买房人在“跑步进场”？专家建议：未来半年抓紧卖掉多余的房产
“疫情三年，房价涨回来只用了一周，现在买房人都在跑步进场。”这是铁锤朋友圈的房产中介们，今天集体刷屏的文案。也是很多房产人士和媒体，不停输出的观点。这条消息传播得很快，说明有人很急，更说明有人，在迫切期盼楼市来一场酣畅淋漓的飙涨。
在如此密集的信息轰炸下，有购房打算的人，是很难坐得住的。原因很简单，这种套路虽然老掉牙，但却直击痛点，在面对“蛮不讲理”的房价时，试问哪个无房人，不害怕2016年“房价飙涨”的剧情再重演一次？
这在心理学上叫“钟摆效应”，悲观时过于悲观，乐观时过于乐观。
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当然，有时候我们也不能怪房产中介们，天天在朋友圈刷屏、鼓吹：一方面，他们靠这个行当吃饭，职业习惯就是“永远看多”，简言之屁股决定脑袋；
另一方面，回看过去这两周，国家、银行、媒体等部门为提振购房者的信心而做的努力，很多买房人的思想又何尝不是在逐渐转变的呢？
信心比黄金重要。为提振购房者的信心，过去两周主要在四个方面发力：
第一，住建部长讲话，提到“有条件的可以进行现房销售”，提到“必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”，释放了从源头上解决“烂尾楼”的信号。
随后多省明确试点现房销售，承诺新房“即买即交付”将加速落地，这明显是在给犹豫不决的购房者，吃定心丸；
第二，央视、央媒亲自上阵，为楼市回暖“推波助澜”，疯狂给市场输送信心。央视财经频道，专题报道了苏州楼市火热回暖中，无异于官宣了这一轮楼市的复苏；央媒经济日报，为了楼市企稳回升，也在卖力吆喝，甚至搬出了“稳楼市就是更好发挥稳宏观经济大盘”的大旗。
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第三，降首套房贷款利率、降首付比例。援引新华社的报道，截止到2月13日，全国已有30城首套房贷款利率降至4%以下。此外，优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度等，也逐渐成为调控政策优化的“标准配置”。
第三，媒体陆续爆出，南宁、北京、成都等地，房贷可以还到80岁、95岁，甚至是100岁。众所周知，老人的还贷能力有限，银行甘愿冒着风险，也要示好买房人，也要为购房者降低贷款标准，这分明是在向购房者伸出橄榄枝。
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看到这里，大家应该能明白，在如此强烈的刺激下，叠加2月份之前，购房需求有近40天的积压，所以进入到2月份后，二手房市场才能迅速升温。
当前时期，买房人真的在“跑步进场”吗？对于部分城市而言确实如此，或者说数据层面反映的情况真的是这样的。
比如成都，住建局的数据显示，2月份刚过去15天，二手房就成交了8000+套，也带热了新房市场，新房成交了5000+套。
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再比如苏州，数据显示，过去2周，新房日均成交700套，二手房日均成交800+套，势头盖过一线城市北京和深圳。另外，据房天下研究院监测，2月前两周苏州二手房挂牌均价环比出现上涨，这是自去年4月份9连跌后，首次迎来环比上涨。
济南、天津、武汉、南京、青岛、广州等地，二手房成交量环比也出现了不同程度的回暖。
正如前面提到的，铁锤对这个结果，并不感到意外，因为这其中有需求集中释放的缘故，也有利差太大，卖旧换新“转贷”刷量的原因。
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铁锤了解到的事实是，很多二手房成交客户都是卖旧换新，一方面自己确实有换大房子的需求，另一方面，这样操作下来，可以更换房贷利率——有些存量房贷利率超过6%，新购房房贷利率最低3.7%。换言之，现在置换房产，是一笔非常划算的买卖。
