预期未现 2023年武汉楼市复苏是否可期？
21世纪经济报道记者陈红霞、实习生田舒琪 武汉报道 2023年春节以来，武汉楼市成交量降幅明显。武汉市住房保障和房屋管理局数据显示，1月21日——1月27日，武汉市新建商品房成交网签备案77套，其中新建商品住房成交网签备案65套，同比2022年春节期间，分别下降了41.2%、49.2%。纵观整个1月，武汉市新建商品住房网签成交6303套，销售面积74.5万平方米，成交量环比下降62.1%，较去年1月下降47.8%。伴随大环境持续宽松，新年伊始，武汉市动作频频。2月3日，中指研究院华中市场研究中心主任李国政接受21世纪经济报道记者采访时表示，“目前环境下，仅仅依靠市场的力量，房地产复苏不可能一蹴而就，依然离不开强有力政策的支持。如果疫情管控放开的政策延续，配合购房政策长期利好，改善住房的需求延后释放，接下来的楼市小阳春还是值得期待的。”
而戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵认为，“从1月份成交情况来看，市场需求复苏较为缓慢。”而居民返乡置业需求释放的速度、房交会推进购房需求提前释放、房地产行业发展情况等诸多因素共同导致了武汉楼市遇冷。
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多重因素导致春节楼市遇冷
事实上，作为阖家团圆、走亲访友的特殊时期，春节假期一直是房地产市场的销售淡季。此前受疫情影响，“就地过年”政策下返乡置业人群减少，2023年春节是疫情开放后首个春节假期，人口流动改善，消费释放，但反映在房地产市场方面，节奏还是要慢一拍。
而在此之前，武汉春节楼市更是直接受到节前房交会的影响。2022年11月，武汉商品住房成交量仅为5801套，创有史以来同期最低。2022年12月8日起，武汉举办线上房交会，同期配套政策力度加大，二环外限购放开、购房补贴、团购优惠等多项利好叠加，促进市场需求释放。房交会启动以来，市场供需两旺，12月9日至31日，武汉住房销售累计达15797套，日均686套，整个12月住房销售17264套，成为年度单月最高纪录。因市场提振效果明显，房交会延续至1月10日，直逼春节假期，将潜在的购房需求提前释放。
此外，房地产行业的发展情况也影响了居民的购买意愿。李国政分析，一是房地产发展模式本身风险暴露，暴雷房企频繁，影响了行业信心，消费者持观望态度；二是新冠疫情等外部因素影响，楼市财富效应减弱，降低了购买力和消费意愿。“大家在预期和收入方面，短期还不能说乐观，购买力和购买意愿还比较弱。”
胡韵表示，“目前区域房地产市场需求除政策影响外，更受到包括宏观经济预期、人口流动、居民就业及杠杆率等多重因素影响，整体来看需求或将在叠加更多有利因素后加快回暖步伐。”
有选择性期待后市
在全国范围内，武汉春节楼市遇冷也并非个例。据中国指数研究院数据显示，2023年春节期间全国代表城市新房成交规模保持低位，较去年春节同比下降约21%，恢复至2019年疫情前春节的75%。但在房价方面，“2023年开年，百城房价跌势放缓、房价下行城市数量减少，市场信心有了恢复的苗头。”1月以来，中国百城新建住宅平均价格为16174元/平方米，环比下跌0.02%，跌幅较上月收窄0.06个百分点，百城新房价格环比下跌城市数量减少至62个；中国百城二手住宅平均价格为15858元/平方米，环比下跌0.11%，跌幅较上月收窄0.11个百分比，二手房价格环比下跌城市数量减少至77个。
其中，武汉楼市表现也有自身的特点。首先，消费人群还是以刚需和改善性住房为主。房交会期间，二套房首付和利率调低、二环外解除限购等政策，精准刺激了改善性住房需求的释放。地段方面，城区成交比例占到了65%以上，购房者过渡到主城区中心地段，实现了居住的整体升级。2022年，武汉东西湖、汉阳、硚口区、洪山区、东湖高新区分列成交套数前五名，均在万套以上。针对一些投资客入场的言论，李国政持谨慎态度判断，“短期内购房投资不容乐观，房住不炒红线下，政策发力点只在刚需和改善性住房，2022年武汉推盘225次，累计推出44462套，平均去化率约22%，流通性不足，市场处在买房市场，以价换量背景下很难实现投资回报。”
同时，新房和二手房市场表现差异明显。武汉新房连续11年销售全国前三，供应量上虽然还是以新房为主，但二手房的成交占比正呈上升趋势。李国政表示，“2022年武汉新房成交量较前年下降约41%，二手住房成交量反而略有增长，反差趋势非常明显。未来，二手房成交量占比可能会逐年提升。”他分析，一是二手房的政策调整速度较新房可能更快一些；二是房企暴雷影响下，消费者对新房信任下降，二手房的替代效应明显；三是随着大批房企入汉，市场中二手房的存量与品质都有了提升，消费者更愿意购买目前的二手房。
武汉政策加码
1月5日，央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。据中指研究院监测，目前已有20余城下调首套房贷利率至4%以下。同日，住建部部长倪虹表示：“我对房地产市场企稳回升，还是很有信心。”
伴随大环境持续宽松，新年伊始，武汉市动作频频，首先是提出“城市更新年”，制定城市更新三年行动方案。“城市更新年”行动下，武汉将推进三阳设计之都等26个重点单元优化升级，打造汉阳知音东苑等5个老旧小区成片改造示范点，推动有条件的老旧住宅加装电梯，完成260个老旧小区改造等。针对接下来大范围的老旧小区改造，李国政判断，武汉可能借鉴此前棚户拆迁安置工作中的“房票制度”，通过团购房源、减免税费、提供补贴等方式，鼓励拆迁户用“房票”购置新房，推进市场去库存。
与此同时，武汉还列出1154个10亿元以上重大项目清单，总投资达4.5万亿元，年度投资4600亿元以上。李国政判断，“政策利好可能长期存在，像二手房带押过户的全面推广，购房资格的松动，贷款利率下调的空间等等。”
1月10日，武汉推行二手房带押过户新模式——在二手房交易过程中，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。二手房带押过户缩短了成交周期，降低了交易成本，加快了二手房市场的流转，“这项政策对二手房销售的促进作用，在今年上半年可能才会真正体现出来。”李国政分析。
他总结，武汉仍要密切关注市场走势，继续用好“政策工具箱”，做好精准施策准备，进一步在供需两端优化政策，供给端对房企进行纾困，提供定向支持；消费端继续降低门槛与成本，做好保交楼，维护买方利益，恢复市场信心。胡韵也表示，“从去年乃至近期的政策来看，房地产行业作为中国经济的支柱产业，保持其合理健康稳定发展仍然是2023年的政府工作重点之一。”
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