“空置第一城” 也顶不住了！23年起，楼市或迎“全面救市”模式？
随着时间来到2月，许多机构纷纷发布了1月份的楼市数据，从结果来看，所谓的“反弹”并未出现。有三组数据可以证明：1、中指数据显示，2023年春节期间，热点城市新房成交规模保持低位，较去年春节假期下降约21%，较过去4年春节假期平均减少25%；2、2023年1月，百城新建住宅平均价格为16174元/平方米，环比下跌0.02%，连续7个月环比下跌，二手住宅平均价格为15858元/平方米，环比下跌0.11%，连续9个月环比下跌；3、2023年1月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别为62个、77个，其中新房二手房价格均下跌的城市数量为49个。
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由此我们可以得到对应的三个结论，首先，2023年初楼市并未出现触底反弹的情况，记得在去年底的时候，楼市中经常会出现2023年楼市会出现买房热潮的言论，甚至部分专家学者也认为春节期间房价会出现一轮上涨的情况。但种种数据表明，所谓的“触底反弹”并未出现，1月楼市表现甚至不如被称为楼市转折点的2022年，许多具有代表性的城市同样表现冷淡。
其次，当前楼市下行趋势仍会持续，上文已经提到过，纳入统计的一百个典型城市中，新房价格下跌城市占比超过6成，二手房价格下跌城市占比更是接近8成，新房二手房价格均下跌的城市也达到了半数。值得注意的是，北京、杭州、成都、西安等重点城市平均到访量相比于去年春节有所提升，但实际成交量却不如去年春节期间，由此可见越来越多的购房者正处于观望态度，过去“一房难求”的情况已经很难出现了。
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最后，根据过去的经验来看，1月份的楼市数据往往会直接决定到当年整体楼市发展情况，对于开发商来说会结合过去一年以及第二年年初的数据来制定全年发展策略，对于购房者来说也会将年初的数据作为今年能否买房的重要参考。一般来说，年初房价出现环比上涨的趋势后，那么第二年的整体房价也会上涨，过去房价大涨时期几乎都符合这个趋势，而一旦房价环比下跌，则第二年可能会出现房价下跌的情况，比如刚过去的2022年就是如此。
为何最近两年楼市会处于整体下行趋势呢？有多方面原因，比如经济形势严峻、宏观政策调控等等，但根本原因在于楼市的供需关系已经发生的变化，随着楼市的不断调控，住房的投资属性在逐渐消除，那么楼市真正的购房需求就会显露出来。说到底，住房本质上也属于一种商品，那么其价格自然会受到供需关系的变化而改变，供不应求时其价格会上涨，供过于求时其价格自然也会下跌。
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众所周知，当前住房数量已经超过需求数量，那么其真正差距有多少却鲜有人知。2020年初，央行发布了一份关于城镇家庭负债统计的调查报告，数据显示截至2019年末我国城镇家庭持房率高达96%，持有多套房的家庭占比40.5%，意味着楼市真正的住房刚需已经不足。反观住房供应，克而瑞数据显示，2020年住房狭义库存为5.94亿平方米，广义库存高达28.4亿平方米。
空置房形势更为严峻，2017年西南财经大学发布了一项关于我国住房空置率的研究报告，数据显示2017年我国城镇住房空置率为21.4%，属于“住房严重空置”水平，城镇空置房数量为6500万套。当前空置房数量有多少？有专家进行过测算，按照22%的空置率、2018年-2022年均17.2亿平米销售额计算，那么整体空置房数量将会达到上亿套，足以满足3亿人的住房需求。
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具体来看，贝壳研究院公布国内28个大中城市的住房空置调研情况显示，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均7%，二线平均12%，三线16%，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%，意味着平均每5套房就有一套房空置，排第二的是河北廊坊，空置率为19%。廊坊之前文章已经提到过，许多炒房客投资者因其房价下跌过快导致血本无归，甚至出现了只要继承房贷就“免费送房”的情况。
作为省会城市，南昌在过去房价大涨时期也出现了明显涨幅，公开资料显示，2018年南昌平均房价涨至1.5万元，在炒房客的推动下，核心楼盘价格上涨超过2万甚至3万元以上，住房空置率自然也是迅速上涨。但随着过去2年楼市持续遇冷，许多城市房价都出现了明显回落，成交金额、成交面积、土地成交率、投资金额更是出现了断崖式下跌。
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“空置第一城”南昌自然也遇到了上述这些问题。数据显示，2022年11月南昌二手房一半以上已经跌回1万元，青云谱区、新建区、南昌县的挂牌价格虽然高于1万元，但实际成交价已经跌破了万元，湾里区无论挂牌价还是实际成交价都在万元以下。280个热门小区仅有60个上涨，更多维持着下行状态，中指研究院数据显示，2022年南昌市商品住宅成交482.08亿元，同比减少25.8%，较2019年下滑46.9%。
值得一提的是，自去年上半年以来，南昌就在持续放松楼市调控，比如开放限购，让外地人也能够在当地买房，但成交量并未出现起色，反而在继续遇冷。因此，南昌核心区红谷滩开启了强刺激模式，1月29日，“江西住建”发布了《红谷滩区“迎新春·惠民生 红动暖春购房节”活动实施方案》，《方案》提出：
自2023年1月19日起至2023年2月18日止，凡在我区购买新建商品房，且完成合同备案的购房人，可享受200元/平方米的购房补贴（单套商品房最高不超过4万元）。活动期间购房，且在具备交房条件后6个月内缴清契税的购房人，按购房总价（以开票金额为准）的1%给予契税补贴（单套商品房最高不超过4万元）。
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这也就意味着，按照上述要求，一套房最高能获得4万元的补贴，相较于动辄百万元的房子来说，力度稍显欠缺，但无疑也是一种信号，试想一下，如果连省会城市的核心区域都需要发布措施进行调控的话，足可见当前楼市形势依旧不容乐观，结合多方面数据来看，楼市现状类似南昌的城市数不胜数，未来或将有更多的城市继续松绑调控，或者迎来强刺激的调控模式。
最后提一下，很多购房者将调控松绑视为房价会大涨的信号，但当下楼市的基本逻辑已经改变，不难发现当前绝大多数的调控措施针对的都是“需求端”，对象都是没有买房的刚需群体，并非增加了炒房投机的可能性。因此即使是未来自己所在的城市迎来了这些调控措施，在资金不足的情况下也没有背负过高的负债买房，未来房价已经失去了大涨的支撑，换言之未来房价能够保持稳定已经是很不错的结果了。
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