2023年，楼市将进入“3”时代
为了救楼市，央行这次“动真格”了。2022年9月，央行联合银保监会发布了一则通知，强调6月-8月份房价连续下跌3个月的城市，可以自行调整房贷利率，甚至取消房贷利率下限。2023年1月5日，调控再次加码，央行与银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，明确了新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下跌的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限。
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这也就意味着，房贷利率的调整已经从“通知”转变为“长效机制”。对于刚需来说，除了开发商直接降房价以外，房贷利率降低是能够享受到最实惠的措施了。举个很简单的例子，假设房贷总额为100万元，等额本息30年偿还，那么房贷利率每降低0.2个百分点，偿还总额就会减少4万元，为了促进买房消费，当前许多城市发布的购房补贴最高只有2万元，由此可见房贷利率降低的影响有多么大。
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记得去年5月中旬，某媒体发布了一篇名为《这次真是地板价！一图看懂房贷利率20年变迁》的文章，文章列举了1999年4月到2022年5月我国5年期中长期贷款利率变化数据，数据显示自去年5月份以前，我国5年期中长期贷款利率就从未低过4.90%，1999年、2007年、更是高达7.56%、7.83%。而2022年5月份的新规将其调整至4.45%，结合当时央行发布的措施，最低利率将会降至4.25%的低点，故称之为“地板价”。
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讽刺的是，所谓的“地板价”，很有可能成为过去一年房贷利率的“天花板”，随着央行与银保监会的不断调控下，整体房贷利率仍旧在持续降低，在上述央行银保监会发布通知前夕，5年起LPR已经降至4.3%，在此基础上还能继续浮动20个基点，即一般城市最低能够做到4.1%。但从市场反映来看，购房者对于4.1%的房贷利率仍不买账。根据央行发布第四季度城镇储户家庭报告来看，未来三个月（2023年第一季度），仅有16.0%的居民打算购房，达到了2016年以来的最低点。
既然市场不满意，唯有继续降低利率。
据克而瑞研究院数据显示，自2023年1月起，截至2月8日全国已经有33个典型城市房贷利率下调至“3时代”，其中超过20个地级市发文下调首套房贷利率下限。比如南宁首套房贷利率已经降至3.7%，郑州、厦门、福州、长春等热门二线城市房贷利率降至3.8%，三四线城市中韶关、珠海、株洲房贷利率已经降至3.7%。除了房贷利率降低至4以下外，许多城市还配套发布购房补贴的新规。
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也就是说，短短不到一年时间，部分城市的房贷利率就从4.9%跌至3.7%，还是按照上述例子计算，100万元房贷总额，等额本息30年偿还，月均还款从5307.27元降至4602.83元，还款总额直接减少25.36万元，相当于许多家庭一整年的全部收入。因此，对于未来准备买房的家庭来说，只有两个问题需要关注，其一是未来是否会有更多的城市降低会步入“3时代”，其二是未来房贷利率是否会进一步降低或者出现反弹。
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首先来看第一个问题，显然未来会有更多的城市会将房贷利率降低至4.0以下的水平，原因很简单，上文已经提到过，在降低利率的33座城市中，包含了很多热门的二线城市、新一线城市，对于这部分城市来说，每年都有大量的人口流入，意味着不会缺少住房需求，房价的抗跌性比较强，换言之如果这类代表性城市都需要不断降低房贷利率来刺激需求的话，那么其余三四线城市楼市将会面临怎样严峻的问题，房贷利率下调也是早晚的事情。
与此同时，而降低房贷利率除了能够回暖市场以外，更为重要的是能够解决城市的住房库存问题。当前住房数量供应过剩已经是不争的事实，截止2022年11月末，100个重点城市商品住宅广义库存量增至28.5亿平米，37城新房去化周期超2年，50城去化周期已在20个月以上。也就是说，相较于房价涨跌，更为明显的问题已经出现，那就是如果楼市进一步遇冷，未来多余的房子可能会出现“无人接盘”的问题，因此未来会有更多的城市房贷利率进入“3时代”。
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其次看看第二个问题，未来房贷利率是否会进一步降低或者出现反弹，笔者认为得分城市讨论。在当前楼市已经出现了明显的“分化”情况的大背景下，人口成为了决定房价走势的关键影响因素，因此对于地段偏远、人口持续流失、缺少核心支柱产业的城市来说，可能出现房价持续阴跌的问题，仅靠调低房贷利率或许很难扭转局面，可能会出现调控力度更大措施来刺激市场。
此外，对于已经踏入“3时代”的热点城市来说，近期楼市出现了明显回暖的征兆，比如福州认购量环比翻倍，创11月以来新高，天津认购突破两千组，到访认购转化率回升至8%，郑州单盘平均到访超过80组，热水消香满园认购套数近百套，三四线城市中珠海也出现认购好转的信号。在“低首付、低房贷”的双重减负下，典型城市房贷或将继续保持平稳，既不会调低也难以回涨。
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因此，对于今明两年准备买房的家庭来说，有两点需要注意。其一是在地段或者城市的选择上，尽量优先选择典型城市的热点地段，这样房子的抗跌属性更强，保值能力更好。其二是在经济不足的情况下，没有必要背负过高的房贷买房，未来更多的城市会踏入“3时代”，购房难度会降低，与此同时未来房价也失去了大涨的支撑，实在没有必要像过去一样着急买房。
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