专家谈信心：楼市没有预期就没有未来
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/7a08b4354b89473c8716cf3f9eb57a60~tplv-tt-large.image?x-expires=1991713413&x-signature=OHQyBey%2FqP%2FvlCnCt2XKqxzVl84%3D楼市太魔性了。
南宁房贷延长至八十岁了，都八十了，干嘛要贷款？江南安阳鼓励农民入城享受美好的城市生活，买一套房直降５万元；专家们开始提醒瓜众，二季度楼市将回暖，你准备好了吗？连ＣhatGPT也认为房地产值得投资，如果你足够有钱，建议选择一线城市，最后，“请您咨询专业人士”。
专家认为二季度将回暖，主要的理由是银行个人存款去年增加了十七万亿，年初又增加了六万亿，市场不差钱。
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马光远却说了一句风凉话：“现在缺的不是资金，是信心”。
其实，这也不是什么信心的事。信心是什么？信心取决于赚钱效应，如果没有足够的收入预期，那还是拉倒吧。更重要的问题在刚需，如果没有预期，富人的大资金不会涌入市场，而刚需恰好不是有钱人，支撑不起来中国楼市巨大的存量市场。现在包括在建楼盘，待销面积已经高达９０亿，而城市中９５％以上的家庭都已经有房，很多家庭都不止一套。
那么，就要问了，中国的房地产还有预期吗？
去年的金融十六条主要是支持供应端，保交付，保房企，也不再谈什么恒大的“恶性扩张”了，交付如果出了问题，就不是哪一家企业的事了，毕竟是预售制，市场信用链不能断，从根本上说银行与地方都有责任。为了保供应端，融入了六万亿的资金，这等于是用高负债支撑，一切要看今年的销售。
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去年销售１３亿平，差了５亿平，待销售的面积高达９０亿，五年都消化不完。在这五年中，存量市场还将继续扩大。
地方每年有三轮土拍，由于地方财政一半以上依赖土地转让金和相关税收，土拍不会停止。经济的下行趋势，特别是民营的衰退，大批企业被注销，法拍房以非常高的速度在增长，目前已达三百万套，年内将继续增加。如此庞大的存量市场决定了中国的楼市能稳住就不错了。
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房地产能不能回暖，最终要看需求端。由于出生率下降，老人时代的到来，人口只减不加，需求是有上限的。目前城市家庭９５％以上都已经有房，有的不止一套，可以说，从真正的刚需角度说，需求端基本饱和了。
所以，中国楼市的发展在未来，将完全取决于城镇化的进程，需要没有入城农民的补位，这显然是一个长周期的事，中国楼市将进入长期的稳态，用高负债支撑，通过货币的泡沫化对冲，用时间换空间，将风险分摊给全社会。
当然，这不等于说以后不可以再买房子了，刚需总归要买，而在Ｍ２飞速放大的时代，一线房子的价值将逐渐突显，从这一点看，ＣhatGPT没说错。
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