提前还贷潮遇上全面加杠杆：2023年伊始，中国楼市遭遇尴尬开局？
#2月财经新势力##为何出现集中提前还房贷#
这是熊猫贝贝的第1537篇原创文章
全新2023年，中国经济环境开局，出现了非常微妙而又尴尬的一幕：
就在全国各行各业上上下下对国家经济刺激和发展政策翘首期待，如同旱地等待甘露的同时，属于国家的最大金融系统各大银行，却面临着严重的资金“内涝”挑战。
别说楼市股市还有实体经济方方面面在“等水来”，各地银行，正在发愁资金大水对银行业务正在冲击的事。
这已经不是什么冰火两重天了，这简直就是一个非常尴尬的经济现实。
为什么会出现这种情况？
问题还是在房地产经济和楼市上面：
一方面，新年刚过，银行门槛又又又被踏破了。
最受欢迎的业务，既不是定期存款，也不是房贷申请，而是提前还房贷。
社会情绪汹涌而来，大家都争先恐后，提前还贷。
银行越不让还，人们就越是急着还。
另一方面，现实来看，是中国国内的银行业务，普遍出现了明显的“资产负债表衰退”现象——尽管融资成本下降，但主动融资的意愿都不强；
降利率，降首付，试图激活楼市，反而刺激了提前还贷浪潮；
消费贷，经营贷……各种渠道挖空心思，各种优惠条件释放流动性，但是市场反应乏乏。
微妙之处就在这里了：
国家面对经济复苏和持续发展的需求，就需要出手，以财政政策和货币政策稳住信心，继续通过加杠杆的方式，让中国保持在金融周期的上升阶段。
而市场和经济环境，特别是居民部门，却表现出了前所未有的降杠杆意愿，并且付诸于行动。
而这样的微妙和尴尬，集中体现在了中国当下的楼市之中。
这篇文章，就将从宏观“全面加杠杆”和“提前还贷潮”两个方面的现实情况复盘入手，分析现象的本质和成因，并对后续经济困局的突破和发展走势，进行有依有据的理性研判。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
[*]文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
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图片来源：头条图库
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2023年，中国楼市再次进入了加杠杆的阶段。
2023年开始，中国的楼市终于正式开启了鼓励加杠杆的新周期，主要体现在两个方面：
一个是杠杆比例出现了大面积的提升；
另一个则是杠杆成本也同步出现了大范围的下行表现。
[*]先说杠杆比例，在中国楼市里面，就是首付比例：
一般来讲，城市的首套房首付比例都是三成起，首付三成换算成杠杆率即为3.3倍。
总价100万的房子，首付30%就是30万，贷款70万，杠杆率就是100/30≈3.33.
现在，除了一线城市和强二线城市，很多城市已经把商业贷款的首付由三成降到了两成，首付两成的话，就是五倍的杠杆。
总价100万的房子，首付20%，贷款80万，杠杆率就变成了100/20=5。
2022年以来在房贷利率持续宽松的同时，各地首付比例要求也纷纷下调，贷款比例出现不同程度的提升。
据不完全统计，仅在2022年年内，至少已经有115个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20％，其中包括四川成都、河北石家庄、陕西西安、山西太原、吉林长春、福建福州、江西南昌、重庆、贵州贵阳、甘肃兰州、宁夏银川、新疆乌鲁木齐等二线城市。
此外，2022年以来多地调整“认房认贷”政策，明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策，且首付比例低至两成。据不完全统计，至少包括甘肃白银、湖北监利、贵州六盘水、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳等30余城。
降低首付比例,已成为多个城市优化政策的标配。
时间来到2023年，只剩下楼市模范生的长沙（湖南全省除了长沙是首付三成，其他城市都已经是两成首付了。）还在坚持三成首付。
长沙其实也在加杠杆，只是方法与众不同：
长沙市住房公积金管理机构最新发文，2023年2月1日起，长沙住房公积金个贷倍数从之前的15倍调整为16倍。
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图片来源：见图
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图片来源：见图
