2022年7月刊：楼市正在稳步复苏，环比大幅增长势头良好
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本月观点
政策及热点总结：6月7日，上海放宽留学生落户政策。毕业于世界排名前50院校的留学回国人员可直接落户上海，不受社保缴纳时间和社保基数限制。6月28日，上海发布2022届应届毕业生落户政策。在沪各高校应届硕士生不分专业，不用评分，满足基本要素，即可直接落户。上海一个月内发布两条放宽落户政策，加码抢人，楼市将迎来大波刚需，五大新城也将迎来大波潜在购房者。6月10日，上海2022年第二批入市新房官宣后，新房认购周期调整，在短期内可以加速新盘入市，迅速消化掉现有存盘，有助于快速复苏楼市至正常水平，稳定楼市。
商品住宅市场：6月商品住宅市场恢复供应，启动第二批新盘集中供应；疫情间需求释放，供需双增，市场正在稳步复苏。在第二批次46个新盘中，6月共有30盘结束认购，26个新盘入市，7盘触发积分。触发积分新盘占比仅23%，入市新盘两极分化严重。
本月数据快报
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政策与热点
[*]6月7日，上海放宽留学生落户政策。2022年7月－2023年6月留学生落户、居转户、人才引进落户上海涉及的“平均工资”仍保持10338元不变。毕业于世界排名前50院校的留学回国人员可直接落户上海，不受社保缴纳时间和社保基数限制。毕业于世界排名51-100院校的，只需缴纳6个月社保不限基数即可申办。
[*]6月28日，上海发布2022届应届毕业生落户政策。在《关于做好2022年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业工作的通知》中提出，（1）在沪各高校应届硕士生不分专业，不用评分，满足基本要素，即可直接落户；（2）在沪“双一流”本科毕业生在五个新城就业和南北转型地区就业满足基本条件，可直接落户；（3）一流大学建设高校应届硕士毕业生不分专业，不用评分可直接落户；（4）世界一流学科建设高校建设学科应届硕士毕业生不用评分可直接落户，其他学科依然需满足评分政策。
在疫情影响下，上海几近停滞3个月，人口流动规模大幅减少，经济下行，存在人才流出的可能性。叠加上南京、杭州等多个长三角城市对人才频频抛出橄榄枝，上海一个月内发布两条放宽落户政策，放大招加码抢人，加速推进疫情后的复工复产
落户的下一步就是买房，留学生及应届生落户政策放宽将直接对上海楼市产生积极影响。今年上海高校毕业生共22.7万人，为近5年来最大，潜在落户人口基数庞大。考虑到上海楼市房价及市区新盘较少等因素，五大新城或迎来大波潜在购房者，引流人才，推动五大新城建设。此外，具有留学背景、高学历的人才，背后的家庭条件相对充裕，购买力水平较高，一大波刚需被释放。
[*]6月7日，上海市公积金管理中心发布《关于公积金贷款购买第二套改善型住房人均住房建筑面积调整》。自6月6日起，持有住房的人均住房建面不高于37.4㎡，方符合本市购买第二套改善型住房申请公积金贷款家庭的条件。鼓励购买二套房，松绑公积金贷款购买第二套改善型住房的面积。
[*]6月10日，上海2022第二批入市新房官宣后，新房认购周期调整：（1）公示期由3天调整为1天；（2）公示期由3天调整为1天；（3）限购查询由7天调整为5天，计分审核由7天调整为5天；（4）未触发积分的计分审核天数为0天；（5）认购比出现放宽，外环外的部分楼盘认购比由之前的1.3上调至1.8。
疫情复工复产后，上海楼市持续释放积极信号。新房认购周期调整在短期内可以加速新盘入市，迅速消化掉现有存盘，有助于快速复苏楼市至正常水平，稳定楼市。此外，外环外楼盘入围比放宽降低购房门槛，将引流部分刚需需求至郊区。新房限购政策并未放松。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
6月商品住宅市场恢复供应，启动第二批新盘集中供应。在第二批46个新盘中，6月共有30盘结束认购，26个新盘入市，7盘触发积分。同时，由于疫情期间的需求得到释放，销量迅速反弹回升，市场供需双增。本月入市新盘两极分化严重，触发积分新盘占比仅23%，而多个触发积分盘认购率超400%；本月总供应70.12万平方米，同比降幅45%，成交量为87.40万平米，同比降幅22%；受供应结构和开盘延期影响，6月因疫情延期的多个高价位楼盘集中网签，全市成交均价上升至74500元/平米；本月商品住宅市场正在稳步复苏，环比大幅增长，同比降幅收窄，势头良好。
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商品住宅-成交排名
6月位于浦东新区外高桥板块的金鼎首府项目为商品住宅成交面积冠军，该项目靠近拥有5条轨交的金桥副中心，千人认购触发积分制，入围分为75.12分，目前房源基本售罄。多个位于内环内的10万+豪宅项目本月成交火热，其中瑞虹新城瑧庭、仁恒海上源和招商外滩玺均在今年一批次中触发过积分。
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公寓市场
6月公寓市场加快供应节奏，成交规模迅速回升，但仍低于正常水平，同比降幅明显；本月供应面积为58.20万平米，成交面积为79.36万平米，同比降幅分别为44%和14%。本月内环内多个新盘入市，受结构性因素影响成交均价上涨至74753元/平米；本月成交TOP10楼盘多位于内环内和外郊环，仅中建玖海云天位于郊环外。
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公寓市场-成交排名
6月公寓市场销售冠军为浦东新区外高桥板块的金鼎首府项目。位于内环内的10万+豪宅项目瑞虹新城瑧庭、仁恒海上源、招商外滩玺本月成交火热。
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别墅市场