有人说，二手房成交量上去了，下一步应该就是价格上涨。铁锤觉得，这话说得为时尚早，因为还要看成交量的可持续性，如果仅仅是2月份成交量放量，“看多者”恐怕要空欢喜一场了。
另外，一看到放量，铁锤总是不由自主地想起“股市里庄家拉高出货”的感觉。而且必须承认的是，看着近期不断冲高的二手房挂牌量，在这场集体刺激楼市回暖的游戏中，有人确实在悄悄出货。
楼盘网报道，近期随着热点城市二手房成交量不断上升，各大热点城市的二手房挂牌量也在集体飙升——苏州、武汉、南京、杭州、北京等城市的二手房挂牌量均突破10万套大关。苏州周均增长率在120%，杭州周均增长率为104%，北京为75%。
以杭州为例，截止到2月14日，二手房挂牌量突破18万套（据不完全统计），去年10月份为17万套。你能想象到吗？在杭州，一个7000户的小区竟然有1073套房在售，即有超过1/7的房子在出售。据经纪人透露，过去两周确实有不少投资客交房后紧急出货。
楼市就是这样，机会永远属于先知先觉者，当多数人被裹挟着进场时，有人其实在暗中抛售离场。我们无法判定谁的胜算更大，但从历史经验来看，付出代价的永远都是无脑的跟风者。换言之，今天跑步进场的买房人，有很多其实都是在为他人接盘。
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2023年大概率是楼市的小年，且机会只属于少数头部城市，而且即便是头部城市内部分化也会非常严重——核心区“供不应求”，量升价涨；非核心区，库存严重积压，但借着核心区成交量不断攀升的势头，也会迎来一轮新房库存的消化，但指望市场短期快速升温，不太现实。
依据是什么？俗话说得好，有多大脚穿多大鞋，有多大锅炖多大鱼。房地产的发展趋势，归根结底楼由人口、居民杠杆率、住房供求关系等基本面决定。
人口方面：2022年总人口减少85万，已出现61年来的首次负增长。参考日韩、欧洲等国家的经历，接下来的很长一段时间，我们可能都要面对购房需求不断减少的情况。
居民杠杆率方面：过去这几年居民部门其实一直在降杠杆，今年初的降利率，本质上是鼓励居民加杠杆，结果由于房贷利率“利差”较大的原因，很多人却在提前还贷，这是降杠杆的表现。
住房供求关系的变化就更明显了：整体而言，我国的住房早就不再稀缺，且大多数城市已步入“严重过剩”、“供大于求”的阶段。另头部28城的平均住房空置率都超过12%，像南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。
所以，强刺激之下，对于有些城市而言，确实是上车的机会，但对于大多数城市而言，其实也是处置劣质房产的好时机。
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房产专家陆骏就直言建议，未来半年抓紧卖掉小城市多余的房产。该专家提到的“小城市”，包括远离中心城市、人口流出、产业匮乏的三四线城市，以及绝大多数县城；“多余房产”指的是非刚需住房之外的其它住房，比如投资、空置住房等。
他给出的理由有三个：第一，小城市人口不断被一线城市、省会城市虹吸，叠加自身产业发展落后，解决就业能力严重不足，再加上医疗、教育、养老等资源匮乏，留不住人是最大的问题。而人是一切财富的前提，当一个地方人口开始减少，一系列问题就会暴露出来。首当其冲受影响的就是房地产；
第二，小城市经过过去这一轮棚改拆迁拉动，需求几乎被掏空了，且商品房开发建设超出预期，导致严重过剩。有数据显示，全国三四线城市的整体库存去化周期超过2.5年，很多县城、乡镇房子积压得就更严重了，很多地方房子10年都卖不完。一句话，未来小城市房子将永远失去流动性，鹤岗化将是常态。
第三，本轮救市的底层逻辑，其实就是在“抽干”小城市的需求去救大城市。最直接的证据是，解除限购、降低落户门槛，以及降利率、降首付比例。再加上，很多省会城市边缘区域的房价，其实和很多三四线城市差不多，这会加剧小城市购房需求向一二线城市、省会城市转移。这将导致小城市住房过剩、需求不足、购买力降低等情况，日渐加剧。
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