真相！刚需和改善成了楼市的“救命稻草”
最近在官媒上，我频频能听到一句话：支持刚性和改善性住房需求！这句话央行说过；住建部说过；地方上也说过。
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央行：在会议中多次指出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服务，维护住房消费者合法权益，确保房地产市场平稳发展。
住建部：要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。
地方：以江苏为例，江苏1月16日发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》。政策措施明确，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。根据实际情况调整公积金贷款政策，完善征收拆迁安置补偿方式，优化商品房价格备案制度。此次江苏从个税、公积金、动迁安置、价格备案等角度落实了购房需求提振的支持。不只是江苏，全国多地也纷纷出台各项措施，支持房地产复苏。
央行在行动，大力支持刚性和改善性购房需求
央行数据显示，2022年居民部门贷款增长乏力。
2022年全年住户贷款增加3.83万亿元，较2021全年增量缩水约4万亿元。其中，以个人消费类贷款为代表的新增居民短期贷款同比少增0.76万亿元；以按揭贷款为代表的新增居民中长期贷款同比少增3.33万亿元。
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2022年，按揭贷款“缩水”主要受到居民收入及房地产市场等影响。特别是楼市下行之后，导致住房按揭贷款需求下降。
为了刺激房地产消费，央行出台了不少利好政策。
首先央行在2022年两次下调了LPR利率，推动了房贷利率进一步降低。
5月份LPR由4.6%下调至4.45%，到了8月份LPR再次下调，由4.45%下调至4.3%。
除了多次降LPR之外，还定向下调了房贷利率！
去年5月，将首套房利率的下限由不低于相应期限LPR调整为LPR-20BP。
目前很多城市的首套房贷利率普遍为4.1%（4.3%-20BP）。
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去年9月，央行、银保监会发布通知，决定阶段性实行差别化住房信贷政策，对于2022年6～8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
今年1月5日，人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对评估期内新房销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
据此，今年开局有38个城市再次下调了首套房利率。刚刚，郑州甚至将首套住房贷款利率从原来的最低4.1%降至3.8%。
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住建部支持刚性和改善性住房需求
近期，国家统计局发布了2022年全国房地产开发和销售年度数据。
数据显示，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0％；商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3％；商品房销售额133308亿元，同比下降26.7％；房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9％。
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从国家统计局的数据可以看出，去年房地产行业的多个指标的降幅在不断扩大。这个现状和住建部想要维持房地产市场平稳健康发展是冲突的。
去年房地产是处于亚健康状态，想要治病就得对症下药。
随后，“第一支箭”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，分别从信贷、债券、股权三个融资渠道给房企予支持，化解房企资金链断裂风险，保交楼保民生保稳定。
救房企是治标，想要治本还得从需求端发力。
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刚性和改善性住房需求目前是需求端最重要的购买力。
首先住建部对于购买首套房的大力支持，下调首套住宅贷款首付比例、降低房贷利率、有序缩短按揭贷款审批与放款周期、提高公积金贷款额度或以公积金覆盖首付的比例、减免交易税费、提供购房补贴、逐步降低落户标准和购房门槛等差异化支持措施。
对于购买第二套住房的，住建部也给予了政策支持。特别是在以换房为主的改善性需求方面，去年9月30日财政部和税务总局发布退税新政：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
地方支持刚性和改善性住房需求
财政部数据显示，2022年国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。土地和房地产相关税收中，契税5794亿元，比上年下降22%；土地增值税6349亿元，比上年下降7.9%。
受疫情冲击以及楼市和土地市场低迷等影响，今年地方财政收入明显下滑。地方政府性基金预算本级收入73755亿元，比上年下降21.6%。
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房地产相关的一系列收入下降，让地方财政很受伤。救楼市就成为地方破解财政困难的“灵丹妙药”。
南京救市ING
首先部分出台楼市限购政策的城市，纷纷松绑限购政策。以南京为例，南京在2022年曾多次松绑楼市限购政策。
从最开始的外地人在南京买房需要24个月社保，随后调整为缴纳6个月社保。最后调整为补缴6个月社保就能在南京买房。其间甚至传出南京全面取消限购政策的谣言。
到了去年年底，南京再次放松限购，外地人无需社保，仅持6个月的居住证明就能在南京买房了。
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本地人买房的限购解绑的更快，除了主场四区之外其他板块可以不限量购买。
随后对建邺区江心洲生态科技岛、秦淮区南部新城、玄武区红山新城、鼓楼区幕府创新城四个板块松了一个口子，给本地人新增一套购房资格。
而且对有60岁及以上成员的本地户籍家庭可增购1套住房。
信贷方面，南京也多次松绑。对于改善需求的买房人，二套房首付比例从8成降至6成，随后又降至4成。
甚至有些区县，只要买房就给予购房补贴。
有些地方甚至下调了首套房的首付比例，首付2成也能买房。
写在最后：
今年高层再次重申房地产是国民经济的支柱产业，支持刚性和改善性住房需求成了各方的共识。
你觉得今年楼市会怎么走呢？
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