冯毅成：2023楼市不确定性中的八点确定趋势
冯毅成 住房改革至今的35年间，对于楼市来说，只有2016年和2023年能够称为历史上最受关注的两年。这两年，几乎全民都因楼市而焦虑，或者说担心财富差距拉大而焦虑。
如果说2016年是史无前例的一次牛市启动，进场慢的人会输在这场“财富战”中，那么2023年，老房贷利率、新房贷利率与存款利率形成的巨大差额也会让还贷慢的人败下阵来。
一句话，在一场全民经济运动中，逆水行舟，不进则退。
外有俄乌战争、全球经济衰退、中美贸易战等，内有经济转型、疫情、人口下降，以及房地产行业自身的发展瓶颈，多重因素共同导致楼市充满了不确定性。
但我们可以在这样一个充满不确定性的行业中找到确定性较高的八点，以研判今年武汉楼市的走向。
今年2月5日，我已经在个人抖音、微信等视频平台发布了《2023行情研判之武汉楼市八点》的短视频。其中第二条就提到“交易门槛，包括购房资格、首付比例、交易税费等都将长期处于宽松环境中”。
2月6日，武汉市政府官网就发布了《关于激发市场活力推动经济高质量发展政策措施的通知》，共有16条，其中第9条重点提到了房地产，相关表述也基本在我头天发布的视频中预测到。
为了方便更广泛传播和准确理解，本文在原视频基础上略作完善。
一、利率长期保持低水平，但仍有下降间空
为何我会把利率放在第一点来说？因为利率是拉开财富差距的关键点。今年，我发表的第一篇楼市研判文章就是《重视利率变化，警惕家庭资产流失》。
核心是想是要警惕利率剪刀差。
文中算过一笔账，如果在2019年购买一套总价400万元的房产，贷款七成，按5.68%的利率贷款30年，等额本息计算总还款应为583.76万元，相当于总贷款本金（280万）的两倍之多。
等额本息模式下，月供16215.74元，如果按照前三年（即36期）月供计算利息，取中间值（即第19期）利息（12990.52元）计算，前三年共付利息约457658.72元，也就是说三年要付出将近46万元利息，而本金只还了将近11.6万元。如果按照同样方法计算，前五年利息将近76.8万元。
在二手房价不涨反降的行情下，这种房产已经成为了负资产，在利率的剪刀差之下，这种负债会让家庭资产加速缩水。
利率的剪刀差主要来源于两个方面：
一是新老房贷利率的差距较大，2019年及之前房贷（首套房）利率5.68%起步，高的还有6字头的，而目前已经降至3.9%（其他城市目前最低有3.7%的）。两者之间的差高达2%。
另一个剪刀差来源于房贷与存款利率的巨大差异，房贷利率5.68%起步，目前定期存款年利率大概在1.75%，两者之间存在4%左右的剪刀差。
无论是2%还是4%的剪刀差，在二手房价不涨反跌的行情下，家庭资产会加速流失，财富会加速缩水。
我预计，当前及未来相当长的一段时间，我国的房贷利率将长期处于低水平，并且今年往后，现行的房贷利率仍有下降空间。
同时，从金融系统高层到地方政府都在密切关注“提前还贷”的浪潮，居民已经打响了财富保卫战，面对上述诸多风险，有关部门不会坐视不理。若任由当前局面发展下去，对金融稳定势必产生一定的影响。
我预计有较大的可能会在今年内让广大高房贷利率家庭通过合规渠道将高利率降到低利率水平。
二、交易门槛将进一步降低
除了上述利率外，交易门槛主要还包括购房资格、首付比例、限购区域、限购套数、交易税费等，可以预见的是，今年武汉和全国主要城市一样，将进一步降低交易门槛。
例如，扩大不限购的范围，适当增加限购套数（目前已经从原来的2套增长为3套），降低交易税费等，最大化地为购房者松绑减负，鼓励更多有真实自住需求的人尽快上车。这种趋势在未来相当长的时间可能都不会改变。
三、短期内不会出台房地产税
房地产税通常指的是持有房产应缴的税款。显而易见，在当前救市、恢复经济循环的大背景下，这一类的“紧箍咒”与市场需求是背道而驰的，它的出台将直接给土地财政泼冷水，不利于全国救市一盘棋的总体方针贯彻。
房地产税在上海、重庆试点了十年效果并不理想。当前，房地产税缺乏完善的法律依据，缺乏市场氛围，同时也严重缺乏民心支持，可以说与天时、地利、人和完全背离。
只有在极少数专家、学者的学术探讨与行业探索中，这种话题才有发挥的空间。我预计，房地产税在短期内不会推出，至少在武汉近几年都不会出台。