6月上海别墅市场恢复供应，成交规模增长，但仍低于历年同期，同比降幅分别为49%和60%，成交均价则回升至73327元/平米；本月别墅市场供应销售规模。本月成交楼盘大多数位于郊环外和外郊环地段，唯一中外环项目是杨浦区新江湾城板块的10万+豪宅项目信达泰禾上海院子项目。
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别墅市场-成交排名
6月别墅市场销售冠军为位于宝山区顾村板块的大华锦绣四季项目。大华锦绣四季项目为二批次加推的洋房及叠墅，入围积分为50.19分。
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商品住宅存量
6月上海商品住宅存量环比有所下降，去化周期缩短至16.1个月，仍受疫情影响处于较高水平。
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上海各环线商品住宅存量
6月上海商品住宅内环内存量占比下降3%，内外环存量占比下降2%，外环外存量占比下降3%。全市商品住宅存量依旧主要集中在外环外区域，外郊环和郊外环的存量占比旗鼓相当。
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上海各区域商品住宅存量
6月金山区为存量最大区域，其次为奉贤区和浦东新区，卢湾区住宅存量最小。
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市场结构性成交分析
成交区域结构
6月成交区域结构中，浦东新区，虹口区和南汇区成交量排列榜单前三，各区成交规模均快速回升，另外卢湾区成交均价最高达145227元/平方米。
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成交板块结构
6月位于奉贤区的南桥新城板块位于成交榜首，其次为枫泾板块和金山新城板块；其中，南桥新城板块的保利明玥霞光项目为成交主力，均价为40211元/平方米。枫泾板块的华发招商依云四季项目为成交主力，均价为21237元/平方米。金山新城板块的碧桂园凤凰城项目为成交主力，均价为29044元/平方米。不夜城板块成交均价最高达90663元/平方米。
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成交环线结构
6月外环外仍为成交主力，但由于内中环多个新盘入市，整体占比下降24%，其中郊环外成交占比上涨3%，外郊环成交占比下降27%。内中环成交占比下降1%，中外环成交占比上涨13%，内环内成交占比上涨10%。
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成交环线结构-项目排名
6月瑞虹新城瑧庭为内环内销量冠军，成交均价高达12.02万元/平方米；上海苏河望为内中环销量冠军，成交均价高达9.99万元/平方米；中外环，金鼎首府项目销售占比最高，成交均价高达7.39万元/平方米；外郊环，大华锦绣四季项目为本月商品住宅销售冠军；郊环外，中建玖海云天项目为本月商品住宅销售面积冠军。位于核心市区的不少10万+豪宅项目成交火热。
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成交总价结构
6月上海1000万以上总价的豪宅项目成为市场成交主力，成交占比上涨11%；而500-800万总价项目成交占比下降19%；300-500万总价段的商品住宅成交占比上涨13%，800-1000万总价项目成交占比下降7%，高端改善性住房成交占比明显上涨，刚需性住房成交占比小幅提升。
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成交总价结构-项目排名
6月总价1000万元以上项目销售占比最高，其中销冠是四川北路板块的瑞虹新城瑧庭项目；总价300-500万元项目中，临港新城板块的中建玖海云天项目销量占比最高；而外高桥板块的金鼎首府项目在总价800-1000万元的商品住宅中销售面积最大，瑞虹新城瑧庭和金鼎首府均在第一批次触发积分。
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成交均价结构
6月均价5-10万元的商品住宅成为成交主力，成交共27720套占比86%，较5月上升20个百分点；均价3-5万元的商品住宅成交占比7%，较5月下降5个百分点。均价10万元以上的商品住宅成交占比较5月下降5个百分点。
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成交均价结构-项目排名
6月均价5-10万项目的成交量最高，其中位于外高桥板块的金鼎首府项目在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于临港新城板块的中建玖海云天项目销量最高；均价10万元以上的项目中，位于四川北路板块的瑞虹新城瑧庭项目销量最高。
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成交户型结构
6月成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多占总成交量的60%，成交占比环比下降5个百分点，此次90平米以下新房成交占比上升11个百分点，120至200平米新房成交占比下降8个百分点。200平米以上新房成交占比上升2个百分点。
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成交户型结构-项目排名
6月90-120平米户型销量最高，位于周康板块的颐盛御中环在该户型段成交第一；90平米以下的面积段中，位于杨行板块的万科四季都会项目成交量最多；140-200平米的面积段中，位于四川北路板块的瑞虹新城瑧庭项目销售面积最大，均价为11.96万元/平方米；200米以上的面积段中，位于颛桥板块的上海星河湾销售面积最大，均价为7.82万元/平方米。
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