楼市观察丨金光华再推别墅“回锅” 2022深圳楼市中的冷热参差
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-tjoges91tu/TTJKdaH6HwAzOQ~tplv-tt-large.image?x-expires=1990922935&x-signature=qEI1TyRIb4uIj84P1hG2rhp6BH8%3D观点网 过去的2022年，深圳新房销售分化加剧，区位好且与周边项目产生价格倒挂，亦或是有较大折扣的项目受到市场追捧，去化表现不错。其次，去年也是深圳豪宅改善市场热度持续发酵的一年。
“限墅令”后，深圳别墅豪宅进入存量时代，近年来几乎0供应。但深圳本地房企金光华集团位于龙华的龙岸君粼别墅首批20套房源，在去年11月实现售罄，该批房源总价区间为2220万元至4200万元。
在见证了深圳人民强大购买力与豪宅改善市场的温度之后，金光华近日继续加推31套别墅。在1月31日，金光华集团位于深圳龙华的溪山美地园31套别墅取得现售许可，别墅总价区间约2025万元-4999万元，深圳似乎正逐步进入改善置业的纪元。
“回锅”契机
深圳为何鲜有别墅新盘入市？在“限墅令”下，不仅仅是深圳，全国别墅产品均进入“卖一栋，少一栋”的稀缺时代。
国家早在1994年就已经开始对别墅项目进行控制，彼时出台规定限制别墅用地。2003年，国土资源部明确对别墅项目、高尔夫项目进行限制，进入2005年，发改委再发规定，将从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目，此后“限墅令”不断升级。
后续，国家层面在2016年-2019年相继出台相关规定，停止审批别墅类供地和办理相关手续。土地政策端对别墅用地的不断限制，加剧了此类产品的稀缺。
自2016年后，深圳再无新建别墅，加上深圳还推出楼市“限价” “限购”政策，豪宅也取消预售制，转为现售模式，以致别墅纷纷“绕道而行”。从那时开始深圳部分区域别墅豪宅开始停售，等待合适契机入市。
在寸土寸金的深圳，土地供求矛盾本就突出，加上别墅具备稀缺性，限墅政策反而使深圳存量别墅越发“稀有”。随即而来的便是别墅价格的水涨船高，上亿的成交价不再是个例。
而金光华选择在此时将存量别墅资源“回锅”，正是看到去年深圳豪宅市场的火热及此前先盘对市场的探温效果。
2022年11月，金光华推出龙岸君粼首批20套别墅，建面约207平方米-256平方米，均价约14万元每平，单套总价约在2220万元至4200万元之间，仅用2天便首批售罄。预计今年仍会加推项目叠墅部分及高层住宅部分。
据观点新媒体了解，龙岸君粼为时隔10年后的再次上新，该项目一期最早于2009年开盘，占地10万平方米，总建面27万平方米，打造产品包括双拼临湖别墅、半山别墅、联排别墅以及高层住宅。
今年农历新年之后，金光华旗下溪山美地园二期31套别墅取得现售许可，成为兔年首个取证项目，与龙岸君粼一样，溪山美地园的别墅同样是时隔10年后的再“回锅”。本次取证的31套别墅，备案单价区间约9.4万-15.99万元每平方米，备案总价区间约2025万元-4999万元，较年前入市的龙岸君粼项目总价上略有浮动。
溪山美地园在项目打造上与龙岸君粼类似，主要分为三期开发，是集双拼、联排、叠加别墅、山景高层的湖区高端住宅项目。项目背靠银湖山脉，三大水域三面环绕，近揽民治水库，景观条件较为优越。
据观察，两盘位于深圳中轴龙岗坂田片区和龙华民治片区，拥有较为成熟的配套及便利的交通。溪山美地园二期周边项目价格方面，同项目一期二手房指导价为6.26万元每平方米，为2007年入市；毗邻的星河WORLD指导价为7.07万元/平方米，为2010年入市的项目。
两次推出别墅项目的开发商为深圳老牌房企金光华集团，目前在深开发项目包括金光华广场、春华四季园以及上述两盘。此外，金光华持有华强北、海润、民治水库片区等多个项目的土地储备及向西、白坭坑、坪地的旧改计划。
2022年的深圳楼市似乎又热闹起来，但热度更多集中在豪宅市场，市面频频传来“千万豪宅”售罄的消息。豪宅市场的火热及前盘的售罄，更加坚定了金光华2023年加推别墅的信心。
改善置业时代
深圳楼市的2022年，是改善之年、豪宅之年。
成交层面上，刚需型产品与改善型产品热度加剧分化，究其背后原因，是刚需群体相较于改善群体，对经济下行的抗冲击能力较弱，导致刚需购房意愿下降，保持观望态度。
据观点新媒体统计，在体现楼市热度的“日光盘”数量上， 2022年深圳仅录得6个，较同期减少23个。而除开宏发前城滨海花园、深铁阅山境的尾盘项目，真正新盘“日光”的数量仅有4个。
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数据来源：公开报道、观点指数整理
千万级的豪宅项目，使2022年深圳楼市出现“高光”。例如海德园A区最低总价1755万元，平均总价2822万元，成为深圳楼市去年第一个启动积分制的楼盘，所推181套房源于当天全部售罄，收金33.6亿元。
此外，去年9月21日入市的招商玺家园更是交出了单日揽金超百亿的成绩单，该项目公示认筹人数1615批，冻结认筹金超56亿元，房源数604套，认筹量接近3倍房源数。其中68套425㎡大户型，单套总价接近六千万，开盘2小时内宣告售罄。
但深圳楼市去年的高光也仅停留于此，就算把开盘去化达9成以上的“准日光盘”一并算入，仍只是2021年同期29个日光盘的零头，楼市热度指数达到近年低位。
将这些“日光”及“准日光”项目一同观察不难看出，入选的11个项目中，有6个参考均价超过10万元每平方米，该价位多数户型为改善或豪宅，深圳似乎正逐步进入改善置业的纪元。
改善置业的火热，也反映着深圳上车不仅是拼口袋够不够满，更是拼脑袋与时机。在限价行情下，豪宅价格与周边倒挂红利明显，够“笋”的价格也同样驱动资金的流入。另外，优质资产也是改需群体在经济下行中的资产避险方向，而利率下降、住房消费升级更助推这部分群体置换房产。
回看深圳楼市的整体情况，2022年末，深圳库存量突破400万平方米，达近7年最高峰，去化压力大。全年网签34441套，同比下跌34%，为近5年的第二低点，仅略高于2018年。
二手房方面，2022年深圳过户2.2万套，为2004年以来最低点，同样低于2008年的水平，二手价格同比下跌9%，与新房价格差距逐渐缩小。
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