三四线楼市房价现状！房子卖不动，房价却不跌？未来到底如何？
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提问：雕叔，你好！我目前只有二圈层的户口作为购房资格，购房主要还是考虑投资属性。目前来看，能买到主城区优质楼盘的概率比较低。这个时候应该转战优质的二手房吗？或者有更好的投资房产的思路吗？感谢！
回答：从目前的投资角度来看，新房的一些热门区域、网红楼盘是不二之选，但前提是资金预算充足，另外资格顺位度够高，你是二圈层户口，即便是刚需，也只能当个刚四这类的，还买不到天府和高新，所以你要么指定能把户口社保迁移成为某个区的刚一，比如成华、高新、天府新区这些投资盘扎堆的区域。否则，很难说可以从顺位的角度去买到不错的新房。除非你主打捡漏，比如十陵、大面、武侯新城、二八片区的捡漏。当然，从二手房的角度来看，当下各个板块都是相当成熟的价格体系，核心的优质的板块楼盘，价格都已经居高不下，很难说还有较大的投资意义，也就是不存在洼地概念了。最多只能说寄希望于指导价，是的某些核心板块的楼盘，适度价格回调，然后抓紧机会适时抄底。
提问：雕叔你好！我在少城小学附近也就是12桥路看了一个老破小，45平，价格80万，值得入手吗? 78年的房子，要求不能贷款。这个房子买来挂户口，以后陪读只有在小学附近租房。1.这个房子值得入手吗? 2.这个房子目前读少城小学，以后会不会.划分到金牛区?因为离金牛区很近，是按照蜀都大道划分的。犀浦有套190大房子，两个老人5口之家住一起，家里有个小孩2022年读小学。我们夫妻两自己开的小公司十来个员工在一品天下。可能想在天府三街开个分公司，打算100万左右购学区房。目前主要看考虑少城小学。少城小学有60%概率读4中和7中本部。南边有个芳草街南小学，又觉得不是太好。感觉生活工作无法兼顾，如果买老破小还要租房住。不知有没有什么好的建议。
回答：你好，学区房我们建议挂个户就可以了，即便是陪读六年。租金也不过10来万 没有必要多花好几十万甚至上百万去买能够自住的学区房。但是挂户也分两种，一种是老破小房子，一种是次新标间住宅（梯户比很高）。相同点是价格都很低，不同点是前者成交量挂牌量都很小，而且过于分散。不利于今后孩子毕业出售（但是可以堵拆迁）。后者就挂牌 成交带看更集中 今后转手更容易，但同样一家老小居住困难。所以要有所取舍，12桥路老房子这个单价总价没有问题，但是能找到我说的那种标间则是更优解。据我所知同为青羊二区的东城根街小学 有这类标间楼盘 如时代凯悦 新城市广场，价格也差不多70-100万，看你如何选择。整体来说问题不大，已经接近满分操作。第二点就是目前就读少城小学 以后会划到金牛区吗？放心 主城区 区县之间的划分非常稳定 以后再跨区划分的可能性微乎其微。如果预算只有100万 那么挂户青二是最好的办法 不要看芳草南街了。
提问：雕叔你好！请问川发天府上城和远大中央公园要怎么选呢?哪个位置更好?哪个性价比更高?麻烦从各方面分析下，增值，商业，配套，居住质量。
回答：你好！从理论上两者性价比都很高，都值得买，买到都是赚。但如果你要我选，我会选川发天府上城。第一：因为锦江生态带肯定远远好于南湖板块，无论从板块规划，定位，各种配套来说，都存在等级差。第二：是川发的土地容积率低一些，产品品质更好，远大其实是上一个时代的土地容积率，产品其实是刚需定位鼓捣加了豪装，目的是把价格抬上去，增加利润。第三：现在的精装水分至少一半吧，所以清水不用买水分，也不用维权。当然，远大的价格其实更便宜一些，所以它也有合理性,但我会更倾向于川发一些。
提问：请问雕叔，面积多大，房龄多老算老破大？二手房楼龄多少年就不建议买了？
回答：其实这没有一个统一的界定，一般来说90平以上，2000年以前的房子可以叫老破大，不过还要看具体板块、区域内产品之间的互相对比。相比买新房，买二手房的优势在于：一、房屋到手比较快，不像期房要等2-3年；二、所见即所得，房屋的质量如何、物业如何、绿化如何，都是可以实实在在看到而且确实了解的；最后二手房的相较同地段的新房来说，价格可能会更低一些，当然也不排除有更高的，但是这也和学区有关联。虽然二手房在价格方面会有一定的优势，但其中的“坑”并不少，那么二手房多少年以上不能买？买二手房房龄越高，资产的贬值就愈发的严重。不管是在硬件方面还是舒适度方面都是越来越差的，后期的重新翻修的成本和时间成本就会增加许多。在购买二手房的时候，我自己建议最好不要购买房龄超过10年的房子。这样来说，还没住个几年呢，房子就有接近20年的房龄了，因为房龄一旦超过20年，房贷就很难办，有些城市已经有银行规定，房龄在20年以上的就不会让再办房贷了，（不过中介有办法搞定贷款）所以买的时候一定要考虑清楚。而且，房龄超过20年的房子再次转手的难度也会增加，老破小还能有市场，但对于老破大，尤其是高层没有电梯的来说，转手更加困难。毕竟面积大，总价高，对于穷人来说买不起，别说富人了，就一般改善嫌房小想换个大房的家庭来说，可能都看不上。所以综合各方面来看，不建议购买房龄超过20年的房子。买二手房建议买满二，房龄不超过10年的次新房。
提问：雕叔你好!一直想买万科公园5号，可迟迟不开盘。今儿看您推的陆肖麓鸣九天不错。有高新南区购房资格,我是继续等公园5号呢?还是可以下手鹿鸣国际了?望指点迷津。
