首套房利率“3”时代开启楼市回稳新周期？
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-tjoges91tu/TUfImdUGz0n8Me~tplv-tt-large.image?x-expires=1990926329&x-signature=EpEIK%2BAtdyfVYKIPFVBtnYMCMZ8%3D春节后楼市，部分二线城市首套房利率开始降至“3”时代。据2月1日每日经济新闻报道，郑州首套房房贷利率即日起降至3.8%，成为新年全国首个政策放松的城市。沈阳、福州等省会城市也跟进。随后，还会有更多的城市实施相应的首套房信贷宽松政策。
首套房贷款利率进入“3”时代，是为了刺激刚需群体，从而拉动住房消费，给整个楼市注入活力。 市场逻辑如此，但更大的逻辑是政策使然。从货币政策言，去年央行采取的是逆周期的货币宽松政策，房贷利率已经降至“4”时代，首套房利率今年年初已经低至4.1％。从楼市政策言，中央经济工作会议已经定了宽松调子，除了防风险、保交楼，还要给予优质头部企业“输血”，满足行业合理融资需求。
面对政策大势，多省市近期发布2023年“一号文件”，其中提及“支持刚性和改善性住房需求”。截至1月30日，江苏、辽宁、广东、上海等省市，召开2023年稳经济会议或发布相关文件，并把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。
郑州、沈阳、福州等省会城市首套房利率降至“3”时代，不过是这些城市政策敏感度更高、执行力更有效率而已，当然这些城市的楼市也面临着大难题。 以郑州为例，近年来可谓楼市可谓量价齐跌。据克而瑞河南区域数据，郑州楼市供求规模自2019年以来连续4年下滑，2022年跌破千万平方米，全市全年成交量736万平方米，相比2021年1377万平方米的成交量几近“腰斩”。面对持续下行的市场，开发商们也曾试图通过“以价换量”促进销售，甚至“零首付”也重出江湖，但成效不佳。
若无政策“撑腰”，开放商“小打小敲”的促销噱头，难以撬动消费愿景。中央和各省宽松政策托底尤其是激活刚需消费的引导下，才会让刚需群体消弭观望心理，放心购房。这波从省会城市开始的首套房利率下调，将成为全国城市首套房利率下调的催化剂，引发全国楼市激活刚需的化学反应。这波降低首套房利率的宽松潮不会戛然而止，而会维持一段时间。
一方面，在全国大中城市中，2022年9-11月新房价格同比、环比均下滑的城市就有38个，整个楼市处于萎靡态势；另一方面，楼市消费低迷，拉低了消费动力，让内需这个提振经济增长的主引擎乏力，导致稳经济基础失稳。2012年中国经济增长3%，除了疫情因素影响，也和内需乏力不无关系。而且，中国楼市经过多周期宏调，虽然波荡起伏，但始终没有硬着陆。2022年的中国楼市却迎来危机拐点，从供给侧到消费端，从金融机构到头部企业，整个市场链条均出现了风险苗头，一不小心就会带来系统性金融风险。
2022年房地产投资下滑10%、销售下滑25%左右。作为国民经济的支柱产业，和楼市相关的贷款在银行信贷的占比接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。故而，去风险、保交楼、防止硬着陆，不仅关乎宏观经济增长、金融系统稳定、地方财政基础，更攸关房企生存和民生利益。楼市去疴是关涉国计民生和市场的大问题。
从中央经济工作会议到央行货币政策再到各省市出台的“一号文件”，都将支持楼市消费作为楼市健康稳定发展的主旋。去年疫情防控实施“乙类乙管”后，2023年中国经济步入常态，经济增长要在去年较低基数上实现较快的经济增长，释放内需市场活力，自是应有之义。因此，让楼市好起来、活起来，才能保证今年宏观经济目标的实现。
宽松政策大环境下，通过降低首套房利率刺激刚需消费具有普遍性。“3”时代的首套房利率，会陆续在全国各地落地，尤其是前些年楼市较热的二线热点城市，会首先启动以消化存量市场。三四线城市也会迅速跟进，毕竟这些城市的地方财政和经济增长也需要楼市提振。各地在释放首套房利率利好的同时，改善型住房的利率也可能降下来，5年期以上房贷利率也不排除年内再降。楼市是个大系统，要想让楼市好起来，既要刺激刚需群体购房需求，也要满足改善型住房群体诉求。只有让整个消费端动力强起来，才能化解供给侧的资金难题，激活整个楼市活力。
中国楼市存在周期性波动，政策性宏调是常态。是松是紧，既要合乎市场规律，也要和经济大势同步，更要平衡楼市的各方利益关系。这才是楼市辩证法--既不能让楼市“硬着陆”，也不能忘了“房住不炒”目标。现实是，楼市要回稳回暖，楼市新周期仍需宽松政策加持。
（原题为《首套房利率“3”时代开启楼市回稳新周期？》 作者 宇文 来源 北京青年报客户端）
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