楼市将迎来重大变革
天下苦预售制久矣!你买了房,却不知道能不能交房?什么时候交房?交房的质量怎么样?预售制最大的问题就是没有保护购房者的权益。
去年,烂尾楼风波还历历在目,很多人选择拒绝还贷,这给银行造成很大的压力。
这次楼市的大变革,就是针对预售制的,可以说现房销售制度即将来临。
一
2月8日,中央媒体《经济日报》发表了文章《大力推动商品房现房销售》。
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文章主要是表达了几个观点:
1.商品房预售制向现房销售的时机基本成熟,未来现房销售将是大势所趋。但是现房销售不能一蹴而就,应该逐步过渡。
2.现房销售有利于保护消费者权益;
3.北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市已经出现了现房销售试点。
除此之外,2023年1月全国住房和城乡建设工作会议,也表明了立场:
有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。
如此高规格的会议及中央媒体相继发声,是比较罕见的,这表明现房销售制度即将来临。
二
预售制并不是中国独有。在美、英、加、澳、新等西方发达国家,在新建商品房销售中普遍采用预售制度。这种商业模式后来传入香港,并通过香港传入中国大陆。
预售制也并非一无是处。在城镇化快速发展时期,商品房预售制度为推进我国房地产市场发展壮大,解决城镇居民住房短缺功不可没。如果没有预售制,会大大降低房企的开发能力,房子的数量也会明显减少。
预售制的缺点也非常明显。房子可能出现延迟交付,甚至形成烂尾楼,一旦开发商资金紧张甚至资金链断裂,购房者既不能按时收房,预交的购房款也难以追回。即使房子建好交付了,房子的质量也无法保证。
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如今,我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变,这预示着预售制的价值越来越小。同时,预售制导致的房企“三高”模式的弊端日益严重,并且难以为继,降“三高”势在必行。这是从预售制转向现房销售制度的主要原因。
三
预售制转向现房销售制度,会带来哪些影响呢?
1、短期可能会出现新房不足,部分区域供不应求的情况将加剧。
现房销售制度会降低房企的开发效率。从预售到现售,一般会有1-2年的时间。这意味着新房的供给数量出现不足,根据供求原理,稀缺会导致房子价格的上涨。未来热点城市的热点区域,可能重现“一房难求”的现象。
但是,现房销售并不是一下子就全面实行,而是逐步过渡。如果节奏把握好,提前做好充足的准备,部分地区“房荒”的现象或可避免。
2、开发商生存更加艰难,中小房企出现倒闭潮
房地产属于资本密集型行业,它不但开发周期长,而且资金投入量大。现房销售制度会增加房企的资金成本,从房企开发资金数据来看,销售回款(定金及预收款+个人按揭贷款) 占总到位资金的比重达到47.9%。
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一旦没有预收款这笔资金,意味着很多房企资金将难以维持,中小房企倒闭在所难免。未来,80%甚至90%的房企会消失,房地产企业的集中度会明显上升,存活下来的房企也将更加优质。
3、烂尾楼现象会明显减少
房子必须等到建好才能销售,烂尾的现象将再难出现。即便出现,也将是开发商自担风险。
4、房子的质量将得到改善
现房销售,对房企来说是重大考验。房地产开发企业需注重产品设计、公建配套、房屋质量等因素,提高小区品质来吸引客户,否则就可能卖不出去。未来,房子的质量将会大大改善。
四
目前,现房销售还是试点阶段,短时间不可能大面积推广。不过,我们已经听到了冰裂的声音。未来已来,只是尚未流行。我们拭目以待吧!
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