回答：你是普通资格的话,我会建议你考虑麓鸣九天,如果你是高新刚需一顺位资格,那就还是等万科公园五号，应该本月内就会拿证，价格估计就是2.8左右，一次性全开，性价比很高。麓鸣九天需要几年时间才能打造完周边，万科公园五号周边配套学区已经成熟了。
提问：你好，雕叔，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到，给个建议哈，谢谢！
回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票买起。我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑：1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。2：不要购买旅游地产，买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。4：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。3：不要只要求"量"而不求"质"，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。4：不要滥用你的首贷款资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。5：不要被房子的"外观"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。
提问：雕叔你好！最近看了一线城市房价普遍上涨，这一波一线城市上涨，根据以前经验，成都一般要延迟半年，我现在成都主城有一套，还想再买一套，工薪阶层，压力很大，太害怕上涨，又没得一二圈资格，老家雁江的，东部新区和简阳房价现在1万多可以入手不?有没推荐的楼盘?或者说推荐其它三层圈的楼盘可以入手的?谢谢
回答：首先，这一波涨是从深圳开始的，然后被严打，深圳房价马上就老实了。现在上海有点蠢蠢欲动，肯定也会被严打。另外，首都一直老老实实的，并没有异动。所以你推测半年后传导到成都，是主观猜测，我认为不太现实。所以恐慌是没必要的。东部新区目前布局还太早了，也基本没什么楼盘可以考虑，其他三圈层除了东部新区还可以看看新津。
提问：雕叔你好！我是四川泸州人，成都读大学，现在国外打工。成都高新区缴社保，刚满一年。我如果回国，会选在成都工作。但未婚夫是台湾人，工作在越南，结婚后，近几年在成都的几率小，成都的人脉只有几个闺蜜和亲戚。想在泸州城西买房，父母房子在农村，我想在市里买首套房子，我爸妈、弟弟也可以住，需求是四房，高层，首付35有意向的房，世茂璀璨里程125平；天誉誉府137平；金科博翠湾，好像120多平(能看沱江，沱江小，不像长江那么大，高层现只有23和25号楼，比较靠后，靠近一条道路的弯道)请问你推荐是先在泸州下手，还是等一年在成都下手？泸州这几个楼盘，你推荐哪一户？或你有其它推荐的没？谢谢。
回答：泸州不建议，投资一定要入成都，即使你泸州买房，父母弟弟一年能住进去时间估计也不长，买的就没有必要，后期转手都是问题，现在平稳期，还是有资格直接来成都。
提问：雕叔，手里的按揭房还剩16万还清，想把余款还清，然后把这套房子卖掉,这套房子在成都龙泉驿区的航天城，估计能卖95万左右。卖了后拿这钱去大面按揭一套套三房，首付3层，控制在50万以内。剩余的钱加，上借出去的钱还回来后，有70万的样子，打算全款在成都买套房子老破小，还是按揭付六层买次新房的刚需户型?
回答：你好，前面一部分操作是对的，后面一部分不建议，买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，也不要买老破小,升值潜力弱，接盘侠少。建议你第二套买二手次新刚需户型更好。
提问：雕叔又打扰一下，这几天比较纠结，是买联排还是叠墅，家里意见不统一，麻烦你帮我分析分析，基本马上就定了！主要是自己住，未以后养老买的房子，目前考虑2套房子:一套256平的联排别墅，350万，可以改6间房，送2个车位，有天有地，环境可以选的位置二线可以看到一点河，独门独院，劣势学校一般，周边配套一般，二手毛胚增值空间有限！二，下叠式的，建筑147平，加上赠送300平，房间4，地下室可改1间，价格340左右，靠龙泉山，学位交通都好，未来增值空间大，劣势不是独门独院，没有天，私密性不是那么好，空间改造没联排大！现在这2套中纠结，一方面考虑一步到位，也要考虑增值空间，空间利用，麻烦雕叔帮忙分析一下！
回答：与高层住宅相对，低密度住宅主要有别墅、叠墅、联排（双联排、三联排、多联排）其中别墅的稀缺性最大，其次是双联排，至于叠墅、多联排甚至洋房，往往是割“低密度住宅梦”韭菜的利器，实际体验并没有比高层平层好到哪里去。别墅和叠墅增值潜力都不如大平层，自住舒适而且还要增值很难平衡，下叠主要的一个缺点就是私密性受到上层住户影响，买叠墅不如买大平层，建议买联排吧，作为将来养老房自住体验感更好。
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