四、二手房交易门槛逐步降低
2022年，带押过户的政策在全国重点城市基本都推出过，这是二手房交易市场的一次重要突破。我预计后续政策仍有放宽趋势，释放更大的流动性。
当前，二手房市场存量积压已经到达历史高度，想要刺激市场良性循环，就需要解决“缺钱”的问题，而广大改善群体最大的家庭资产就是二手房，只有降低交易门槛，促进这些二手房快速变现，才可能让这个群体快速实现改善置换。
因此，从长远看，二手房的交易门槛将逐步降低，而交易税费则是松绑的关键。
鉴于不少家庭收房以后并未及时办理房产证，那么在后期二手房交易中，相关税费的计算是否能够不再以房产证的办证时间为标准，而参考交房时间或者购房备案时间确实值得考虑，这是一个重要的突破口。
另外，对于现行的标准“满二唯一”“满五唯一”，是否可以取消或者放宽？对于“唯一”，是否可以与限购政策同步放宽为“唯二”？
总之，在交易门槛上要尽可能做到准入门槛低、收费标准更低的原则，才可能让更多的二手房流通起来，继而带动二手房与新房良性循环，同时，也能够带动楼市与实体经济良性循环。
五、今年的成交量大概率上涨
今年新房套数成交量大概率上涨，增量主要得益于疫情得到控制（疫情减少），而不太可能是市场需求本身的新增。
楼市史上最困难的一年已经过去。今年大概率不会再像去年一样发生旷日持久的疫情，严重困扰工作与生活，也严重扰乱楼市的正常交易。另外，房企的偿债高峰期也已经过去。
因此，可以判断，今年的楼市肯定比去年活跃，尽管广大家庭收入在降低，但我预计今年楼市的成交量增量部分主要得益于疫情被控制，大家看房买房的时间更加充裕。去年被疫情耽误的交易将在今年完成。
六、市场分化加剧
二八法则下，市场分化还将继续加剧，城市与城市之间，板块与板块之间，产品与产品之间的分化还将加剧。
未来，楼市几乎不可能再普涨（除非发动新一轮的大规模货币化棚改）。疫情期间，我们发现，高价值的城市、板块、产品抗跌性更强，而在经济复苏的背景下，分化也将加剧。
七、前期降价幅度大，售价低于财务成本的楼盘很难受
因为疫情的困扰，一些企业为了快速回笼资金不断降价销售，伴随而来的必然是进一步减配降标，这严重影响交付质量，甚至交付安全。
同时，交付使用后小区的运营维护很可能因为建设上的瑕疵，或者管理上的“控成本”“抽调物业费支援同家企业开发等”给业主带来糟糕的生活体验，甚至导致邻里矛盾等。
“便宜无好货”是基本经济常识。“便宜”是一个相对概念，不是以单价1万、2万、5万来划分，而是将售价与财务成本相比得出的概念。
小区整体售价严重低于财务成本，那么后期交付和使用大概率会发生许多问题。
八、密切关注与棚改有关的新闻
如果只看楼市这个行业，简单说就是政府、房企、购房者三者之间的循环关系。目前最突出的矛盾是三者均缺钱，影响了市场良性循环。
从长期来看，想要恢复行业良性循环必须要从根本上解决问题，即让实体经济健康发展，实现良性循环，大河有水小河满。
而从短期阶段性救市来看，目前可出的大招寥寥无几。最直接有效同时副作用也较大的就是货币化棚改，也就等同于对楼市实行一次大水漫灌。
这种做法往往是不得已而为之，2016年的货币化棚改，实际上是为了延缓经济衰退而强行发动的一次牛市，在带来短期繁荣的同时，副作用也很明显。
此后，高层对于货币化棚改这个大招是慎之又慎，我在去年《2022楼市研判》系列文章中也多次提到过“非必要，不货币化棚改”的观点。
基本可以这样理解，当前阶段如果发生大规模货币化棚改，说明市场已经到了非常艰难的地步，救市的形势非常严峻。
因此，我们要密切关注有关“棚改”的一切新闻。如果发生“棚改”，我认为创新型棚改的可能性更大，即有可能实现以“房票”代替货币来补偿，绕开货币环节，让地方执行起来更加有效率。
如果未来出现了这样的新闻，大家一定要辩证地看，切勿头脑发热冲动投资，也不能将它与2016年的货币化棚改相提并论。
当然，可能也会有城市更新、旧城改造等新名词出现，定义虽然有区别，但实际上与棚改大同小异。
冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者
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