按照新规，家庭连续缴满12个月公积金，最高可贷70万，3胎家庭最高可贷80万。
过去，家庭公积金余额达到46666元以上才能贷满上限，现在，公积金余额只需43750元即可最高贷70万。
大家都知道，公积金交得早，交得多的人，一般是体制内的职工，贷款倍数提高对他们而言作用不大。
很显然，这个调整主要利好最近这一两年才开始交公积金、余额较少的体制外人士。
目前，长沙公积金首套贷款首付比例为2成，二套首付款比例从去年8月开始由6成调整至4成。不能说完全不随主流，只是相对比较克制。
对于部分收入较低、公积金缴存额度比较小的人来说，公积金低首付叠加贷款倍数调高，他们买房就能付出更少成本且贷到更高额度，手中资金的杠杆效率因此变高了。
[*]再看杠杆成本，2023年，越来越多的城市首套房利率进入“3”字头时代。
2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。根据国家统计局发布的70城房价统计数据，符合条件的城市共计38个，其中二线城市13个，三四线城市25个。
不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门则阶段性取消首套房贷利率下限。
国务院新闻办公室1月13日举行新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜在会上表示，12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，和去年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。
杠杆成本持续下降，房贷利率全国普降，这个已经是普遍的现实情况了。
总的来讲，2023年楼市必须回暖，政策会一波又一波地出台，不管是释放需求，还是吸引投资，甚至是拉动投机，国家层面对于通过楼市加杠杆的态度，已经不用过多质疑。
比例和成本，都是放台面上的事情，是不是？
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图片来源：头条图库
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2023年，为何提前还贷潮能再次成为热议话题和热点现象？
2023年，全国各地出现的提前还贷潮，又一次成为了中国经济领域的热门话题和现象。
随着多地频繁调整首套房贷款利率，房贷进入低利率区间，不少贷款买房人开始考虑提前还款。
事实上，2023年初的这波“提前还贷潮”并非新事，从2022年起热度便逐渐走高。
但是对于银行来说，大量的提前还贷则会造成不小的业务压力。尤其是放贷规模和效率跟不上还贷热潮的时候，这样的压力就会持续被放大。
个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。
所以，基本上很多城市都出现了“还钱竟比借钱难”的尴尬局面，银行方面手段齐出，不是违约金，就是“走流程”，甚至是通过主动关闭了线上的申请渠道，缩减线下办理窗口的土办法都用上，不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里，焦急不已。
特别是在2022年之前的高利率时期申请了房贷，现在手头不紧张，短期内或可见的中长期没有大额资金需求的客户，基本都在操作提前还贷。
当然，绝大多数银行态度是好的，但是现实情况就是，2023年的当下，想要提前还贷的群体，和银行之间的博弈，实际产生了。
为什么会出现提前还贷浪潮呢？
并且延续到了2023年，不仅没有扭转，反而继续升温？
三个最关键的理由，直击本质：
1、新增房贷和存量房贷：利差过大。
存量房房贷利率：部分利率高于4.3%的平均值，有的甚至6%以上。
2020年以来，银行发放的部分住房贷款利率在6%以上，不少人选择了固定利率，所以他们的房贷利率相当高。
另外，尽管2022年LPR下降3次，但由于计息周期、加点等因素，部分存量房贷利率仍然远高于基准利率。
这个也很容易理解，在房地产较热的那段时间，房贷利率都是按照“LPR+基点”发放的，有的加50个基点，有的加75个基点。
现在呢？LPR基准利率已经降到了4.3%。
为了刺激大家买房，不少城市房贷利率都是按照“LPR-基点”发放，南宁最多减了60个基点，房贷利率已经打到了3.7%。
其实，不只是南宁，自郑州今年1月29日率先降利率以来，全国已有近20个城市取消房贷利率下限。
目前，唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%，珠海最低为3.7%。
