楼市瞭望丨宋红卫：全国“小阳春”难遇，“分化”是2023年楼市最突出的关键词
立春已至，楼市的春天还远吗？经历2022年的深度调整期以及疫情放松管控后，作为回归国民经济支柱产业的房地产业，在供给侧融资侧“三箭齐发”等措施的相继刺激下，迎来时代新机遇。
2023年的房地产市场走向如何？买房置业如何把握先机？【楼市瞭望】定期设定楼市话题，对话行业专家学者、资深地产人，探寻答案，发现趋势。2月，我们聚焦“楼市小阳春”。
本期【楼市瞭望】我们对话宋红卫先生。
本期嘉宾
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宋红卫
同策研究院研究总监
三四月难遇“小阳春”
成都楼市预计在二季度开始回暖
今年春节是疫情放松管控后的首个小长假，春节返乡以及出游的人数明显上涨，带动部分城市楼市热度提升。从全国范围来看，今年的楼市“小阳春”会出现吗？
宋红卫称，从我国楼市周期趋势来看，今年上半年仍然处于下行趋势，因此，就全国而言，三四月份很难出现“小阳春”的火热局面。但“分化”是2023年楼市最突出的关键词，城市分化以及城市内部区域分化是今年楼市最明显特征，也就是说部分城市以及部分城市的部分项目仍然会呈现出一小波“小阳春”的热度。
今年春节期间，据部分机构统计数据，成都楼市的热度有所下滑，甚至不及部分川内地级市。
宋红卫表示，今年春节期间核心城市的新房和二手房成交量都有不同程度的下跌，楼市表现较为平淡。这是由于今年春节比较特殊，疫情管控放松后，春节返乡及出游的人数创新高，核心城市楼市热度下滑。
今年，成都楼市将呈现何种走向？
成都经济面比较稳健，随着政策的不断刺激，预计成都楼市将会在二季度左右开始逐渐回暖，但是也是结构性温和回暖，核心区域、核心板块的改善型产品最先回暖，也就是说中高端项目仍然会表现较好，远郊及品质和配套较差的项目仍然表现较为冷淡。
全国楼市预计6-7月筑底
今年的“金九银十”或可期
2022年是房地产市场深度调整的一年。疫情冲击、房企信用危机、销售业绩下滑、购房者观望情绪渐浓。不过，2022年尤其是下半年，各地支持房地产发展的利好政策也不断释放。中央层面重申“房地产是国民经济支柱产业”地位。改善社会预期，释放合理需求，成为今年房地产市场的一项重要工作。如此背景下，2023年楼市发展动向就备受关注。
“当前我国房地产业面临的最大问题就是房企债务风险以及信心不足造成的过度下行的压力，这对我国金融稳定以及经济发展都将造成不利影响。楼市当前最突出的问题就是有真实需求的刚需和改善群体由于信心不足，也不敢出手买房，这是楼市最大的风险。”宋红卫坦言，化解楼市风险，提升置业预期，需要国家政策层面给予一定的支持，定调层面确立了房地产行业的支柱产业地位以及把住房需求界定为内需经济的重要组成部分。也就是说内需拉动经济增长的背后也需要房地产业发挥对于经济的贡献。这会给市场吃一颗定心丸。
“但是下行的趋势下，合理的需求仍然难以释放，并且部分刚需的购买力确实较弱，这就需要在信贷额度以及贷款利率上给予一定的支持，因此，今年大部分城市将会降低首付比例，尤其是部分二套房首付比例较高的城市，二套房的首付比例也会有适当的下调。同时，大部分城市的按揭贷款利率在2023年也会有一定的下调。”宋红卫表示。
研判全国楼市趋势，宋红卫认为全国楼市将会在6-7月份左右触底。在经济增长信心以及楼市政策的支持下，在下半年逐渐恢复。但城市之间明显分化，其中，一线城市最先恢复，其次，带动部分核心二线城市楼市恢复，与以往楼市规律不同的是，本轮楼市周期中，仅有为数不多的三四线城市会在核心城市的带动下走出低谷。没有产业、人口支撑的边远三四线城市楼市将会持续在底部盘整，少数可能还会继续下行。
同时宋红卫指出，2022年楼市政策松动主要集中在供给端，2023年将是楼市需求端政策集中调整的年份，随着楼市需求端政策的发力，以及楼市周期在二季度左右触底，楼市的信心将会逐渐恢复，“金九银十”或将可期。
封面新闻记者 黄益辉
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