新路2023丨新一年，楼市政策继续宽松提信心
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丁祖昱评楼市
我们告别2022，迎来充满希望的2023。
这些年，我们一路见证着行业的波澜壮阔跌宕起伏，也见证着历史的不断发生。
眼下，房地产行业迎来了逻辑重塑阶段，对于企业而言，这是一场涅槃之战，对市场而言，这是即将完成筑底的关键。
房地产开发新模式将被重构。正如需要修复购房者的信心一样，整个行业都在蓄力复出。在寻找出路的过程中，每一个从业者，都在奋力把过去的时间给抢回来。
我们相信，总有一条路是为我们而准备的。这条新路，是在原有道路上延伸，亦或是在老路之外新的通道。
值此春节辞旧迎新的时间节点，我们推出“新路2023” 春节系列策划，涉及政策、行业、房企、土地、城市、融资、物管、租赁、商业、文旅、养老、城更、产业等方面，全面思考、总结展望。在房地产行业行至转折的今天，用数据和研判，启程一段新路。
“命定的局限尽可永在，不屈的挑战却不可须臾或缺。”每个人都应该寻找自己的出路，给准自己的定位，每个企业也是一样，每个行业也是一样。
本文是为开篇，房地产政策不断利好的2022年已过， 2023年政策导向又将如何？
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2022年，最值得一提的政策，便是在7月多地爆发停工断贷事件后，中央及地方出台的一系列“保交楼”举措。
中央层面，第一，积极表态，将保交楼上升至政治局会议高度并与稳民生并列。7月28日，“保交楼”首次被写入政治局会议文件。第二，推出2000亿专项借款和2000亿再贷款，为保交楼提供资金支持。8月，多部委联推2000亿政策性银行专项借款，目前资金已基本投放至项目。11月21日，央行向6家商业银行提供2000亿元再贷款，鼓励其支持保交楼工作。
地方层面，第一，设立地方专项纾困基金，例如郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元纾困基金。第二，积极争取国家政策性银行专项借款。第三，派遣工作组或建立一对一挂联帮扶，例如重庆安排专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。第四，返还未动工项目土地款，例如赣州返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。第五，优化预售资金监管，例如南京对出现资金矛盾苗头的设立区政府专用强制资金账户。
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2022年全年两次中央政治局会议提及房地产，7月比4月定调更积极。首先，两次会议均强调房住不炒，意味着房地产政策主基调未变，核心在于稳定市场预期、实现行业软着陆，而非刺激市场非理性回暖。
其次，地方因城施策空间逐渐打开，4月“支持各地完善房地产政策”，到7月“用足用好政策工具箱”，后者赋予地方更多的自主权。最后，根据当时面临的现实问题，两次会议侧重点有所区别，4月侧重预售资金监管，7月着力强调保交楼。
“930”再现房贷财税刺激，但力度明显不及2014-15周期的“930”、“330”，由此也可见中央政策意图限于“托而不举”。9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。9月30日，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。
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2022年，295省市出台595次房地产松绑政策。需求端主要包括：
1、杭州、南京等39城放松限购，宁波、佛山全面取消限购。
2、济南、厦门等111城放松限贷，重庆等超81城首套房最低首付比例已经降至2成，苏州等超54城调降二套房首付比例，郑州等57城执行认房不认贷。
3、广州、西安等7城放松限价，广州新房备案价上下浮动空间扩大，西安取消二手房指导价。
4、西安、成都等24城放松限售，常州、廊坊等压力三四线城市全面解除限售。
5、杭州、南京等170城财税刺激托市，包括减免住房转让税费、发放财政补贴等。
6、深圳、合肥等243城放松公积金贷款。
一季度，地方房地产政策试探性放松。随着郑州打响二线救市第一枪，4月，楼市政策调整频率明显加快、力度明显加大，56城出台67次新政，政治局会议定调“两支持一优化”后，5月，因城施策进入高峰期，全国政策频次环比近乎翻番。6-8月，松绑政策步入效果观察期，政策出台频次递减。9月，各地再次迎来政策小高峰、刺激政策应出尽出，强二线加速松绑“四限”，但部分强刺激政策遭遇“一日游”，压力县市刺激政策应出尽出。四季度，地方放松政策频次下降但力度不减。
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2022年央行两次全面降准，累计释放长期资金超万亿。4月25日、12月5日，央行各下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，分别释放长期资金约5300亿、5000亿。年内5年期以上LPR三次下调，累计调整幅度达35BP。