所以，对比一下，这一来一回，利率相差1%-1.5%，最高利率差高达2.3%。
按照贷款200万额度，30年期限，以及1.2%的利差计算，新房和存量房利息总额相差高达50万。
而且，200万的贷款，贷款30年，单利息就得180万，本息合计高达380万。
所以，在有提前还款能力的情况下，居民选择提前还款，很容易理解。
2、信贷成本和投资收益：不匹配。
居民提前偿还房贷，还有一个重要考量就是，借贷成本和投资收益。
如果借贷成本小于投资收益，那么居民不会提前还房贷；
如果借贷成本大于投资收益，居民就会提前还房贷。
比如，一个家庭拥有200万的房贷，同时拥有200万的现金。
目前，5年期存款利率是2.65%，居民把200万存银行，5年内获得的收益为26.5万。
但是，居民的借款成本多少呢？房贷利率4.9%，5年内付出的成本为49万。
居民损失的借贷息差，就是银行的主要收益来源。
相当于，银行低息借了你的钱，又高息把钱借给了你。
当然，居民的主要投资收益，不是银行存款，而是各种理财产品、基金产品，以及股票等等。
2022年以来，我国金融市场波动加剧，股票、基金等价格下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”，浮亏10%-30%不等。
本来我借银行的钱（房贷），成本（房贷利率）就得5%，投资端获得5%的收益才勉强实现盈亏平衡。
现在投资端不仅没有收益，反而出现了显著亏损，这样一叠加，里里外外亏了15-35%。
所以，很多人干脆“平仓”，不搞借钱投资了，于是就选择提前还房贷。
这样一来，虽然不能赚钱，但至少铁定不会亏钱了。
3，经济环境对于未来预期不足，信心需要修复：
机会是有可以用金钱衡量的。
当机会到来的时候，你不能抓住，就是不是机会。
投资领域也一样，一个千载难逢的投资机会出现了，但是你手里没有资金，你就没法投资。
因为对未来抱有希望，所以不少人即便在当下不赚钱的时候，也会保有一定的借款，以便在未来抓住机遇。
在这个逻辑层面：居民的借贷成本就是，房贷利率；对应的是，“预期”投资收益。
注意，预期收益，是常见的金融学词汇，有具体的计算公式。
当借贷成本小于预期投资收益的时候，理性的人就会继续持有房贷，即便现在不怎么赚钱。
当借贷成本大于预期投资收益的时候，大家就会毫不犹豫的提前还房贷。
经济社会，所有资金流向的秘密，说到底，不就是成本和利润两个东西？
所以，关键词在，“预期”二字，跟经济前景，市场信心等密切相关。
总的看下来，不管是算经济账，还是收益对比，甚至是心态层面的共识，造成提前还房贷的群体行为，是必然的结果。
完全不用去忽悠和讲什么大道理，事实就是这样，说破天去，明摆着亏损的，入不敷出的，利润不具备优势的生意都不能持续，就是这么简单粗暴，直接直白。
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图片来源：头条图库
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为何中国宏观经济在楼市，会出现杠杆加减博弈的局面，后续会怎样破局？
从现实角度出发，实际上宏观层面和微观个体在杠杆这个事情上面的看法是完全不一样的。
所以，2023年中国经济开局，楼市就出现了“宏观鼓励加杠杆”和“居民部门主动去杠杆”这样的加减博弈，实际上就是经济环境中，对于后续发展的思路产生了分歧导致的。
这不是什么小问题，而是国家层面必然需要去协调解决的经济困局和难题。
对于国家而言，若出现资产价格下跌而私人主动去杠杆的现象（房价下跌人们去银行排队提前还贷），则意味着金融周期进入顶点，对经济的破坏力很大。
就整体而言，近两年我国房贷增速是不断下降的，居民债务增速再创新低 。
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图片来源：网络
根据统计，我国居民杠杆率在扣除经营性贷款之后，变为46.9%，而且从2021年一季度开始连续7个季度下降。
从分项数据看，居民贷款增速，创下了本世纪以来的最低值。
2022年三季度末，居民贷款增速从二季度的8.1%降至7.2%，仍处于增速持续下行的通道中。
消费贷款和住房贷款的增速均已经降至个位数。
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图片来源：网络
地方政府的债务，也就是背负杠杆的能力，经历3年疫情冲击，也到了一个需要回血和休整的关键时刻。对于企业其实也是一样。
