回顾｜2022地产十大政策，全面松绑、刺激需求，楼市进入宽松周期
2022是跌宕起伏的一年，是砥砺前行的一年。同时2022也是地产行业历史性调控政策最多和行业拐点的一年。过去一年，中央和地方政府为房地产的平稳健康发展出台了一系列的重大政策。
回顾这一年来的房地产政策，以宽松为主，呈井喷之势。2022年的1-11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。
小编盘点出2022年十大重点房产政策跟大家分享！
综合来看，今年的房地产政策调整具有全面性、广泛性，从三四线城市到一二线城市，从需求端到供给端，从“救项目”转向“救企业”。预计未来，在“保交楼、保民生、保稳定”之下，房地产政策还将继续宽松。
01
两次降准
政策回顾：2022年4月15日，央行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此后的11月25日，央行再次降准0.25个百分点。
据统计，两次降准共降低金融机构存款准备金率0.5个百分点、释放长期资金超万亿元，金融机构加权平均存款准备金率降至约7.8%。
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解说：降准意味着可以释放出更多的流动性资金，这为银行支持民营房企合理融资奠定基础。本次降准对房地产市场的资金支持较大，缓解当前房地产市场的资金压力，从而有助于房地产开发投资、到位资金行业基本面的恢复。
02
三次下调LPR（贷款利率）
政策回顾：2022年，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），刺激房地产市场需求的力度可谓之大。1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。
不仅如此，央行还推出差别化信贷政策，比如今年5月份的政策指出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；9月份，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
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5年期以上LPR是房贷利率定价的“锚”，很大程度上关系着房贷利率的变动。随着5年期以上LPR的下调，商业银行房贷利率也将持续下调。信贷政策叠加下，各地房贷利率持续下降，2023年首套房贷利率更是有望突破4%。
解说：LPR利率下降除了以显而易见的方式影响每位还贷者外，还如同细雨春风般温暖着实体经济。今年以来，LPR多次下降对贷款利率的引导作用正在显现，实体经济融资成本已经明显降低。同时贷款利率的下调也将刺激楼市，进一步刺激市场客户的购房需求。
03
限购松绑
政策回顾：2022年可谓房地产政策松绑大年。 今年1-11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。
纵观2022年的政策调整，以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策松绑，成为主流，并经历了从三四线城市到二线城市再到热点城市的发展方向。
在限购方面，据不完全统计，今年超百条限购优化政策发布，遍布多个省会城市以及热点二线城市，内容主要围绕缩小限购区域、降低购房资质和门槛、放宽多孩家庭和老年家庭限购等。进入12月，多个重点城市继续“松绑”限购，包括成都、西安、武汉、南京、佛山等，佛山甚至全面取消限购。
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除此之外，限贷政策的优化成为看点。今年以来，包括驻马店、宜春、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等多个三四线城市，以及郑州、兰州、天津、南京、杭州等重点二线城市，优化“认房又认贷”政策，即对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次购房时，执行首套房贷款政策。
解说：各地限购松绑政策变相放低购房门槛，可以直接减少购房者的购房压力，在政策宽松利好的影响下，进一步促进房地产市场平稳健康运行。
04
超30城支持公积金共享，“一人购房全家帮”
政策回顾：在2022年的政策松绑潮中，住房公积金的调整辐射面广、动作频繁。截至12月21日，全年约有180个城市（含多次发布政策城市）发布公积金政策，其中有九成以上城市是对住房公积金贷款政策从降首付、提高最高贷款额度这两方面进行适度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武汉、中山等在内的少数城市是优化公积金提取、异地办理等政策。
值得关注的是，“一人购房全家帮”是今年公积金政策的创新点，该政策除了可提取本人及配偶公积金外，还可同时提取夫妻双方父母或子女的住房公积金账户余额。
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据不完全统计，今年全国已经有超过30个城市发布“一人购房全家帮”政策，包括荆州、珠海、潮州、秦皇岛、赣州、沧州、信阳、马鞍山等城市。
解说：此项公积金新政充满了人情味，既能让公积金发挥更大的效能，促进当地房地产经济发展，也在一定程度上提升了年轻人的结婚率，可谓利国利民。
05
时隔12年，股权融资重启
政策回顾：证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”：
一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。
二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。
四是进一步发挥REITs(不动产投资信托基金)盘活房企存量资产作用。