首套房贷款利率下限两次放宽，18城首套房利率降至4%以下。5月15日，央行、银保监会将全国首套房贷利率下限调整为LPR减20BP。9月29日，允许部分城市年底前阶段性下调或取消首套房贷利率下限。随即济宁、黄冈、清远等将利率下限调整为LPR减35个基点至LPR减60个基点，湖北、广东部分城市阶段性取消新发放首套住房个人住房贷款利率下限。全国超百城首套房贷利率最低4.1%、二套4.9%，超18城首套房利率降至4%以下。
但降准、降息、降利率下限的操作利好效果有限，住户中长期贷款数据反映居民购房意愿仍低迷。2月、4月住户中长期贷款罕见负增长，11月，居民新增中长贷同比仍少增3718亿元。
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2022年前10月，房地产融资政策渐进松绑，但落脚点还是在于对前期收缩性政策的回收和纠偏。1月明确并购贷不再计入“三道红线”，2月保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，3、4月金融委等六部委积极表态，8月中债增增信支持房企发债，9月监管指示银行新增6000亿房地产融资，10月允许少量涉房企业A股融资。
以11月为分水岭，监管对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体。8日，交易商协会表示将继续推进扩大“第二支箭”，支持民营企业发债融资，11日，央行、银保监会出台“金融16条”，12日，三部委发文指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金，21日证监会发文支持房地产股权融资。至此，监管对房企融资态度发生根本转向，纾困方向从“救项目”转换至“保主体”。
实操层面，信贷、股权、债券三箭齐发，协力支持优质房企融资。其一，多家银行向房企提供超3万亿授信；其二，8家房企储架式注册发行1210亿，增信3家民营房企合计发债47亿元；其三，20家上市房企披露股权融资意向或计划，世茂、福星等超过17家房企拟通过定增再融资。
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我们认为2023年中央政策力度仍将相对克制，“托而不举”将是大概率事件，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。类比于上一轮市场调整期2014年，“930”、“330”这类强力刺激性政策，短期暂无落地的可能性。
2023年将继续因城施策用足用好政策工具箱，地方需求端政策力度有望加码：
其一，一线及强二线城市调控政策或将局部放松，市场下行压力较大的远郊区域局部放松限购，定向优化二孩、三孩家庭以及各类人才购房资格等。作为政策风向标的一线城市，调控政策仍需从紧执行，但也存在局部放松的可能性。杭州、成都等强二线市场倘若出现走弱迹象，不排除政策加码放松的可能性，以便给市场“保温”。
其二，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。弱二线及三四线城市仍需在政策层面适度刺激居民购房需求，涉及全面取消“四限”，加码购房补贴、税费减免等。而在佛山全面取消限购之后，预计长春、南宁、常州这类弱二线及三四线城市或将效仿全面取消“四限”，以便支持刚性和改善性需求，促进市场尽快回稳。
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我们认为房企供给侧改革已渐近尾声。其一，信贷、债券、股权三箭齐发全面支持优质房企融资，其中股权融资或将是企业融资的重要工具。预计经营稳健的央国企将是银行信贷的优质客户，有望获得较高的实际信贷额度；优质民企实际信贷额度或将在授信额度的基础上打折。
在境外债券融资陷入冰封的情况下，优质房企将更为依赖境内债券融资。但在房企去杠杆、降负债的政策大环境下，预计境内债券融资增量或将相对有限，毕竟行业整体偿债风险依旧高悬在顶，仅限于央国企及优质民企才有资格发行债券融资，优质房企实际融资额度或将受限。
股权融资或将成为房企融资的重要渠道，更多上市的优质房企或将通过增发、配股融资。理想情况下，随着股权融资规模不断扩容，既能缓解房企融资困境，又能降低企业整体负债率水平，甚至还能构建风险共担机制，在一定程度上降低企业偿债风险。
其二，出险房企仍需去杠杆、降负债，但理应秉持有序出清的基本原则，逐步将杠杆率、负债率降到相对安全的水平。例如对于债券按期兑付确有困难的企业，可以通过协商予以展期或置换。又如在项目层面做好区分，出险房企的优质项目仍需给予必要的融资支持，尤其要支持优质房企兼并收购受困企业项目。
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需要强调的是，“保交楼”依旧是接下来必须坚守的政策底线，难点在于破局保交楼资金困境，预计房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等或将加快落地。
在实际执行层面，保交楼的核心原则是救项目但不救企业，尽快督促停工项目全面复工，保证问题项目都能顺利交付，最大程度维护购房者合法权益，维护社会稳定大局。
对于房企来说，在稳信用下企业整体融资环境接下来或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益。
可以期许的是，随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清，最终房企供给侧改革将划上“休止符”。
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