很明显，2023年的当下，能够承担加杠杆任务的其实就是两个部门，居民和中央政府。
对于居民来讲，目前主动加杠杆买房的意愿有限，各地只能降低首付和降低利率的方式，降低居民借贷成本和利息负担，提高居民实际支配收入，从而稳住经济和房价。
但是对于过往，特别是过去3-5年在楼市去杠杆，降低流动性管理阶段进入市场的群体来说，显然就会造成现实挤压。
一方面，是经济的复苏和增长需要撬动货币杠杆，这是实际需求；
另一方面，信心和预期尚未恢复的居民部门，选择增加存款，提前还款，以及加杠杆意愿低下。
对于杠杆的态度，在国家和居民之间产生了差异，就造成了市场杠杆加减博弈的出现。
中国楼市和房地产的问题，早已不是行业和市场层面的问题，也不可能简单粗暴的就在市场层面能够解决。
后续来看，如果按照当前银行两头大水冲击的情况延续，那么成本和债务继续往银行转移，不一定会有系统性风险，但是一定会导致经济环境持续紧缩。
越来越多的人一致提前还房贷，会发生什么呢？银行业承压，盈利恶化。
居民提前还房贷，可以简单理解为，银行收入减少，但是成本可没减少，这会造成银行利润下降，整体盈利恶化。
概括起来就是，居民部门资产负债表收缩，风险开始向银行部门转移。
所以，接下来，国家必然需要解决居民部门三个方面的现实问题，来扭转这个趋势：
第一个是存量房贷的利差消除；
第二个是经济环境中需要有取代房价上涨对应的增量资金池；
第三个就是信心和预期的改善。
不仅要治标，更是要治本，不然，随着利率的持续下行，杠杆比例的增加，能不能刺激增量入场先不说，会进一步挤压居民部门自发进行负债表收缩，加大去杠杆的动力。
而回到经济结构的几个角色来看，管理部门，企业部门，居民部门，2023年最有杠杆撬动能力和需求的，只剩下企业部门了。
如果2023年房价不涨，经济还要复苏，那么企业部门，特别是民营企业家群体的表现，就至关重要了。
这个局，从局内来看，不谈什么大道理，很难破，破局的关键点，还是要看局外。
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图片来源：头条图库
写在最后：
作为普通经济个体，在当下最好的行动策略，几个观点和建议分享
关于中国经济杠杆的加减博弈，以上已经进行了充分的分析和研究，实际上没有什么大道理，更没有什么情绪可言，就是这么一回事，并不复杂。
文章最后，回到普通经济个体的角度，谈谈个人对于博弈当下，对于个体最好的行动策略，几个建议和观点：
1，不用跟风悲观，从现实出发，当下的利差挤压，市场恐惧，实际上对于刚需，改善，置换群体来说，是非常合适，也是难得的窗口期。
刚需有成本和杠杆优势；
改善群体也能吃到利差红利；
而对于置换，特别是投资需求的群体来说，部分强二线城市的核心区，现在限购门槛极低，是买入时机；
当然，投机群体就不要有什么想法了，特别是期待暴击，期盼暴涨，价差套利的想法，更是没有意义。
2，对于提前还贷这个事情来说，没有什么对错的说法，完全看个人实际情况。
不用听什么专家分析，还有互联网上各路的算账讲道理和贩卖焦虑制造忽悠的内容，有条件，有想法的群体就问自己三个问题：
第一，同样是房贷，自己的成本过高问题除了提前还贷还有没有别的方法可以降低？
第二，现在的房贷成本，自己有没有资金渠道和金融工具能够赶超？比如6%的房贷成本，同样的钱不还，有没有办法也能“安全躺赚”6%？
第三，对于自己维持房贷的工作和收入，是否能够在周期上让自己安心？
还30年还是20年，自己的收入能不能保证持续这么长时间？注意，不需要什么过高预期，底线就是收入能不能确定保持还贷成本就可以了。
现实对应到个人的行动，少谈宏观大词，多结合自身情况，更靠谱。
经济活动这个东西，绝对是如人饮水，冷暖自知，2023年，求稳，安全，对于绝大多数普通中国人来说，应该成为一条重要的主线。
身处一个考验国家经济管理能力和平衡经济发展的关键时刻，稍安勿躁，谨慎理性，坚定信任，才是正途。
以上，就是对2023年中国经济开局阶段，中国楼市中出现的杠杆加减博弈现象，进行的专题梳理和深入分析内容，和各位读者朋友们，进行一个分享和交流。
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图片来源：头条图库
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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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