成都楼市：按照现在的行情，买房是利好期还是严峻期？看完有底了
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提问：雕叔好，如果想买房投资，应该如何配置资产？
回答：对于个人资产配置整合的方法，建议如下：第一套房，一定要先解决自住的问题。第二和第三套房，可以考虑更好的地方去投资，当然首要考虑流动性，是否好出租和转手。第四套房，可以考虑舒适型，如近郊环境不错的大盘，长期持有。在资产配置中特别重要的是：1、不要买太多。我不会低估各位的购房能力，但是也不要买太多，学会整合，买对的那套房，这是特别重要的。2、买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。未来房产变现的时间是比较长。需要考虑持有成本。3、房地产投资进入了二八时代。过去是雨露均沾，现在就是二八时代，20%做对的人会拿走80%的收益
提问：成都二环内的老破小能不能买？
回答：老破小只取决于两点：价格是否便宜，和是否有核心资源。老破小因为房龄老旧，居住体验和楼盘品质早就与它无关，人们之所以愿意买老破小，主要还是因为它总价便宜能上车，或者它有医疗教育和交通的核心资源，虽然居住体验一般，但生活方便总归是个加分项。最近有个新闻，说老旧小区改造即将提上日程，经过推进的旧改翻新之后，老破小或迎来下一轮的重新估值。你看南京老小区翻新前不到3万，翻新后单价4万多。
提问：雕叔你好！预算在250万左右，社保刚4，除了高新南不能买,其它区域都可以买。最好是新房，二手房房龄新也行，要怎么选择才合适?
回答：如果不限定板块方位的话，可选项很多。综合来建议一些板块和楼盘吧，都是当下你们需求内的优质可选项。二手房︰锦江沙河的望江锦园、华宇广场（地段很好，单价2-2.5万尚在合理区间)﹔东湖和三圣乡的瑞升望江橡树林、卓锦城五期、绿地468公馆（学区中上，次新大盘);成华区可以看看成华奥园广场、中粮锦云、招商中央华城（价格波动较大，可以在2.5万单价捡漏，均是地铁大盘)﹔龙泉驿区大面的龙湖三千庭、炜岸城、龙城1号（二圈教育较好的板块，洋房别墅等产品)。在青羊武侯一带，则可以尝试看看武侯新城的保利花园、绿地圣路易名邸、新希望锦悦楠庭等(教育汇聚了武侯顶尖的新学校，但是这个板块有一定航空噪音)﹔青羊新城推荐看凯德风尚、俊发时光俊园、长虹和悦府、恒大翡翠华庭、保利香槟光华、万科金色领域等兼顾交通、教育和商业的楼盘。新房在250万以内的话，可选项就很少了，要么是买不到，要么是买不起，但是依然可以在城东的龙泉驿十陵、东安湖可以寻找一些产品，比如东安湖的华润未来之城;十陵的华润时代风景以及佳兆业珑樾壹号等，都还是不错的选择。如果顺位度还能提升的话，比如在成华区的二八片区，还可以尝试一下首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园等楼盘。另外在武侯和金牛区推荐看看人居柏芸城、长虹天樾等楼盘。
提问：雕叔，您好！每天都在看您的头条号信息，对您的房产专业能力和买房服务，十分敬佩！我是四川德阳人，工作已20年，以前一直德阳折腾房子，前前后后买进、卖出了7、8套房子，因绵阳房市整体涨幅较慢，且上涨周期太短，房产投资收益并不理想。2015年，开始逐步将德阳房子清仓，目前除了自住一套（小孩在德阳私立学校读书）、门面一个（位置一般）外，将房子投资向成都发展，2015年购入双流东升房子一套（川网国际花园）、2016年购入成都一环内的商铺一间（恒大曹家巷广场）、2018年因限购原因购入 高新区天府五街公寓一套（55平米小户型，已出租，月租3000）、2019年初通过学历入户+社保 购入天府新区 海洋公园附近 电梯住宅一套（阳光城半山悦140平米，还未交房），今年7月将双流川网国际售出（投资收益200%、小赚一笔）准备置换一套 自住兼投资的改善型住房，准备自己与家人长期居住，目前我们家人还住在绵阳，计划三年左右搬到成都。目前我们在成都已有一套房（天府新区），户口在双流川网国际（未迁出），购房资格只能买二圈层和主城五区。我和家人 看好了一套小别墅（双流牧马山距离成都最近的别墅——半山卫城二期朴墅，200平双层小别墅带120平米花园，双拼，新房，小区环境很好，户型我们很喜欢，双流西站TOD旁600米，交通方便但周边生活配套不行），总价335万元。请雕叔帮我指导哈，请帮我分折哈，我现在手上子弹有300W，希望近期在成都买一套自住+投资的小别墅，我的这个选择，如何？或有更好的建议！
回答：你好，久等了。你在绵阳也是高产阶层了，确实如你说言，绵阳整体楼市不温不火，收益绝对值相比成都欠佳。将大部分投资迁移至成都是正确的做法。目前整体来说你的资产配置大问题没有，如果急需资金也可以把商铺 公寓折现处理。此外就目前你的总价预算，在成都也是有很大可选空间的了。对于半山卫城，这个楼盘自住改善意味明显。牧马山是多年前的成都别墅群，现在在热点重点板块中排不上号，有些落寞，多年来价格也是波动较大，行情并不稳定，作为投资，我们并不是很建议。另外你这套别墅是清水房，自己装修下来耗时耗力，大概还需要小百万的装修费，因此总价预算下来可能达到400多万。但是这个楼盘单就解决你们的改善自住需求来说问题不大，产品本身非常抗大，房源距离出口也近，不远处就是地铁TOD项目，因此生活配套在未来也是可期的，因此如果你们确实看着自住改善以及这个单价的话，没有问题，但是我可以说：投资的话，可能收益不大。你们目前是双流户口，只能买二圈层，对于二圈层我比较推荐你们买双流怡心湖，龙泉驿十陵、东安湖大盘热盘。他们的特点是单价可能稍高，产品不如半山别墅改善更为纯粹，但总价还在预算范围内，关键是后期更有增值空间。怡心湖比如怡心湖岸 绿城诚园 天湖湾 十陵比如中海御湖世家 首开龙湖景粼玖序 华润置地时代风景 东安湖比如华润置地未来之城，北大资源紫境东来当然，你也可以等天府新区阳光城交房后把户口迁移到天府新区 然后获得主城区（除高新区）的购房资格，这样也会有更优质的选择。
