出楼市，而投资客也是过去的购房主力军。当然，从长远来看，总体住房资源过剩人口红利消失也是影响楼市发展的主要因素，并且影响力是非常长远的。根据统计数据显示，目前我国城镇化率已经超过64%，虽然未来城镇化建设还会继续，但是随着城镇化率越来越高，未来我国城镇化建设的速度就会越来越难，这也意味着未来流入城市的人口会越来越少。对此，有经济学家表示，未来人口将“从农村流向城市”转变为“从小城市流向大城市”。
因此大家可以看出，未来房地产行业还有发展潜力，但是这也仅仅限于一二线热点城市和部分经济发达的区域。说到底，不管房子被赋予了多少属性，但是归根结底房子还是一个商品，是给人居住用的，所以未来决定房价高低的主要因素是人口，也就是需求。当然，一个城市如果经济发展的好，自然就可以吸引人口流入，所以到底该不该买房子，该在哪里买房子，除了考虑自身需求之外，还要考虑下当地的经济发展潜力。
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