房地产政策一松再松 2023年楼市行情如何？
01多地下调房地产利率
2022年9月29日，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
针对于2022年6至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，当地政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
今年1月5日，央行、银保监会发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，国家延续了阶段性调整差别化住房信贷政策，因此，多个城市相继进行动态调整。
据中指研究院不完全统计，2023年1月，全国调整利率下限的城市接近20个，其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。
据市场分析，预计后续将有更多符合条件的城市下调首套房贷款利率，同时，首付比例、二套认定等需求端政策调整力度也有望加码。
房地产政策进入到一个新的轮回。
自1998年房改之后，我国房地产市场迎来了质的飞跃，并逐渐从置业属性一步踏入“房炒不住”的理财手段，房价逐渐脱离原有轨道，围绕房地产的政策也因此进入到了一个“鼓励-打压-鼓励-打压”的往复循环之中。
每当房价上涨进入快车道，为抑制过快上涨的房价，楼市调控政策一轮紧过一轮：
据相关数据统计，2016年楼市调控次数还是50多次，到了2017年这个数字就变成了250次左右，而2022年全国各地房地产市场调控政策则超1120次，较2021年同期的651次上涨近72%，刷新历史纪录。
如今，在房地产发展又一次进入低谷期，房地产政策也再次调转方向。
福 卡 智 库
02
地产政策频出
国家统计局发布数据显示，2022年全国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%；商品房销售额133308亿元，比上年下降26.7%。这一年度地产销售规模水平打破了近六年以来整体快速上涨趋势。
2023年伊始，地产行业“萎靡”的势头仍然延续。
中国指数研究院发布的《1月份中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示,2023年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16174元/平方米，环比下跌0.02%，跌幅较上月收窄0.06个百分点，同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期下跌0.03%。
全国十大城市中，仅北京、上海、杭州、成都环比微涨。
为扭转楼市下行的势头，除下调房地产利率外，多省对今年楼市工作推出更多政策。
安徽省淮北市近日印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，自2023年2月1日起，首次公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例统一调整为30%；二次公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例统一调整为40%；
山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》指出，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%；
重庆多部门联合出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，优化商贷住房套数认定、延长认购期支持家庭“先买新再卖旧”等……
福 卡 智 库
03
2023年房地产整体态势
为稳定地产市场，2023年楼市政策必将延续由压到挺的势头，供需两端将推出更多宽松政策，主要体现在三方面：
第一，首套房的认定标准扩大。此前“认房又认贷” 的“双认”政策的实行会大幅限制改善需求的界定标准，若以二套房标准进行认购，高额的首付比例将极大限制需求端释放，因此2023年取消“双认”概率增加；
第二，开放限购范围增大。随着佛山、东莞全域限购的开放，除一线城市外，2023年大量城市或将跟进执行，楼市限购进一步松动；
第三，融资配套宽松政策一并出台。除了释放住房消费潜力，针对国企央企上市房企，将围绕“资产负债表”进一步加大举措，获取更多的增量资金，出险房企可通过债转股，以股抵债的方式降低负债，行业的资金风险进一步弱化，资产规模或进一步上升。
随着供需两侧政策的逐步加码，当企业经营性和融资性现金流出现实质性改善时，房企资产负债表和利润表的修复将带动市场信心明显提升，同时，产业分化也将更加明显：
首先，核心城市成交比重进一步上升。2022整年楼市低迷，但一线热门城市房价仍居高不下，极为坚挺。
中指研究院预测，2023整年，基本面较强的城市在政策优化、疫情形势好转后，市场韧性有望进一步凸显，但更多三四线城市市场或延续底部运行态势。
其次，改善性产品权重上升。为刺激地产行业，随着政策门槛的进一步放松，限制性购房政策的逐步放开，改善性需求被释放，未来产品成交结构占比权重进一步增加。
最后，具有国企央企背景的地产企业优势将进一步强化。随着前期大量烂尾楼问题的爆出，以及部分民营房企爆雷，具有国企央企背景的房地产企业将因其特殊背景和地位受到更多偏爱，其市场份额会有明显提升。
总体而言，2023年房地产整体将呈现如下态势：政策以“松”为导向，行业发展以“稳”为目的，“房住不炒”仍是底线，产业发展分化严重，整体缓慢恢复。
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