提问：你好，雕叔，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到，给个建议哈，谢谢！
回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票买起。我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑：1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。2：不要购买旅游地产，不要碰三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房地产。买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。4：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。3：不要只要求"量"而不求"质"，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。4：不要滥用你的首贷款资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。5：不要被房子的"外观"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。
提问：你好，雕叔，我打算在成都投资买房，只有五个主城区和天府新区和高新区资格，没有近郊资格，成都哪个区是投资最安全的地方？哪里是最有价值投资的？另外学区地铁商业配套，我应该更重视什么？地铁离这个楼盘门口越近越好吗？500米和300米对价格有很大影响吗？另外，现在有差价的新房子，我该试着摇还是买二手房怎么呢？
回答：成都高新区金融城是成都高房价最高的板块，我一般不太重视这些小区。因为这些楼盘一般涨幅相对较小，属于首席执行官CEO富贵盘。天府新区太远了，价格不便宜，现在限价慢慢放开了，没有必要去。把主城放在第一位吧。依次优于商圈地铁学区。地铁300米和500米没有多大区别，最重要的投资是成本效益，不是说离地铁越近越好。新房、二手房都可以考虑，最重要的还是价格，如果能摇得到剪刀差的新盘更好，没有摇到就以二手次新为主。目前，房地产市场是一个分化的市场，城镇化已经进入下一个过程，未来10年，人口将主要流向大都市区、城市群。各地情况不同，一些城市地区比较热，有些地方比较冷。但无论如何，未来大城市的房地产是相对安全的，真正面临风险的是县城和地级小城市。原因有两个：第一，后者基本上属于人口外流，大量房屋不易被消化。第二，由于教育和医疗等公共服务资源的地区差异，人口将流向大城市，这自然会支撑大城市的房价。
提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！
回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。
提问：户口和社保在高新区，由于只有一年多，新房摇号难进，想买套二手房，总价一百四十万，看了两个小区，交大万通格外和长虹和悦府，那个小区更好，另外你们有更好的建议买那个小区？
回答：如果你的预算是140万左右的话，在高新区确实基本没法买新房了，但是从资格来说，青羊的长虹和悦府和武侯的交大万通格外也的确是可也买到的。交大万通格外整体的板块是相当成熟，楼盘林立，地铁环绕，什么都是刚刚好，但什么又不是很突出的优点，是一个比较适合求安稳的，求自住的群体，板块本身热度一般，已经进入了老化阶段，下一步就是走神仙树、桐梓林一带的路子，如果你是寻求自住属性，然后偏向于南门生活工作的话，我认为它的性价比其实不低，单价只要2万出头，就能买到一个南门套二，已经不好选了。周围的维港、丽都世家A区也是比较类似的概念，可以一并看看。长虹和悦府则在西三环外的外光华板块，整体来说板块的热度是比较高的，加上青羊的重心往这边发展，地铁、商业、产业和医疗等资源都逐渐配齐，是一个比较有未来的区域。长虹和悦府房龄比较新（相应税费高一些），整体价格体系和交大类似，稍高一点，也十分满足你的预算，适合于偏重板块成长性，适合年轻人，然后主要的工作和生活圈子在西门的购房者，周边的东原时光道、保利香槟光华、光华逸家等也都是类似的产品和概念，可以一并看看。一个侧重自住，一个看重未来，所以说两个小区或者说两个板块，我认为都是比较好的，主要是看你侧重哪些点，或者说你的气质需求更符合哪个板块然后就选择哪个。
提问：雕叔你好，我想问下，下个阶段的房价趋势，今天看到了一个新闻说成都深圳上海北京等地的二手房贷款可能会限制严重的可能取消你是怎么看的呢？
回答：我也注意到了相关新闻，一方面是各大城市房龄大的停贷，二是一些城市额度紧张,放款周期进一步延长，可能需要6个月以上。也有银行对外表示目前已不接房贷业务，现有贷款已排至2022年。三是成都目前还没停贷，只是周期很长。房贷收紧并非最近才发生，早在今年4月份便开始对新房和二手房收紧了放贷“水量”整体来说还是与银行自身的监管以及信贷政策的紧缩相关，完全停贷既不符合自由经济，也不符合长期政策，只能说在接下来的中短期时间内，二手房不太好过，而对于有置换需求、入手需求的，还是及早为宜。
提问：我是刚需金牛区社保 准备在成都买房子，总价200左右 首付3成。我看了温江区：凤溪院子 雅居乐（锦尚雅宸） 恒大未来城 成华区：万科锦园 天府新区：万科天府公园城 恒大天府半岛 双流怡心湖：中海云麓世家 怡心湖岸 看了这些不知道以后的发展买哪边好。请雕叔给个主意或者推荐一些楼盘。谢谢你！
回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑，如果是投资， 从城市的发展长期看我更推荐天府新区，但现在买入需价格需白持两年，你说的天府新区的2个盘，万科天府公园城 恒大天府半岛还是可以考虑的，另外，还可以关注一下，川发天府上城、远大中央公园。
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