五是积极发挥私募股权投资基金作用。
此前贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”已经落地，支持企业股权融资为“第三支箭”，恢复上市房企和涉房上市公司非公开方式再融资，标志“第三支箭”正式落地。“第三支箭”对房企的意义重大，通过股权融资的发力，将有力推动房企解决资金问题。
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解说：这是时隔多年以后监管层放开房地产企业股权融资，信号意义重大！多渠道解决房企的资金难题，实质性的重磅利好接连登台，房地产面临的行业环境已经开始彻底反转之路。
06
金融支持房地产16条
政策回顾：2022年11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融支持力度等方面发布16项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。尤其是支持房企融资方面，政策涵盖开发贷、债券融资、信托等资管产品融资、并购贷、“保交楼”专项借款等全渠道，并提出“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，堪称今年以来对房企支持力度最大的政策。
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自该政策出台后，信贷、债券、股权“三支箭”加速落地。
解说：此次发布的《通知》显示出监管部门维持房地产行业稳定健康发展、强化弥补薄弱环节、遏制市场风险、防范其外溢的决心。同时，应该看到，这是政策针对市场变化做出的调整优化，促进房地产市场平稳健康发展，并不意味着楼市政策的转向。
07
预售资金监管更加灵活
政策回顾：2022年，预售资金监管政策的调整，成为一大看点。11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金；房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。
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解说：此次政策的出台，不仅能为优质房企缓解流动性压力，对市场会起到一定的积极作用，还从供需两端同时发力，有利于稳定市场预期。将有助于扭转房企融资困境，有效遏制企业“爆雷潮”。
08
“卖一买一”可退个税
政策回顾：为了推动换房交易，9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
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从内容看来，这一政策针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，最高可以实现全部退还个税。
解说：有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
09
二手房“带押过户”
政策回顾：为了盘活二手房市场，今年多个地方试行“带押过户”，包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波、无 锡等地陆续推出了新政，深入探索二手房交易、过户等环节的制度创新。
何为“带押过户”？通俗来讲，“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。也就是说，这种模式省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。
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值得关注的是，在简化二手房交易流程上，今年北京也出台了重磅新政，全面试行存量房交易“连环单”业务并行办理，这在全国属于首次。
解说：带押过户的可降低交易成本，将进一步激发二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力。
10
房企借壳上市重启成功
12月21日，证监会召开党委会议提出，大力支持房地产市场平稳发展。加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房REITs板块。
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2010年“国十条”等房地产调控政策发布后，涉房企业的A股IPO、借壳上市及再融资受到不同程度限制。2010年至今，几乎很少有房企在A股IPO的案例。这意味着在2010年被叫停的“房企借壳上市”重获启动。
解说：时隔十二年，证监会重启房企“借壳”上市大门这个动向，包括一系列的一切政策都是在为”维稳“做努力，而不是说要让房企做大做强。
结语：
中央经济工作会议明确指出要坚持稳字当头、稳中求进，强调加强各类政策协调配合，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署。会议继续强调“房住不炒”定位，推导房地产向新发展模式平稳过渡。
12月19日，经济决策最核心部门——中央财经委员会办公室即通过新华社向外界发布对于会议精神和当前经济热点问题的深入解读。中央财办有关负责同志表示，要充分认识到房地产行业的重要性，要做好应对工作确保房地产市场平稳发展。2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况。
房地产是国民经济的支柱产业，坚持房住不炒的基调，坚决保障房地产平稳健康发展是国家的重中之重。
基于此，2023年房地产市场有望企稳回升。
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